Что будет в новосаратовке
Что будет в новосаратовке
Конкретный масштабный проект уже находится в процессе реализации – ЦДС «Новосаратовка». Более того, он может стать примером для дальнейшего развития отдельных пригородных территорий. Первый жилой квартал в его рамках получил название «Город Первых».
Будет развиваться и производственный кластер, в том числе Индустриальный парк «Уткина заводь». По всему новому району проложат комфортные современные проезды и дороги. Одна из них соединит Октябрьскую набережную, которую специально расширят, и трассу «Кола». В 500 метрах от будущих домов уже сегодня находится остановка общественного транспорта, от которой можно комфортно добраться до ст. метро «Ломоносовская» или «Улица Дыбенко».
В 15 минутах – крупный торгово-развлекательный комплекс «Мега», где есть всевозможные магазины, бутики, фудкорт, кинотеатр, а также благоустроенная территория с верёвочным парком на открытом воздухе.
В случае с «Городом Первых» эффективно используется каждый метр, будь то студия или квартира с тремя спальнями для большой семьи. В доме есть кладовые, гардеробные, в квартирах – практичные ниши для шкафов. Все балконы и лоджии остеклены, выведено освещение и розетка – возможность устроить полноценное пространство для отдыха и релакса, а, возможно, и для работы.
Важно понимать, что ЦДС «Новосаратовка» – не просто несколько домов в пригороде, а масштабный урбанистический проект в ключевом градостроительном пространстве Приневской агломерации на границе Петербурга и области, в перспективе – настоящий город-спутник Северной столицы на 300 тыс. жителей. И на эту территорию сегодня и впредь будет обращено внимание на самом высоком уровне. В частности, уже сейчас правительство региона готовит обращение к вице-премьеру Марату Хуснуллину с просьбой выделить средства на продление оранжевой ветки метро не до Кудрово, а до Новосаратовки.
В целом, уверены урбанисты, сити-кластеры, спланированные с самого нуля в виде полноценной комфортной среды, – будущее развития крупных российских городов, которым становится тесно в своих границах.
В Ленобласти предлагают построить еще одну станцию метро
В Ленинградской области реанимировали планы по строительству еще одной станции метро — в деревне Новосаратовка во Всеволожском районе. Для финансирования строительства продолжения Лахтинско-Правобережной линии метро с транспортно-пересадочным узлом «Новосаратовка» и электродепо областные чиновники просят выделить средства из федерального бюджета.
«Просим помочь Петербургу»
Заместитель председателя правительства Ленинградской области Михаил Москвин сообщил, что подготовлено обращение к заместителю председателя правительства РФ Марату Хуснуллину. Правительство РФ просят помочь построить метро не только в Кудрово, но и в Новосаратовке. «Мы просим правительство РФ помочь финансово Санкт-Петербургу построить метро до Новосаратовки, еще одну станцию. Поскольку там активно развивается жилищное строительство, на эту территорию приходят инвесторы, там есть уже работающие предприятия с большим количеством сотрудников, значительная часть из них живет в Петербурге», — сообщил Михаил Москвин.
Он пояснил, что, поскольку метро принадлежит Петербургу, вкладывать бюджетные деньги в его строительство Ленобласть не может, даже если новая линия метро идет по территории региона. «Поэтому мы просим правительство РФ помочь Санкт-Петербургу деньгами для строительства метро, которое необходимо и для Петербурга, и для Ленинградской области», — подчеркнул зампред областного правительства. По словам Москвина, губернатор Александр Дрозденко подпишет обращение к Хуснуллину в ближайшие дни.
Сотни тысяч новых жителей
В Свердловском городском поселении, к которому относится Новосаратовка, уже согласовано строительство 4,5 млн кв. м жилья. Планируемая численность населения составит в этом районе 114,7 тыс. человек. Проект комплексного освоения территории реализует Группа ЦДС. Кроме того, в Свердловском городском поселении развиваются два крупных индустриальных парка «Уткина заводь» и «Кола» с большим количеством резидентов.
Михаил Москвин уточнил, что власти Ленобласти готовы безвозмездно выделить участок под строительство депо для метро в промзоне Новосаратовки. Участок в 20 га, который был зарезервирован под депо в Кудрово за кольцевой автодорогой, вдоль Мурманской трассы, на котором сейчас лес, хотят включить в границы города Кудрово с запретом на застройку, чтобы организовать там парк.
После проведения предпроектных проработок стоимость строительства метро до Кудрово с электродепо «Правобережное» оценивалась в 57 млрд руб. Насколько стоимость проекта может увеличиться с учетом продления до Новосаратовки, в правительстве Ленобласти уточнить не смогли.
В комитете по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга (КРТИ), между тем, сообщили РБК Петербург: «На данный момент вопрос строительства станции метро «Новосаратовка» требует детальной проработки с учетом конкретных данных, которыми мы пока не обладаем».
Масштабные планы
Проект по продолжению четвертой, «оранжевой», линии метро от станции «Улица Дыбенко» к поселку Новосаратовка с промежуточной станцией в районе Кудрово обсуждается много лет. Еще в 2013 году КРТИ запускал конкурс по выбору проектировщика на этот участок, максимальная стоимость контракта тогда составляла 345 млн руб. Однако выбрать победителя не успели, тендер был отменен. Марат Оганесян, в то время вице-губернатор Петербурга, объяснял это тем, что окончательного решения о строительстве ветки еще нет, поэтому проводить проектирование преждевременно.
Впрочем, и сроки строительства станции метро в Кудрово переносились несколько раз. Планировалось, что метро в Кудрово появится в 2018 году, но по финансовым и организационным причинам строительство объекта откладывалось. В 2019 году губернатор Петербурга Александр Беглов называл новый срок завершения работ: станцию метро Кудрово обещали открыть в 2025 году.
Новосаратовка – новый соперник Кудрово и Мурино?
На юго-восточных подступах к Петербургу строится спальник, который по размаху обещает догнать и перегнать Мурино и Кудрово. BN.ru разбирался в перспективах новой локации и покупки здесь жилья.
Свежих локаций с активным строительством вблизи города давно не появлялось. Но прошлогодний дефицит на рынке и взлетевшие цены подстегнули запуск крупных проектов – конкурентов пригородных спальников. Так, в двух километрах от КАД, у деревни Новосаратовка, вырастет город-спутник на 4,5 млн кв. м жилья и 300 тыс. человек. Не сразу – в перспективе двух-трех десятилетий.
Как с инфраструктурой
Четыре 23-этажных корпуса ЖК «Город первых» от Группы ЦДС уже строятся, квартиры в продаже. Первая очередь – это свыше полумиллиона квадратов жилья, а первые дома будут сдаваться в конце 2023 года.
Областные чиновники уже заявили, что не допустят повторения былых градостроительных ошибок: инфраструктуру здесь будут возводить сразу. В пилотном квартале появятся три детсада и школа на 1375 мест. «Мы уже разработали дорожную карту строительства этих объектов, запланировав ввод первого садика и школы как раз к вводу в эксплуатацию крупных очередей жилья. Первый детсад будет сдан в 2024 году, школа – в 2025 году», – говорит руководитель группы маркетинга компании «ЦДС» Наталья Кукушкина. Первые этажи домов будут отведены под объекты стрит-ретейла, внутриквартальные дорожные сети также обещано строить одновременно с жильем.
Единым мастер-планом застройки территории учтены земельные участки под поликлинику, деловой комплекс, ТРК, ледовую арену, парки и другие объекты. Словом, лоскутного одеяла хаотичной застройки, как это было в других закадных спальниках, хочется верить, здесь не допустят.
Поедут ли дороги
Проекты такого масштаба неизбежно столкнутся с проблемой транспортной доступности. Октябрьская набережная, по которой можно добраться до Новосаратовки (за кольцевой она переходит в дорогу Санкт-Петербург – поселок им. Свердлова – Всеволожск), уже сейчас считается одной из самых загруженных магистралей. В планах областных властей – расширение до четырех полос шестикилометрового участка дороги от КАД до поселка Красная Заря (это чуть дальше за Новосаратовкой). Также предполагается прокладка новой автодороги Новосаратовка – Колтуши. Сам застройщик взял на себя проектирование новой магистрали между Октябрьской набережной и Мурманским шоссе. Проектные работы уже ведутся. О сроках и возможностях финансирования (есть расчеты и на федеральный бюджет) информации пока нет.
Звучат и более радикальные планы улучшения транспортной ситуации в юго-восточных пригородах: продлить оранжевую ветку метро от станции «Кудрово» и открыть еще две станции – «Новосаратовка» и «Юго-восточная». Но с учетом темпов строительства подземки (сроки сдачи станции «Кудрово» с 2025 года «переехали» на 2028–2030-й) такие перспективы пока выглядят фантастическими. Более реалистичными представляются планы создания трассы скоростного трамвая от метро «Улица Дыбенко» через Кудрово на Новосаратовку. Такой проект недавно был заявлен на совещании с президентом РФ, а реализовывать его хотят в рамках ГЧП.
Продажи толкают цены
В продажу первые квартиры в мегапроекте вышли в конце прошлого года, на излете ажиотажного спроса, подстегнутого льготной ипотекой. Всплеск цен был ощутим и здесь: за восемь месяцев квартиры в квартале «Город первых» подорожали на 20%. «Особенно бурный рост наблюдался в начале продаж, после того как покупатели „раскусили“ проект. В последние месяцы предложение и спрос стабилизировались, и стоимость квадратного метра колеблется в районе 120–125 тыс. руб.», – рассказывает Наталья Кукушкина.
Эксперты называют существующий ценник вполне адекватным рынку. «Цены обусловлены конъюнктурой рынка, экономикой будущего проекта, стратегией продаж и другими факторами. Ближайшая к Новосаратовке локация – это Кудрово, где цена предложения на 15% выше», – отмечает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
«Цены в Новосаратовке действительно находятся на уровне ниже аналогичных локусов Ленобласти. К примеру, средняя стоимость однокомнатной квартиры здесь составляет 3,7 млн руб. Однако не стоит забывать, что район Новосаратовки – новый и пока работает скорее на перспективу», – говорит начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстроя Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. То есть стройка ведется в чистом поле, которое лишь планируется насыщать новыми жилыми комплексами и инфраструктурой.
В темпе спроса
Цены на рынке новостроек, по заверениям всех экспертов, вряд ли будут падать. Значит, и надежды на дешевое жилье в Петербурге призрачны: его там всё меньше и меньше. Предлагать покупателям более доступные по цене квартиры в закадье теперь собираются девелоперы, давно не строившие в Ленобласти или никогда там не работавшие. В частности, в той же Новосаратовке крупные наделы под свои проекты недавно приобрели Setl Group (350 тыс. кв. м жилья) и компания «Охта Групп» (более 500 тыс. кв. м).
Ожидает ли закадье всплеск жилищного строительства или, наоборот, в условиях снижения спроса вывод новых проектов притормозится – на этот счет мнения экспертов расходятся. Всё будет зависеть от стратегии девелоперов и спроса. «На текущий момент застройщики заинтересованы в умеренном пополнении рынка на фоне ограниченного предложения и поддержания высокого уровня цен», – считает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
«Придерживать вывод новых проектов нецелесообразно, так как спрос пока еще достаточно активный», – утверждает руководитель аналитического центра группы RBI Елена Петропавловская. По ее мнению, в условиях высокого уровня цен и небольшого предложения в традиционных зонах у застройщиков есть хорошая возможность частично перетянуть спрос в новые локации за КАД.
Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании «ЦДС»:
– Для столь масштабного проекта в ближайшем пригороде у нас адекватный уровень цен, что подтверждается стабильным спросом на уровне 2 тыс. кв. м в месяц. Рассчитываем, что интерес к Новосаратовке будет расти и дальше после вывода в продажу новых очередей, когда мы сможем предложить покупателям разную цену и разные сроки сдачи. Мы не опасаемся конкуренции. Скорее наоборот, ждем, когда на площадку выйдут коллеги-застройщики. Когда сразу несколько крупных девелоперов работают в одной локации, это развивает территорию целиком и повышает ее узнаваемость. На рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти в последние пару лет наблюдается скорее дефицит предложения, чем переизбыток, поэтому работы и покупателей хватит на всех.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg:
– К плюсам локации можно отнести близость к КАД, виды на воду, которые будут открываться с верхних этажей, наличие зеленых зон. Основные минусы – это удаленность от города, ограниченная доступность, загруженность дорог для личного транспорта и отсутствие системы общественного транспорта, создание комфортной среды проживания и комплексной инфраструктуры спустя продолжительное время.
Основное преимущество и одновременно недостаток новой локации перед территориями вблизи КАД – это начальный этап освоения. С одной стороны, это дает возможность приобрести квартиру по ценам существенно ниже, чем, например, в Мурино, Кудрово и тем более в городе. С другой – локация будет долгое время не обеспечена социальной, коммерческой инфраструктурой и находиться в состоянии строительства.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):
– По итогам первого полугодия 2021 года Новосаратовка заняла 3% в структуре областных продаж. С приходом крупных игроков в локацию темпы реализации возрастут. Среди плюсов локации можно отметить уникальность местоположения в восточном направлении на границе с городом, близость к КАД и возможность создания комфортной жилой среды.
Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра группы RBI:
– У новых локаций главное и, не исключено, единственное преимущество перед проектами в традиционной черте Петербурга – это цена. Здесь будет формироваться альтернатива жилью в черте КАД, которое для части покупателей сегодня может быть труднодоступным. Средние цены в городе сейчас порядка 178 тыс. руб. за кв. м. Для сравнения, в новых локациях цены 135–150 тыс. руб. за кв. м.
Но, к сожалению, в этих локациях пока нет достойной инфраструктуры, часто не самая хорошая транспортная доступность до метро и центра города. Большинство этих проектов находятся на территории области, не дают городской прописки (а для многих покупателей это тоже важный фактор).
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург»:
– Сегодня Новосаратовка – это Янино 10–15 лет назад. Перспективы развития новых локаций закадья обширны, ввиду того что цены в них наиболее конкурентоспособны. Так появились Мурино, Кудрово, получившее впоследствии статус города, и другие обширные жилые районы. Невысокая стоимость жилья на ранней стадии, быстрые темпы застройки вкупе с нестабильной экономической ситуацией делают эти локации привлекательными. Однако стоит учитывать, что районы часто формируются на удалении от инфраструктуры. И там могут возникнуть значительные трудности с транспортом, садами, школами, поликлиниками. Более раскрученные локации окраин также обладают конкурентоспособными ценами, однако все необходимые условия для комфортного проживания там уже есть, поэтому спрос на них по-прежнему выше.
«Новоорловский»: европейские решения с финским акцентом
Концепцию нового микрорайона в Новосаратовке градсовет Ленобласти назвал «спальником для Петербурга»
Предлагаемая проектировщиками схема застройки приведет к маятниковой миграции жителей
На заседании градостроительного совета Ленинградской области сегодня, 25 ноября, была рассмотрена концепция нового микрорайона, который планируется построить в северной части деревни Новосаратовка во Всеволожском районе.
Представитель проектировщика подробно описал преимущества проекта, настаивая на экологичности проекта и его социальной продуманности.
Так, по словам проектантов, при разработке архитектурно-планировочных решений одним из ключевых факторов стала необходимость создания сквера площадью не менее 8,6 гектар.
«Основной въезд предусмотрен с юго-западной части. В этой зоне предлагаем разместить ФОК, благоустроенную территорию со спортивным ядром и парадным сквером, – отметил он. – Будет создана пешеходная торговая улица – центральный променад, много зон для отдыха и досуга, центральная площадь, открытая площадка с амфитеатром для проведения концертов и массовых мероприятий, спортивные, игровые площадки. Все объекты объединены сетью пешеходных и велодорожек. Также будут построены школа на 1600 мест, четыре детсада на 180, 220, 240 и 270 мест и пожарное депо, которое в дальнейшем будет обслуживать всю деревню».
По мнению проектировщика, дорожная сеть позволяет обеспечить комфортный доступ на всю территорию микрорайона. Кроме того, РЖД разрабатывает техзадание на трассировку железнодорожной ветки для организации движения здесь пригородных поездов.
Однако члены градостроительного совета высказали немало замечаний к проекту. По мнению специалистов, застройка очень однообразна, а улицы гарантированно будут заставлены автомобилями.
«Это новое Кудрово и Мурино, важно минимизировать все риски, в том числе транспортные, – подчеркнули в ходе градсовета. – И где места досуга и офисные центры? Мы спальники для Санкт-Петербурга строим или как?»
Во Всеволожске может появиться новый жилой квартал с ФОКом, школой и сквером
Отметим, Евгений Барановский, зампред правительства Ленинградской области по строительству и ЖКХ особенно жёстко высказался по нормативам озеленения:
«Почему у вас норматив по «зеленке» выполняется за счет озеленения крыш паркингов? Я готов вам всячески способствовать, если вы превысите все нормативы и поставите дополнительно на крышах паркингов зелень. Пожалуйста, украшайте паркинги как хотите, хоть все крыши. Но я не позволю в чистом поле, каким по сути является территория, нормативы по «зеленке» выполнять за счет зелени на паркинге. Этого не будет».
Проектировщик обещал учесть замечания в дальнейшей работе и представить улучшенную концепцию микрорайона.
Напомним, в настоящее время инвестором ведутся переговоры по заключению с регионом соглашения о достройке проблемных объектов, что позволит разместить застройку, отклоняющуюся от предельно допустимых значений этажности. Это должно помочь избежать монотонных архитектурных решений – планируется строительство домов от 9 до 18 этажей, всего 460 тысяч квадратных метров жилья, куда заселятся 14850 человек.
Объясняем, что происходит в Ленобласти и за ее пределами в Одноклассниках. Подписаться
В Правительстве России готовятся к новой мировой инфляции
Всеволожских аграриев признали лучшими в области
У Киришей водитель грузовика уронил эстакаду
В Шлиссельбурге прошли зимние тактико-специальные учения
Ленобласть отметить День Конституции фестивалями, выставками и викторинами
КАД-2 под Санкт-Петербургом пройдет по новому маршруту
Ленобласть не планирует размещать мусорные полигоны на своей территории
Кинорежиссёр Сокуров сообщил президенту устаревшую информацию о селе Лужицы
Фоторепортаж: Как в Ленобласти про особенности строительного бума и цены на жильё говорили
Александр Дрозденко обратился к жителям Ленобласти в День Героев Отечества
Здравый смысл и экономическая целесообразность победят пещерные попытки мешать развитию сотрудничества России и Германии. Потому что германская экономика, экономика Объединенной Европы не может дальше развиваться без поставок. Мы связаны «Северным потоком-2» на десятилетия. И наши германские коллеги это прекрасно понимают.
Сергей Перминов
Сенатор от Ленинградской области, заместитель секретаря Генсовета партии «Единая Россия»
Фоторепортаж: как в Сочи эффектно и музыкально Год науки и технологий провожали
Фоторепортаж: Как в Ленобласти про особенности строительного бума и цены на жильё говорили
Кинорежиссёр Сокуров сообщил президенту устаревшую информацию о селе Лужицы
События недели: дайджест главных новостей Ленинградской области
Новосаратовка online
Новосаратовка online запись закреплена
Новосаратовка online запись закреплена
Удастся ли сделать Новосаратовку комфортным пригородом, не повторив ошибок Мурино и Кудрово?
К 2030 году, если не раньше, на карте агломерации появится новый город – Новосаратовка. Создается он по тому же принципу, что и Мурино или Кудрово. То есть фактически на пустом месте, на бывших совхозных просторах, без градообразующих предприятий и прочих магнитов.
Показать полностью. Основной движущей силой такого девелопмента выступает неудовлетворенный спрос на жилье в Петербурге, который, как и Москва, тоже «не резиновый».
дастся ли застройщикам и властям в этом проекте избежать перекосов и диспропорций, которые создали столько проблем в новых «спальных» предместьях мегаполиса? (Отставание «социалки», появление долгостроев, бесконечные пробки на дорогах и т. д.)
Что для этого необходимо делать? Или шанс для этой территории уже упущен?
Возможно ли в Новосаратовке формирование того самого комфортного пригорода, который так нравится нам в Европе?
И какую локацию жилищные застройщики «распечатают» следующей?
Евгений Барановский, заместитель председателя правительства Ленинградской области:
— Правительство региона планомерно работает над снижением дефицита социальных объектов в молодых городах петербургской агломерации. Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко согласовал новую методику выдачи разрешений на строительство. Перед тем как предоставить застройщику РС, Комитет госстройнадзора анализирует взятые и выполненные им обязательства по участию в возведении социальных объектов на осваиваемой территории, в рамках предыдущих проектов, в соответствии с ППТ. Если говорить о Новосаратовке, пока там работает только один застройщик, и он уже взял на себя обязательства по строительству дорог и крупной школы.
Николай Пашков, генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg:
— Если посмотреть историю, то статус поселения «город» определяется отнюдь не количеством проживающих в нем людей. Можно найти немало примеров, когда отдельные деревни были численно крупнее некоторых городов.
Город – это прежде всего экономическая база, подразумевающая наличие производств, торговли, услуг и пр., которая позволяет развиваться такому поселению автономно. Ничего похожего в новоявленных городах-спутниках Петербурга нет даже и близко. То есть в обозримом будущем они будут оставаться фактически спальными районами города, расположенными в другом административном субъекте. Перспектива реализации в Новосаратовке подобия европейского пригорода маловероятна. Европейский пригород, как правило, – это одноэтажные дома или малоэтажка. А в Новосаратовке застройка ведется в 10-15 этажей, что не позволяет проводить такие параллели. Примерно 20 лет назад эта локация считалась элитным пригородом. Был шанс закрепить этот статус, но вектор развития территории изменился.
Аркадий Скоров, генеральный директор СК «Дальпитерстрой»:
— Рост себестоимости строительства в сочетании со стагнацией доходов вынуждает все бОльшую часть покупателей обращать внимание на ближние пригороды, на такие локации, как Колпино, Шушары, Парголово, Новосаратовка. Не потому, что гражданам так уж нравится жить там, где нет метро, просто эти локации остаются более-менее доступными, в отличие от обжитых спальных районов. В городе все ЖК у метро – фактически бизнес-класс. Причем не по набору опций и благоустройства, а именно по цене.
Чтобы сделать пригородные зоны комфортными, необходимы совместные усилия администрации и застройщиков. С социальными объектами ситуация в последние годы постепенно налаживается. Острыми остаются вопросы транспорта – недавний двухдневный коллапс на Московском шоссе это показал со всей очевидностью. Надо вкладывать средства в развязки и въезды-выезды в районах активной застройки, там, где нет метро, а трамвай просматривается только в отдаленной перспективе. Иначе неизбежно возникает социальное напряжение, а для него и так поводов достаточно.
Денис Седов, глава дорожного комитета Ленинградской области:
— Строительное развитие Новосаратовки – логичное продолжение агломерационного тренда, поэтому это был лишь вопрос времени. Что касается дорожной составляющей, мы предусматриваем расширение части Октябрьской набережной от КАД до Новосаратовки, проектная документация в высокой степени готовности. Кроме того, началось проектирование новой дороги от Новосаратовки до Колтушей за счет средств одного из застройщиков. Это позволит вывести транспортный транзит, разгрузив часть Всеволожского района.
Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании «Полис Групп»:
— Новосаратовка обладает очень удачной локацией. Она расположена совсем близко у границ Петербурга, имеет много преимуществ с точки зрения видовых характеристик и транспортной доступности. Сюда пришли несколько застройщиков. Объединив усилия, они смогут решить вопросы с социальной инфраструктурой и дорогами. Единственный минус – регистрация в области. Петербург действительно не резиновый, уплотнительная застройка вызывает протесты со стороны граждан. Единственным путем развития города является освоение близлежащих пригородов и промышленных территорий.
Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers:
— Главное различие между Новосаратовкой и Мурино или Кудрово – это момент, в который она начинает осваиваться. В отличие от ситуации десятилетней давности значительно ужесточилась градостроительная политика властей. Для всех территорий, подлежащих освоению, разрабатываются проекты планировки, которые включают все необходимые и жизненно важные объекты инфраструктуры. Однако каждый собственник разрабатывает градостроительную документацию лишь на свою площадку. По-прежнему отсутствует мастер-план – единый механизм развития территории. Учитывая эти факторы, можно быть уверенным, что Новосаратовка будет развиваться не так стихийно, как Мурино или Кудрово, однако вряд ли сможет стать «районом мечты».
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
— В условиях, когда расчетный срок старого Генплана закончился, а проект нового еще не утвержден, сложно оценить будущие риски для развития какой-то конкретной локации. Но даже сейчас понятно, что реализовать глобальный проект в Новосаратовке, учитывая транспортную и прочую инфраструктурную специфику, будет непросто. Даже при условии расширения Октябрьской набережной. Мост рядом только один, метро нет, трасса «Кола» едва ли не самая загруженная. Разве что в этом проекте удастся реализовать ту саму полицентричную модель, о которой так много говорят. Но в отсутствие Генплана Петербурга и координации планов застройки между городскими и областными властями, боюсь, это так и останется на словах.
Даниил Федичев, депутат Законодательного собрания Ленобласти:
— Если говорить о Новосаратовке, то, на мой взгляд, администрация Ленобласти сейчас делает все, чтобы развитие территории получилось сбалансированным. Истории со стихийной застройкой по типу Мурино, мне кажется, здесь не будет просто потому, что сам опыт Мурино многому всех научил. Да и люди сейчас делают выбор в пользу проектов комплексного развития территорий, где вместе с жильем строятся и школы, и дороги.
Что касается следующих локаций для масштабной застройки, я уверен: наибольший потенциал у Тосненского и Кировского районов. А конкретно – у трех населенных пунктов: поселок имени Тельмана, Никольское и Отрадное. Следовательно, моя задача как депутата вместе с муниципальной и исполнительной властью делать так, чтобы будущие стройки здесь были комфортными. Как для местных жителей, так и для будущих новоселов.
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:
— На наш взгляд, в Ленинградской области серьезных рисков с социальной инфраструктурой нет, прекрасно работает программа «Социальные объекты в обмен на налоги». В плане долгостроев: переход на проектное финансирование и сделки по эскроу-счетам эти риски успешно нивелируют. Развиваются транспортные каркасы территорий, доступность популярных локаций год от года улучшается.
Вместе с тем предстоит много работать над снижением плотности и этажности в новых кварталах, созданием дополнительных объектов досуга и занятости в шаговой доступности, формированием единой системы веломагистралей, рекреационной инфраструктуры в целом.
Девелопмент выходит в южные локации, комплексы комфорт-класса строятся именно на юге региона (например, в Пушкине, на Пулковских высотах). Четко вырисовывается формат малоэтажного комфорта, что немаловажно – в сочетании с комплексным развитием.
Дмитрий Михалев, руководитель отдела по связям с общественностью и органами госвласти СК «СПб Реновация» (группа «Самолет»):
— Рынок не стоит на месте: растут запросы покупателей жилья, качество проектирования кварталов, меняются градостроительные нормативы. Поэтому сегодня создать проект образца 10-летней давности просто не получится – он не будет востребован, не пройдет по нормам. Есть и процесс более глубинный: взгляд на дом, который заканчивается за входной дверью квартиры, перестает быть доминирующим. Людям нужны зоны для отдыха и прогулок, красивые входные группы. Логично, что девелоперы все больше внимания уделяют среде, благоустройству, фасадам, инфраструктуре.
Екатерина Запорожченко, коммерческий директор компании Dockland Development:
— Увы, я не верю в то, что Новосаратовка станет образцовым пригородом. Скорее всего, это будет еще один город-спутник, построенный по образцу Мурино и Кудрово.
Чем дальше от центра Петербурга, тем доступнее цены. В таких локациях возводят дешевое жилье с большим количеством студий, реже можно встретить дома комфорт-класса, которые стоят особняком. Плотность населения при этом, конечно, стремится к максимуму.
«Стройка в поле» — это глобальные проблемы с дорогами и транспортом, дорожная инфраструктура и так не успевает за строительством жилья. Это сейчас едва ли не главная боль Петербурга. По темпам открытия новых станций метро мы давно отстали и потеряли звание мегаполиса. Сроки каждый раз переносятся, это серьезно тормозит развитие города и снижает уровень комфорта.
Жизнеспособность масштабного проекта в Новосаратовке тоже вызывает вопросы. Сейчас много введенных новостроек в черте и на границе города, активен вторичный рынок.
Думаю, корень проблемы таких проектов кроется в их концепции. Город должен развиваться равномерно и гармонично. В нем должны быть представлены жилье и инфраструктура для разных слоев населения. При этом общий уровень качества строительства тоже должен расти. Бизнес и торговая инфраструктура не должны концентрироваться в центре.
Европейская модель пригорода подразумевает малоэтажное строительство. Это таунхаусы, дуплексы в едином стиле с небольшой придомовой территорией. В Европе такие локации имеют не только высокую транспортную доступность, но и деловые центры притяжения, где жители пригородов могут работать.
У нас практически вся деловая активность сосредоточена в центре. А строительство малоэтажного жилья — пока еще скорее исключение, а не правило.
Дмитрий Канунников, заместитель генерального директора ГК «Запстрой»:
— Для удачного развития любого города-спутника нужна совокупность нескольких составляющих: транспортная доступность, развитая инфраструктура и, наконец, организация рабочих мест. Размещая город «в чистом поле» на выезде из мегаполиса, мы получаем большой риск получить транспортный коллапс, аналогичный тому, который уже наблюдаем в Мурино и Кудрово.
Если вспомнить европейский опыт, то главной привлекательностью таких городов всегда становилась близость железнодорожных станций. В Европе именно пригородное железнодорожное сообщение позволяет, минуя пробки, быстро добраться до мегаполиса.
Я уверен, что будущее – за концепцией «пятнадцатиминутных городов», когда все необходимое, от рабочего места до мест отдыха и шопинга, расположено не далее чем в 15 минутах ходьбы от дома. Мы стараемся воплотить такой подход в нашем ЖК «Ново-Антропшино». Путь на электричке до Петербурга занимает 25 минут, до станции от дома легко дойти пешком за 5 минут. Помимо строящейся инфраструктуры внутри ЖК, есть уже существующая в поселке Коммунар.
Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate:
— Возведение жилья в пригородных районах – перспективная идея и по совместительству – вынужденная мера, вызванная исчерпанием городского земельного банка, пригодного для проектов комплексного освоения территорий. Новосаратовка – хорошее место, но есть ряд факторов, ограничивающих развитие. Один из основных – отсутствие метро. Проблема доступа на личном транспорте также не решена; известно, правда, о строительстве дороги до КАД, что значительно улучшит ситуацию. Однако при реализации действительно масштабного проекта и эта дорога не станет панацеей. Стоит обратиться к международному опыту: несколько лет назад в Канаде приняли закон, разрешающий строить жилье на окраинах только при условии наличия станций метро, дорог и остановок общественного транспорта. Считаю, и у нас стоит комплексно решать проблему с доступностью локации для общественного и личного транспорта.
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург»:
— Если провести аналогию, то Новосаратовка сегодня напоминает Янино пятнадцатилетней давности. Район относительно новый и пока работает скорее «на перспективу»: его лишь планируют насыщать новыми жилыми комплексами и развивать инфраструктуру. По такому же сценарию, впрочем, формировались те же Мурино и Кудрово. Конечно, с одной стороны, невысокая стоимость жилья на ранней стадии вкупе с нестабильной экономической ситуацией могут привлечь покупателей. С другой – Новосаратовка пока проигрывает прямым конкурентам, поскольку находится на удалении от метро (40 минут на транспорте). Там могут возникнуть и более серьезные трудности и с транспортом, и социальными объектами. Хотя цены в Новосаратовке действительно сейчас ниже, чем на аналогичных территориях в Ленобласти. К примеру, средняя стоимость «единички» там составляет 4,2 млн рублей.
Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб»:
— Нынешние города Кудрово и Мурино формировались не одним десятком застройщиков, причем как крупными, так и мелкими. Застройка продолжалась довольно длительное время, и происходила она в тот период, когда менялись законы и подходы к взаимодействию властей и девелоперов. Без сомнения, общей концепции не было. На этих негативных примерах накоплен большой опыт. В регионе все еще формируются принципы того самого взаимодействия бизнеса и власти при реализации подобного рода проектов. Надеюсь, все это позволит избежать повторения проблем с «социалкой» и дорогами, которые должны появляться вместе с жильем. Все это достижимо в рамках действующих норм. И, думаю, мы не повторим опыт Китая, где построены новые города, которые стоят пустыми: мощности есть, дома готовы, а жить там некому.
Европа, да и Америка живут несколько по иным нормативам. И в первую очередь это касается транспортной доступности. Мы, например, очень отстаем по количеству хороших дорог. Так что если мы хотим создавать современные пригороды, вопрос транспортной доступности будет самым важным. В Новосаратовке действительно нет производств и других «якорей», так что люди будут ездить на работу в Петербург. И надо обеспечить транспорт и дороги, которые позволят трети, а может и большей части населения ежедневно проделывать путь в мегаполис. Мы научились строить детские сады и школы, как вовремя запускать поликлиники и другие социальные объекты власти тоже знают. А вот вопросы транспортной инфраструктуры еще актуальны.
Ольга Ананишнова, генеральный директор компании «Петербургский Дом Недвижимости»:
— Такой пригород, как Новосаратовка, однозначно необходим Петербургу, причем именно сегодня, в условиях дефицита предложения. Появление качественного масштабного проекта комплексной застройки помогло бы решить данную проблему. То, что Новосаратовка создается практически с нуля, может стать большим плюсом, если там будет реализовано грамотное планирование. Но для этого нужна совместная работа девелоперов и администраций Петербурга
и Ленобласти. Иначе мы действительно получим еще один «город в городе» с плохой транспортной доступностью и дефицитом социальных объектов. Сделать из Новосаратовки комфортный пригород получится только в том случае, если инфраструктуру развернут сразу же, как только там начнут жить люди. Тогда все будет красиво не только в буклетах у застройщиков.