девелопмент что это значит
Что такое девелопмент и кто такой девелопер. Чем девелопер отличается от застройщика
Девелопемент, девелопер, застройщик, строительная компания – очень часто эти слова используются в качестве синонимов. И очень даже зря. Потому, что при приобретении квартиры в новостройке незнание этих различий может обойтись очень дорого. Давайте разбираться.
Что такое девелопмент в строительстве
В строительной отрасли этим термином обозначают деятельность, направленную на создание, реконструкцию или изменение строительного объекта с целью увеличения его стоимости. Как правило, таким видом бизнеса занимаются компании. Предпринимателей, работающих в этом виде бизнеса, называют девелоперами. Подобным видом работ занимаются как отдельные лица, так и конторы.
Существует несколько видов деятельности в данной сфере. Чаще всего это инвесторы, вкладывающие средства в строительные объекты с расчетом получить от продажи определенную выгоду.
Внимание! Говоря понятными словами, девелопер – это почти тоже самое, что застройщик.
Кто такой девелопер простыми словами
Слово developer производное от глагола «to develop». Переводится оно, как развивать. Девелоперы занимаются развитием нежилых территорий, возводя на них объекты. Существует еще один перевод данного слова, как программист или разработчик. Но, в русском языке это понятие используется очень редко.
Девелопер – это лицо, которое занимается развитием объекта. Под объектами обычно подразумеваются сооружения, здания, или земельные участки на которых девелопер развивает или строит.
Девелопером может быть как физическое лицо, так и управляющая компания, которые занимаются непосредственным строительством, ремонтом и реконструкцией объектов. Также девелоперская компания управляет денежными потоками в проекте на строительство.
В России девелопер тесно связан с застройщиком. Разница заключается в том, что застройщик – это владелец земли, а девелопер занимается непосредственными работами. Иногда девелоперы становятся застройщиками.
Чтобы стать девелопером необходимо обладать навыками сферы управления строительными проектами. В нашей стране данное направление является весьма перспективным, так как присутствует минимум конкуренции.
Виды и особенности девелоперской деятельности
Если говорить о задачах девелопмента в целом – это увеличение стоимости здания, комплекса зданий, участка земли. Одно из направлений – реконструкция. Это девелопмент на вторичном рынке. Зачастую деятельность связана со сменой назначения здания. Покупается старое строение или группа, полностью перестраивается, затем либо продается, либо эксплуатируется самой компанией.
Есть три вида девелоперских компаний:
Fee development-девелопмент
Компании fee development, реализуют проекты для заказчика. В этом случае риски девелоперской компании меньше, так как средства обычно вкладывает заказчик. Интерес заказчика в этом случае в том, что у девелоперов налажены отношения с профессионалами для реализации любой части проекта. Они либо содержат у себя штат (очень редко), либо делегируют выполнение определенной задачи специализированной компании. Но сами имеют специалистов, которые отслеживают качество выполнения работ. В связи с этим риски меньше, прибыль на вложения выше.
Speculative-девелопмент
Кимпании speculative development строят для себя. Они не собираются продавать объекты, а оставляют его в управлении. В таком случае заинтересованность в качественном выполнении проекта выше – ведь придется все проблемы по эксплуатации решать самостоятельно. Но и риски выше, соответственно, стоимость квадратного метра тоже. Зато результат с большой вероятностью будет лучше.
BTS-девелопмент
Компании Built-to-suit от английского (в вольном переводе – «строительство под заказчика»). В данном случае инвестор обращается к девелоперу с заказом на постройку конкретного объекта. Например, предприятие вкладывает деньги в строительство коттеджного городка для своих менеджеров. Девелоперская компания выступает в роли проектировщика, застройщика и консультанта. Иногда – только застройщика (если у заказчика уже есть проект).
Чем занимается девелоперская компания
Девелоперские услуги оказывают компании, реализующие проекты недвижимости, а в строительстве проектом называют реконструкцию или строительство объекта. Компании занимаются полным циклом работ, начиная от анализа идеи, заканчивая сдачей объекта заказчику в готовом виде. Компании могут заниматься не только строительством и реставрацией. Иногда для увеличения стоимости проводят ремонт. Такой вид работы называется реновацией. Все нюансы сотрудничества оговариваются в договоре, который заключают обе стороны. В нем указываются сроки, стоимость, перечень работ. В зависимости от сложности проекта, цена за услуги компании может достигать 10 % стоимости объекта. Фактически понятие девелопмент в строительстве подразумевает менеджмент, управление объектом. В мире считается, что это один наиболее прибыльных видов бизнеса. В России он стремительно развивается и является одним из самых перспективных.
Чем девелопер отличается от застройщика
В этом вопросе есть один нюанс: классическое понимание разницы между терминами отличается от современного российского. Поэтому рассмотрим и то, и другое.
В классическом смысле понятие «девелопер» шире понятия «застройщик»: если второй занимается строительными работами по заказу клиента и на его средства, то первый привлекает инвестиции, возводит объект, затем ищет покупателя, а прибыль делится между девелопером и инвестором. То же самое касается реставрации и реконструкции зданий: застройщик только выполняет работы по проекту, а девелопер сам подбирает объект, заказывает разработку проекта, организует строительные работы, проводит маркетинговую кампанию и продает отреставрированный объект.
То есть девелоперская компания занимается:
Всё это и входит в задачи девелопера, если вкратце то, –придумали, оценили эффективность, нашли место и реализовали.
Т.е. девелоперская компания – это организация, которая полностью отвечает за весь цикл строительства – от идеи до конечной ее реализации. Застройщик же только строит, его может нанять девелоперская компания именно для строительства. То есть, он выполняет только часть проекта.
Как понимаете, полная реализация проекта – большой риск. Финансируют проекты такие компании либо сами, либо с привлечением средств. Возможно долевое строительство. Но свои деньги они также вкладывают, а прибыль получат только на стадии реализации – от продажи и аренды.
Как выбрать девелопера
На сто процентов застраховать себя от неприятностей с девелопером невозможно. Но есть несколько критериев, учет которых заметно снижает риск для инвестора остаться без денег и без недвижимости.
По давности работы на рынке и числу объектов
Чем больше времени компания на рынке, тем больше вероятность того, что она будет продолжать там находиться и дальше. У такой фирмы сформирована история ее деятельности, и можно посмотреть, часто ли случаются задержки со сдачей объектов, каково количество построенных объектов, случались ли длительные перерывы в работе и т.д. Также имеет значение география строительства. Если строительство долгое время ведется в нескольких регионах, значит, менеджмент девелоперской конторы способен вести дела с размахом и имеет надежных инвесторов.
По документации девелопера
В минимальный пакет документов добросовестного девелопера по каждому объекту должны входить:
Отсутствие любого из этих документов может свидетельствовать о вероятности мошеннических действий. Значение имеют все нюансы. Например, если участок находится в аренде, ее срок не должен истекать раньше предполагаемой даты сдачи объекта в эксплуатацию. Разрешение на строительство должно соответствовать типу объекта: бывали случаи, когда девелоперы оформляли разрешение на возведение коттеджа, а строили многоквартирный дом.
По отзывам клиентов/инвесторов
В первую очередь имеет смысл искать негативные отзывы, поскольку в них обычно содержится больше конкретной информации по работе девелопера. Но относиться к таким сведениям нужно осторожно, поскольку хвалить и ругать в интернете запросто могут наемные копирайтеры по заказу конкурентов или самих девелоперов.
Идеальный вариант – съездить на уже сданные объекты и побеседовать с жителями домов или работниками офисных центров. Они расскажут все плюсы и минусы. Да и своими глазами увидеть здания тоже будет полезно.
По перечню инвесторов и партнеров
Лучший вариант – если в одну группу с девелопером входит известный банк, либо крупные кредитные организации имеются в числе инвесторов. Это дает простор для маневра самой компании-застройщику, а также преимущества для клиента, которому открываются дополнительные возможности по льготному кредитованию для покупки недвижимости на объекте. Кроме того, хорошо, если в числе партнеров девелопера – известные строительные компании, им нет смысла портить репутацию совместными проектами с недобросовестной фирмой.
По наличию проектных деклараций
Фирмам-однодневкам нет смысла (и возможности) размещать проектную документацию по прошлым объектам. Реальные же девелоперы соблюдают закон, который обязывает вывешивать на официальном сайте застройщика строительную документацию за последние 3 года. В открытых декларациях помимо чисто строительных моментов есть и сведения о наличии задолженности девелопера.
По информации о судебных разбирательствах
По договору с девелопером
Этому документу следует уделить особое внимание – если потом придется обращаться в суд, договор будет крайне важным свидетельством. В предмете договора обязательно должны быть указаны точные характеристики объекта – адрес, количество этажей, кв.метров, прочие основные параметры.
Документ должен быть подписан «живой» подписью уполномоченного представителя компании-девелопера (не факсимиле!) и заверен «мокрой» печатью (не напечатанной на цветном принтере!).
Главные моменты, которые имеют значение:
По всем пунктам текст договора должен вас устраивать. Наилучший вариант – показать документ квалифицированному юристу по недвижимости.
По финансированию девелоперского проекта
Средства девелопер может брать из трех источников:
Лучше всего, если у застройщика достаточно собственных средств, чтобы построить объект, а затем возместить расходы деньгами, полученными от его продажи. Если здание строится преимущественно в кредит, любая просрочка платежа может обернуться замораживанием работ на объекте, тогда деньги потеряют и другие инвесторы (те же дольщики).
Строительство на деньги инвесторов практикуется часто, но это наиболее рискованный вариант – вам придется доверить свои деньги посторонним людям, от добросовестности и профессионализма которых будет целиком зависеть результат. Здесь любые неверные действия девелопера приведут к прекращению строительства или необходимости дополнительных денежных вливаний.
По темпам строительства
Неспециалисту трудно оценить, насколько энергично идут работы, но если неделями на объекте не появляется никто, кроме сторожа – это повод для беспокойства. Для многоквартирных домов по типовым проектам нормальным считается темп работы, при котором за месяц возводится не менее двух-трех этажей.
По зарплате строителей
Тоже важный индикатор. Если вы приходите посмотреть, как строится ваш дом, а прораб грустно говорит, что работники уже третий месяц без зарплаты – можно начинать бить тревогу.
Заключение
Девелоперы – необходимая часть городского общества, поскольку они сильно облегчают для обычного человека процесс строительства и ремонта. Они, в принципе, являются теми же застройщиками, только они выполняют заказы по просьбе клиента.
Большинству для поиска подходящей команды нужно знать, как определить, какая компания может считаться хорошей, а какая – нет. Советы из статьи могут значительно в этом помочь.
Что такое девелопмент и кто такой девелопер, чем он отличается от застройщика + инструкции по выбору девелоперской компании
Девелопер – это кто и что это за профессия? Девелопмент – что это простыми словами и какие виды существуют? Чем занимается девелоперская компания и для чего нужен девелоперский проект? Читайте ответы на эти вопросы в нашей статье.
Слово «девелопер» мелькает в новостях в связи с постройкой грандиозных зданий и после не менее грандиозных банкротств. Одни клиенты девелоперов становятся обладателями чудесных квартир, домов и торговых комплексов, а другие теряют миллионы и долго потом судятся, чтобы вернуть хоть что-нибудь. В этой статье расскажем, кто такие девелоперы, чем они отличаются от застройщиков, как ведется девелоперская деятельность, и чем девелопер в сфере недвижимости отличается от девелопера в лазерном принтере.
Кто такой девелопер и чем он занимается
Термин «девелопмент» заимствован из английского языка и в дословном переводе имеет значение «развитие». В российском деловом обиходе девелопментом называют развитие объектов в сфере недвижимости. Или с нуля (строительство новых зданий), или при реконструкции и реставрации. Причем речь идет только о развитии с целью получения прибыли. Купили участок, построили бизнес-центр или жилой дом, продали. Взяли в аренду обветшавший муниципальный объект, реставрировали, получили право выкупа по низкой стоимости с дальнейшей перепродажей. И так далее.
Соответственно, девелопер – это лицо, которое организует процесс создания объектов недвижимости или увеличения их стоимости.
Одному человеку нецелесообразно самому проводить все необходимые этапы – и организовать проектирование, и найти земельный участок, и оформить его покупку, и получить разрешение на строительство, и найти квалифицированных строителей, и впоследствии продать объект. Поэтому чаще всего девелопментом занимаются юрлица, имеющие возможность содержать штат сотрудников и привлекать крупные инвестиции под свои проекты. Называются такие организации девелоперскими компаниями.
Что такое девелоперская компания
Это юрлицо или группа юрлиц, которые занимаются всей цепочкой девелоперской деятельности. В состав девелоперских компаний обычно входят следующие подразделения:
В России девелоперскими называют в том числе и строительные компании, поскольку у нас в стране понятие «девелопер» нередко смешивают с термином «застройщик».
Чем девелопер отличается от застройщика
В этом вопросе есть один нюанс: классическое понимание разницы между терминами отличается от современного российского. Поэтому рассмотрим и то, и другое.
В классическом смысле понятие «девелопер» шире понятия «застройщик»: если второй занимается строительными работами по заказу клиента и на его средства, то первый привлекает инвестиции, возводит объект, затем ищет покупателя, а прибыль делится между девелопером и инвестором. То же самое касается реставрации и реконструкции зданий: застройщик только выполняет работы по проекту, а девелопер сам подбирает объект, заказывает разработку проекта, организует строительные работы, проводит маркетинговую кампанию и продает отреставрированный объект.
В России слово «девелопер» часто используют как синоним слова «застройщик» и обозначают этим понятием любую строительную компанию. И это неслучайно, поскольку, например, в федеральном законе «О долевом строительстве» (№214-ФЗ) застройщиком называется лицо, привлекающее сторонние средства для создания объекта недвижимости. В то же время и девелоперские конторы не брезгуют выполнять исключительно строительные функции – например, в качестве подрядчиков по госзаказу.
Функции девелопера
В перечень функций девелопера входят следующие:
Виды девелопмента
Есть различные виды девелопмента, отличаются они друг от друга способами поиска инвестиций в строительство.
Спекулятивный девелопмент
Здесь инвестором выступает сам девелопер. Средства используются собственные или банковские кредиты. Девелопер финансирует тот проект, который выбрал сам, организует и контролирует строительные работы, а затем ищет покупателя и продает объект или сдает его в аренду. По такой схеме часто строятся крупные торгово-развлекательные комплексы. Риски в данном случае принимает на себя сам девелопер, он же и получает всю прибыль.
BTS-девелопмент
От английского Built-to-suit (в вольном переводе – «строительство под заказчика»). В данном случае инвестор обращается к девелоперу с заказом на постройку конкретного объекта. Например, предприятие вкладывает деньги в строительство коттеджного городка для своих менеджеров. Девелоперская компания выступает в роли проектировщика, застройщика и консультанта. Иногда – только застройщика (если у заказчика уже есть проект).
Fee-девелопмент
В переводе с английского – «развитие за вознаграждение». Это полный девелоперский цикл, реализуемый на деньги инвестора. Проще говоря, когда у человека или компании появляются свободные средства, которые нужно куда-то вложить, они приходят к девелоперу и просят его самостоятельно определить возможные варианты инвестирования в строительство/реконструкцию с наибольшей прибыльностью. За реализацию проекта девелоперская компания получает от инвестора вознаграждение.
Самые крупные девелоперы России
Впрочем, объемы стройки – не единственный показатель лидерства. Есть параметры количества объектов, числа регионов, где эти объекты строятся, ожидаемый срок ввода в эксплуатацию и так далее. По совокупности всех параметров группы ЦДС и ЮгСтройИнвест из первой пятерки выпадают, а ставропольский застройщик и вообще опускается ближе к низу рейтинга Единого реестра застройщиков из-за повышенных инвестиционных рисков (у почти половины строящихся домов перенесен срок сдачи в эксплуатацию). В то же время московские «Самолет-Девелопмент» и ГК «Гранель» с не самыми большими объемами строительства подтягиваются к лидерам за счет лучшей сбалансированности своего бизнеса.
Девелоперы, чей бизнес потерпел крах
По данным рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК), в 2018 году в России на различных стадиях банкротства пребывали почти 150 девелоперских компаний с общей площадью объектов в 4,5 миллиона кв.м. Всего же от банкротств таких фирм за последние 10 лет в РФ пострадали более 40 тысяч человек. Вот перечень крупнейших рухнувших девелоперов последних лет:
Как выбрать девелопера
На сто процентов застраховать себя от неприятностей с девелопером невозможно. Но есть несколько критериев, учет которых заметно снижает риск для инвестора остаться без денег и без недвижимости.
По давности работы на рынке и числу объектов
Чем больше времени компания на рынке, тем больше вероятность того, что она будет продолжать там находиться и дальше. У такой фирмы сформирована история ее деятельности, и можно посмотреть, часто ли случаются задержки со сдачей объектов, каково количество построенных объектов, случались ли длительные перерывы в работе и т.д. Также имеет значение география строительства. Если строительство долгое время ведется в нескольких регионах, значит, менеджмент девелоперской конторы способен вести дела с размахом и имеет надежных инвесторов.
По перечню инвесторов и партнеров
Лучший вариант – если в одну группу с девелопером входит известный банк, либо крупные кредитные организации имеются в числе инвесторов. Это дает простор для маневра самой компании-застройщику, а также преимущества для клиента, которому открываются дополнительные возможности по льготному кредитованию для покупки недвижимости на объекте. Кроме того, хорошо, если в числе партнеров девелопера – известные строительные компании, им нет смысла портить репутацию совместными проектами с недобросовестной фирмой.
По наличию проектных деклараций
Фирмам-однодневкам нет смысла (и возможности) размещать проектную документацию по прошлым объектам. Реальные же девелоперы соблюдают закон, который обязывает вывешивать на официальном сайте застройщика строительную документацию за последние 3 года. В открытых декларациях помимо чисто строительных моментов есть и сведения о наличии задолженности девелопера.
По информации о судебных разбирательствах
Эти данные придется искать самим – по сайтам районных судов, а также на портале ГАС РФ «Правосудие». Поиск ведется по названию девелопера или его ИНН. Один-два разбирательства по незначительным суммам не говорят ни о чем, а вот суды по большому количеству построенных объектов должны насторожить.
По отзывам клиентов/инвесторов
В первую очередь имеет смысл искать негативные отзывы, поскольку в них обычно содержится больше конкретной информации по работе девелопера. Но относиться к таким сведениям нужно осторожно, поскольку хвалить и ругать в интернете запросто могут наемные копирайтеры по заказу конкурентов или самих девелоперов.
Идеальный вариант – съездить на уже сданные объекты и побеседовать с жителями домов или работниками офисных центров. Они расскажут все плюсы и минусы. Да и своими глазами увидеть здания тоже будет полезно.
По документации девелопера
В минимальный пакет документов добросовестного девелопера по каждому объекту должны входить:
Отсутствие любого из этих документов может свидетельствовать о вероятности мошеннических действий. Значение имеют все нюансы. Например, если участок находится в аренде, ее срок не должен истекать раньше предполагаемой даты сдачи объекта в эксплуатацию. Разрешение на строительство должно соответствовать типу объекта: бывали случаи, когда девелоперы оформляли разрешение на возведение коттеджа, а строили многоквартирный дом.
По финансированию девелоперского проекта
Средства девелопер может брать из трех источников:
Лучше всего, если у застройщика достаточно собственных средств, чтобы построить объект, а затем возместить расходы деньгами, полученными от его продажи. Если здание строится преимущественно в кредит, любая просрочка платежа может обернуться замораживанием работ на объекте, тогда деньги потеряют и другие инвесторы (те же дольщики).
Строительство на деньги инвесторов практикуется часто, но это наиболее рискованный вариант – вам придется доверить свои деньги посторонним людям, от добросовестности и профессионализма которых будет целиком зависеть результат. Здесь любые неверные действия девелопера приведут к прекращению строительства или необходимости дополнительных денежных вливаний.
По договору с девелопером
Этому документу следует уделить особое внимание – если потом придется обращаться в суд, договор будет крайне важным свидетельством. В предмете договора обязательно должны быть указаны точные характеристики объекта – адрес, количество этажей, кв.метров, прочие основные параметры.
Документ должен быть подписан «живой» подписью уполномоченного представителя компании-девелопера (не факсимиле!) и заверен «мокрой» печатью (не напечатанной на цветном принтере!). Главные моменты, которые имеют значение:
По всем пунктам текст договора должен вас устраивать. Наилучший вариант – показать документ квалифицированному юристу по недвижимости.
По темпам строительства
Неспециалисту трудно оценить, насколько энергично идут работы, но если неделями на объекте не появляется никто, кроме сторожа – это повод для беспокойства. Для многоквартирных домов по типовым проектам нормальным считается темп работы, при котором за месяц возводится не менее двух-трех этажей.
По зарплате строителей
Тоже важный индикатор. Если вы приходите посмотреть, как строится ваш дом, а прораб грустно говорит, что работники уже третий месяц без зарплаты – можно начинать бить тревогу.
Вопросы читателей
Что такое редевелопмент?
Редевелопментом называют реконструкцию старых объектов. Обычно это происходит так: прекратило работу крупное предприятие, занимавшее огромную площадь. Можно оставить его зарастать травой и разваливаться, а можно на его месте построить крупный торговый комплекс и коттеджный поселок (если позволяет экологическая обстановка).
Девелоперская компания проводит весь комплекс работ: переводит участок из земель промышленности в другие категории, разрабатывает проект, проводит строительные работы.
Аналогично – со зданиями, имеющими историческую ценность или являющимися памятниками архитектуры. В ретро-дизайн интегрируются современные коммуникации и прочие бытовые удобства.
Что такое девелоперский проект?
Это полный цикл действий девелопера от разработки идеи до передачи конечного результата клиенту. В отличие от застройщика, девелопер не просто выполняет заказ, а сам формирует рыночную ценность объекта. В состав девелоперского проекта полного цикла входят следующие этапы:
Видел в компьютерном магазине ценник «Девелопер для принтера». Что это за девелопер?
В данном случае термин используется в значении «носитель». Девелопер принтера – это специальный ферромагнитный порошок, который переносит тонер на фотобарабан лазерного принтера. Если девелопер потерял свои свойства, печать становится сначала бледной, а потом и вовсе невидимой. Менять порошок должен специалист.
Кто такой веб-девелопер?
Здесь аналогия с обычным девелопером прямая. Веб-девелопер разрабатывает сайты на продажу. Точно так же, как и в случае с недвижимостью, придумывает проекты или пользуется готовыми проектами заказчика, выполняет все технические работы, передает сайт клиенту, а при необходимости осуществляет его техподдержку.
Заключение
В России в 2019 году действующими считаются 3,2 тысячи девелоперских компаний, однако активно реализует проекты едва ли половина. Значительная часть таких организаций занимается только строительством по заказу клиента. Однако девелопмент – это более широкое понятие, и означает оно не столько возведение новых объектов, сколько увеличение стоимости и управление строительным бизнесом от поиска идеи до продажи объекта клиенту.
Наиболее приближен к такому пониманию термина Fee-девелопмент, когда исполнитель сам предлагает инвестору проект, исходя из суммы вложений и пожеланий клиента. Другие виды девелопмента (спекулятивный, а тем более BTS) ближе к продаже недвижимости на первичном рынке, объединенной в общий цикл со строительными работами.
Наиболее рискованный вариант девелопмента для самой фирмы – строительство недвижимости на свои средства. Для клиентов – строительство целиком на средства инвесторов. Как показала практика последних 10 лет, ни масштаб компании, ни громкие имена ее владельцев, ни количество одновременно возводимых объектов не являются стопроцентной гарантией от экономического краха. Многое зависит от финансовой ситуации в стране, от конкуренции на рынке и даже от отношений между соучредителями.
Поэтому выбирая девелоперскую компанию, следует учитывать множество нюансов, о которых мы и постарались рассказать в этой статье.