договор паевого взноса что это такое
Договор паевого взноса что это такое
Статья 35. Паевые взносы и паевой фонд кооператива
(в ред. Федерального закона от 11.06.2003 N 73-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Размеры паевого фонда кооператива и обязательного паевого взноса устанавливаются на собрании членов кооператива.
(в ред. Федеральных законов от 18.02.1999 N 34-ФЗ, от 11.06.2003 N 73-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федерального закона от 18.02.1999 N 34-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Члены кооператива могут вносить дополнительные паевые взносы, размер и условия внесения которых предусматриваются уставом кооператива.
(в ред. Федерального закона от 18.02.1999 N 34-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Учет паевых взносов ведется кооперативом в стоимостном выражении. В случае внесения в счет паевого взноса лицом, вступившим в кооператив, земельных и имущественных долей и иного имущества (за исключением земельных участков) или имущественных прав денежная оценка паевого взноса проводится правлением кооператива и утверждается общим собранием членов кооператива. Общее собрание членов кооператива может утвердить методику денежной оценки передаваемого имущества и поручить правлению кооператива на основе этой методики организовать работу по денежной оценке передаваемого имущества. Результаты данной оценки подлежат утверждению наблюдательным советом кооператива. В этом случае на общее собрание членов кооператива выносятся только спорные вопросы по денежной оценке передаваемого имущества. По решению общего собрания членов кооператива денежная оценка паевого взноса может быть проведена независимым оценщиком. В случае внесения в счет паевого взноса земельных участков их денежная оценка проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Часть оценочной стоимости паевого взноса, превышающая размер обязательного паевого взноса, передается с согласия члена кооператива в его дополнительный паевой взнос.
(в ред. Федерального закона от 18.02.1999 N 34-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федерального закона от 18.02.1999 N 34-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федерального закона от 18.02.1999 N 34-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
9. Решением общего собрания членов кооператива размер паевого фонда кооператива может быть увеличен или уменьшен. Размер паевого фонда не должен превышать размер чистых активов кооператива. В случае, если размер паевого фонда кооператива превышает размер его чистых активов, за вычетом средств неделимого фонда, паевой фонд кооператива уменьшается на указанную разницу путем пропорционального сокращения паевых взносов членов кооператива, паевых взносов ассоциированных членов кооператива и приращенных паев членов кооператива.
(в ред. Федеральных законов от 18.02.1999 N 34-ФЗ, от 11.06.2003 N 73-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
9.1. В случае, если общее собрание членов кооператива примет решение об отнесении части средств паевого фонда кооператива к неделимому фонду, паи членов кооператива и паи ассоциированных членов кооператива уменьшаются пропорционально сумме указанной части средств.
(п. 9.1 введен Федеральным законом от 03.11.2006 N 183-ФЗ)
10. Увеличение размера паевого фонда осуществляется путем увеличения размера паевых взносов или за счет прироста приращенных паев либо путем увеличения числа членов кооператива и ассоциированных членов кооператива. В случае превышения размера чистых активов кооператива над его паевым фондом кооператив по решению общего собрания членов кооператива вправе увеличить паевой фонд кооператива путем зачисления в этот фонд части чистых активов кооператива.
(в ред. Федеральных законов от 18.02.1999 N 34-ФЗ, от 11.06.2003 N 73-ФЗ, от 03.11.2006 N 183-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10.1. В случае принятия общим собранием членов кооператива решения об увеличении паевого фонда кооператива путем зачисления в него части чистых активов кооператива увеличиваются соответственно приращенные паи членов кооператива пропорционально сумме оплаты труда членов производственного кооператива или пропорционально объему участия в хозяйственной деятельности членов потребительского кооператива за период деятельности кооператива, если иной период не установлен уставом кооператива.
(п. 10.1 введен Федеральным законом от 03.11.2006 N 183-ФЗ)
11. Кредиторы кооператива должны быть поставлены в известность об уменьшении размера паевого фонда или сроков его формирования в течение месяца после вступления в силу указанных изменений. Претензии кредиторов, предъявивших требования к кооперативу в течение шести месяцев после публикации сообщения об указанном уменьшении размера паевого фонда, должны быть удовлетворены.
12. Лицо, вступающее в члены кооператива после государственной регистрации, уплачивает обязательный паевой взнос в порядке и в сроки, которые установлены уставом кооператива. В отдельных случаях, предусмотренных уставом, кооператив может выделять вновь вступающим членам кредиты (займы) для оплаты обязательного паевого взноса.
(в ред. Федеральных законов от 18.02.1999 N 34-ФЗ, от 05.04.2021 N 70-ФЗ)
Является ли покупка квартиры по договору паевого участия расходами при ее продаже?
— Является ли покупка квартиры по договору паевого участия расходами при ее продаже? Можно ли их вычитать от суммы продажи квартиры? Покупка паевого участие была в долларах. Как будет рассчитываться сумма расходов?
Отвечает налоговый консультант финансовой службы ИНКОМ-Недвижимость Айна Зайцева:
Договор паевого участия наряду с ДДУ относится к одному из видов инвестирования в строительство. Поэтому при продаже недвижимости вы имеете право уменьшить ваш доход от продажи на сумму расходов, которые понесли при покупке по договору паевого участия. Но уменьшить можно не на всю сумму, а только на сумму расходов, которые были направлены на строительство квартиры. Так, членский взнос, направленный на содержание кооператива, использовать для уменьшения дохода от продажи нельзя.
Основное условие для принятия расходов — документальное подтверждение всех расходов. Поэтому у вас должны быть договор, платежный документ, подтверждающий оплату за квартиру, акт приема-передачи квартиры.
В том случае, если оплата производилась в валюте, к примеру, в долларах, расходы принимаются в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ на дату оплаты договора паевого участия.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Законом о долевом участии предусмотрены разные формы привлечения граждан к инвестированию строительства, в том числе есть и договор паевого накопления. Это такой же инвестиционный договор, как и договор долевого участия. Поэтому сумму, которая была оплачена при продаже, можно вычесть из налогооблагаемой базы.
В какой валюте осуществлялась покупка паевого участия — значения не имеет, поскольку с 2007 г. расчеты за все товары и услуги на территории Российской Федерации осуществляются только в рублях.
Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:
Конкретного перечня расходов, которые включаются в стоимость при продаже квартиры, нет. Однако Министерство финансов России в письме от 20.01.2015 № 03-04-05/1127 разъяснило, что к ним относятся расходы, которые поименованы в пп. 4 п. 3 ст. 220 НК. Это расходы
В свою очередь, есть письмо УФНС по г. Москве, в котором указано, что уплаченные паевые взносы в ЖСК является расходом, связанным с приобретением жилья (Письмо УФНС России по Москве от 12.04.2012 № 20-14/032387). Таким образом, при продаже квартиры вы можете уменьшить доход от продажи на сумму уплаченного паевого взноса.
Важным уточнением является то, что расходы обязательно должны быть документально подтверждены.
Поскольку на территории Российской Федерации все операции осуществляются в рублях, а покупка пая осуществлялась в долларах, расходы будут рассчитываться с конвертацией долларов на рубли по официальному курсу ЦБ РФ на момент покупки вашего паевого участия. И включаться в стоимость при продаже квартиры эта сумма будет именно в рублях.
Прямо сейчас заберите у «Клерка» 4 000 рублей при подписке на « Клерк.Премиум» до 12 ноября.
Подробности и условия самой обсуждаемой акции «Клерка» здесь.
Как устроены паевые инвестиционные фонды
И стоит ли с ними связываться
Мало кто знает, как работают ПИФы. Люди впервые слышат эту аббревиатуру, когда начинают интересоваться инвестициями.
Вкладываться в ПИФы предлагают банки и инвесткомпании, но никто не объясняет, как устроены инвестиционные фонды, кому выгодны и кто ими управляет.
Я работаю в управляющей компании, которая инвестирует деньги для пайщиков фондов. Расскажу, что за ПИФы, в чем их преимущества и какие есть риски. Но я лицо в некотором смысле заинтересованное, поэтому относитесь к моим словам скептически. Разговор будет долгим и довольно занудным.
Как устроены ПИФы
Паевой инвестиционный фонд можно сравнить с сейфом, в котором хранятся активы инвесторов: деньги, недвижимость, ценные бумаги, доли в ООО и прочее.
Пай — это условная доля имущества в этом фонде. Это именная ценная бумага, которая подтверждает, что вам принадлежит такая-то доля такого-то фонда.
Имуществом из сейфа распоряжается управляющая компания. Ее задача — зарабатывать деньги для пайщиков от имени ПИФа. Для этого она управляет активами фонда: сдает в аренду недвижимость, выдает займы, покупает и продает ценные бумаги, валюту, доли в организациях. Если стоимость имущества фонда увеличивается, растет и цена пая.
Существует понятие «якорный пайщик». Это крупный инвестор, который готов вкладывать активы сразу на большую сумму, в среднем от 25 миллионов рублей, но хочет, чтобы ПИФ работал на его условиях. Тогда УК создает отдельный фонд, все паи которого принадлежат этому пайщику. Компания управляет имуществом, пайщик получает доход.
Немного объясню, что изображено на схеме.
Как зарабатывать на паях
Забрать вложенное в паевой фонд имущество и деньги нельзя. Но у пайщика есть два способа обменять свои паи на деньги: погасить паи или продать их другому инвестору.
Продажа другому инвестору. Пайщику предстоит найти покупателя и договориться с ним о цене. Некоторые паи ограничены в обороте, поэтому продать их не так легко.
Возможность продажи зависит от того, для каких инвесторов предназначены паи. Если ПИФ для квалифицированных, опытных инвесторов, то нельзя. Если для неквалифицированных — можно.
Паи для неквалифицированных инвесторов называются паями, не ограниченными в обороте. Ими пайщики могут свободно распоряжаться: продавать, передавать в залог, дарить, оставлять в наследство. Любой человек может свободно покупать такие паи, получать с них доход и в любой момент продавать их по рыночной цене.
На паях, как и на любых других ценных бумагах, можно зарабатывать спекулятивным образом: покупать, когда дешевеют, и продавать, когда они подорожали.
Объясню на примере. Допустим, вы владеете паями закрытого ПИФа, его основные активы — жилая недвижимость. Выходит статистика по рынку недвижимости, и оказывается, что рынок пошел на спад. Значит, стоимость жилья, которым владеет фонд, будет снижаться. Следовательно, стоимость ваших паев тоже снизится в ближайшие пару месяцев. Если в этот момент вы решите продать свои паи, то их рыночная стоимость окажется ниже текущей.
Другой пример: ПИФ, паи которого вы приобрели, инвестировал в акции нефтяных компаний. Стоимость барреля растет и тащит за собой весь нефтяной сектор. Если в этот момент вы решите продать паи, их купят выше текущей стоимости.
Доходность и налоги
В ПИФах доходность не гарантирована: пайщики могут ничего не заработать или даже потерять деньги. Доходность зависит от огромного количества факторов: опыта управляющего, понимания происходящих в экономике процессов, сезонности, кризисов, курсов валют, цен на нефть и многого другого.
Статистика от ЦБ за 2017 годPDF, 435 КБ
Результаты инвестирования одного и того же фонда из года в год сильно различаются. Некоторые ПИФы за 2017 год приросли более чем на 25%, а некоторые — потеряли деньги.
Если владеть паями хотя бы 3 года с даты приобретения, можно не платить НДФЛ с дохода от погашения паев.
Квалифицированные и неквалифицированные инвесторы
ПИФы бывают разные. Фонды для квалифицированных инвесторов, или квальные фонды, отличаются от ПИФов для новичков, неквалифицированных инвесторов. Предполагается, что пайщики квалифицированных фондов готовы вкладывать в более рискованные и более прибыльные инструменты.
Квальные фонды предоставляют пайщикам больше возможностей для инвестирования. Например, в квальные фонды недвижимости можно включать имущественные права из договоров реконструкции, а в фонды финансовых инструментов — производные финансовые инструменты, например фьючерсы на покупку биржевых ценных бумаг. Для этого должны соблюдаться определенные условия, перечисленные в приказе Банка России. В неквальные фонды такие рискованные активы включить не удастся.
Регистратор — это специальное юридическое лицо, которое ведет реестр владельцев паев. Все ПИФы обязаны обслуживаться у регистратора
ПИФ недвижимости
Еще ПИФы различаются в зависимости от активов, которые можно включать в их состав.
ПИФы для инвестирования в недвижимость считаются самыми надежными фондами, поскольку имущество застраховано, а какой-то спрос на недвижимость есть всегда.
Инвестиции в недвижимость — это крупные долгосрочные вложения. Порог входа для инвесторов начинается от миллиона рублей, потому что недвижимость дорогая, а УК гораздо удобнее работать с несколькими крупными пайщиками, чем с множеством мелких.
Если все пойдет по плану, стоимость активов фонда будет расти вместе со стоимостью недвижимости, пайщики будут получать долю дохода от аренды, а УК — свое вознаграждение.
ПИФ рыночных финансовых инструментов
Комбинированный ПИФ
Комбинированный ПИФ — это новый инструмент, появившийся на российском рынке в конце 2016 года. В такой ПИФ можно включить что угодно, кроме наличных денег. Например, самолеты, частные дороги, коллекционный коньяк, марки и другие предметы коллекционирования, произведения искусства, опционы на нефть и пшеницу, драгоценные металлы и камни, криптовалюты, зарубежные вклады. Все зависит от того, что УК прописала в правилах фонда.
Но есть нюанс: имущество, за исключением недвижимого, должно находиться на хранении в депозитарии. Поэтому «упаковать» в фонд фабрику по пошиву кроссовок не удастся, а вот сами кроссовки — вполне. Для этого нужно заранее прописать кроссовки в ПДУ и договориться с депозитарием о хранении, а сами кроссовки ПИФу придется покупать у фабрики как товар.
О первых итогах работы комбинированных фондов в специализированном депозитарии «Инфинитум»PDF, 233 КБ
Открытый, интервальный, закрытый ПИФы
В различных типах фондов установлены разные сроки для покупки и погашения паев.
Паи открытых фондов не имеют конечного количества, и их можно купить в любой момент. В интервальных фондах сроки, в которые можно подать заявки на приобретение паев, зафиксированы в правилах.
В открытых фондах погасить паи можно в любой рабочий день, в интервальных и закрытых всё немного сложнее.
Покупка и продажа паев
Чтобы стать пайщиком, нужно сделать несколько шагов.
Выберите ПИФ и узнайте, кто его регистратор: посмотрите в ПДУ на первой странице.
Если покупаете паи у другого пайщика, достаточно заключить договор купли-продажи, заверять у нотариуса его не нужно. Показать договор потребуется только регистратору, чтобы вас внесли в реестр владельцев паев.
Оплатите заявку или договор, например в личном кабинете вашего банка. Все, теперь вы пайщик.
Продать паи сложнее. Пайщик может продать свои паи сам либо через посредников: брокеров, агентов, инвестиционные компании.
Если вы хотите максимально заработать на продаже паев — ищите покупателей и привлекайте посредников. Можно поискать инвестиционные компании, которые занимаются перепродажей паев, найти покупателя через знакомых или на финансовых форумах. Чтобы продать паи, достаточно заключить простой договор купли-продажи и представить его регистратору.
Преимущества ПИФов
Дальше будут недостатки, но сначала — достоинства.
Недостатки ПИФов
Список отчетности УК, составленный авторомDOCX, 26 КБ
В открытых фондах минимальная сумма взноса значительно ниже, встречаются варианты от 5000 рублей и от 50 000 рублей. Чем крупнее и известнее финансовая организация, тем больше средств она может привлечь и тем меньше будут стоить ее услуги в пересчете на одного клиента.
Что не так с ПИФами
За шесть лет я поработал в разных управляющих компаниях. И только одна из них действительно работала с большим количеством пайщиков. Большинство УК были созданы искусственно. Их встраивали в финансово-промышленные холдинги, чтобы экономить деньги компании: ПИФы не платят налоги на прибыль.
Вот как выглядит эта схема для бизнеса в области недвижимости. Все активы, которые предназначены для продажи или сдачи в аренду, передаются карманной УК и становятся имуществом ПИФа. А дальше ПИФ самостоятельно сдает и продает недвижимость — налог на прибыль при этом нулевой.
Если пайщик хочет удостовериться, что он единственный или самый крупный владелец паев фонда, ему могут неофициально показать документы. Но если пайщик хочет узнать, сколько еще человек вложились в ПИФ, то ему, скорее всего, откажут.
Запомнить
Самое главное не указали: средний размер комиссий ПИФов. Тогда бы вопросы «стоит ли вкладываться» сразу отпали.
Павел, минимум! Плата за «вход», за управление, за «выход».
Павел, и какой средний размер комиссий ПИФов?
Павел, только вспомнил о твоей статье:)
Спасибо! Жду продолжения!
Лучше уж вложиться в ОФЗ или ETF.
А еще УК может внезапно решить, что фонд теперь будет вкладываться в другие бумаги. То есть вчера вы были пайщиком фонда облигаций с ETF — iShares JPMorgan USD Emerging Markets, а сегодня фонд стал вкладываться в отдельные облигации вместо ETF. Сбербанк Управление Активами, например.
Markuc, вкладывался в УК Уралсиб, открытый фонд, сбалансированный. Выбирал его по многим критериям. Через 3 года забрал. Доходность
16℅ в год. Ещё вычет можно получить.
Markuc, 1%, это, наверное, после вычета комиссий управляющего, а так бы и 6-7 могло набежать.
Краткий рассказ, как существенно комиссия влияет на среднегодовую доходность
https://www.youtube.com/watch?v=YrTYz-5n5vE
а у меня хороший результат в альфа-капитал.
у меня несколько фондов, открыла в мае 2019 года, все в плюсе. Какие-то более 20%, по каким-то более 10%. я более чем довольна
Автор скромно умолчал об основных рисках ПИФов
Договор паенакопительного участия в долевом строительстве. По поводу одного недавнего определения Верховного суда
Между пайщиком и жилищно-строительным кооперативом был заключен договор паенакопления, в соответствии с которым ЖСК принял на себя различные организационные обязанности, связанные с финансированием строительства многоквартирного дома. По окончании строительства кооператив был обязан передать жилое помещение (квартиру) в собственность пайщика. Пайщик же был обязан своевременно уплачивать паевые взносы.
Кооператив впал в несостоятельность, причины которой остались за пределами текста Определения. Это был нашумевший в пермском кооперативном движении ЖСК «Триумф. Квартал 2». Никакого триумфа не состоялось.
Пайщик обратился к региональному публичному органу с заявлением о включении в реестр участников долевого строительства, пострадавших от неисполнительности застройщиков (в обиходе, реестр пострадавших или обманутых дольщиков).
Публичный орган отказал пайщику по тому основанию, что в указанный реестр включаются только граждане, денежные средства которых привлекались по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», т.е. с заключением и государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Пайщик таким гражданином, естественно, не являлся.
В жалобе, поданной в суд первой инстанции, пайщик указал, что его договор паенакопления содержит все обязательные условия ДДУ, т.е., фактически является таковым, а потому отказ публичного органа неправомерен.
Суд административному истцу ожидаемо отказал. Апелляция и кассация поступили аналогичным образом.
Один из судей Верховного суда РФ сжалился над пайщиком, вероятно, усмотрев в деле интересные для правоприменительной практики моменты, и подключил к процессу «вторую кассацию» в лице Судебной коллегии по административным делам.
Коллегия отрицательно отнеслась к проявленному судами нижестоящих инстанций формализму «нет ДДУ – нет дольщика – нет места в реестре обманутых дольщиков», предложив толковать совершенно однозначные на этот счет нормы закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» с позиций человеколюбия и гуманизма. В определении прозвучала мысль о том, что Российская Федерация является социальным государством, полностью повернутым лицом к человеку.
Коллегия указала, что наименование договора, на основании которого реализуется схема участия гражданина собственными денежными средствами в финансировании строительства жилья в качестве «договора о паенакоплении» или «договора об участии в долевом строительстве» не имеет значения. Необходимо исследовать содержание документа на предмет выявления степени его корреляции с нормами закона «Об участии в долевом строительстве…».
Иными словами, пайщики жилищно-строительных кооперативов вовсе не исключаются из круга субъектов регулируемых законом 214-ФЗ отношений, но занимают точно такое же положение, как и граждане, являющиеся сторонами по договорам долевого участия. По сути, тоже являются дольщиками.
Договор паенакопления содержит все существенные условия договора участия в долевом строительстве, как они изложены в законе 214-ФЗ, а Обзор судебной практики по спорам в связи с участием граждан в долевом строительстве от 4 декабря 2013 года настраивает суды смотреть не на наименования договоров, а на их содержание при разрешении споров с участием финансирующих строительство жилья за счет собственных средств граждан, даже если фактические обстоятельства отношений по поводу такого участия не укладываются вовсе или укладываются не слишком точно в очерченные законом 214-ФЗ правовые рамки.
То, что договор паенакопления не зарегистрирован, подобно ДДУ, в Едином государственном реестре недвижимости, не может лишать гражданина возможности защищать свои права. Это, на самом деле, факультативный признак. Отсутствие государственной регистрации договора не является препятствием на пути к справедливости и правосудию. При этом Коллегия сослалась на определение Конституционного суда РФ от 23.03.2010 г. № 385-О-О.
В том давнем отказном определении Конституционный суд РФ безо всякого пояснения своей мысли указал, что требование закона о регистрации договора участия в долевом строительстве является способом защиты экономических интересов дольщиков и их конституционные права не нарушает. К сожалению, из текста Определения невозможно понять, какие аргументы против государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве выдвинули заявители жалобы в Конституционный суд. Содержится только намек на то, что, по мнению жалобщиков, требование о государственной регистрации, при определенных условиях, допускает возможность лишения их уплаченных застройщику денег или будущей квартиры.
В общем, вывод, который сделала административная Коллегия прозвучал следующим образом: договор паенакопления, заключенный гражданином с ЖСК, фактически является договором участия в долевом строительстве, поскольку содержит все обязательные для такого договора в силу закона «Об участии в долевом строительстве…» условия. Все прочее – от лукавого.
Этот вывод обращает на себя внимание своим предельно общим характером. Коллегия не конкретизировала его формулировкой «для цели восстановления права пайщика» или «с целью включения пайщика в реестр обманутых дольщиков», но озвучила свою идею в Определении в качестве, не побоюсь этого слова, новой нормы права, созданной путем расширительного до головокружения толкования закона.
Если договор паенакопления – это договор участия в долевом строительстве, то это подразумевает, что ЖСК – это застройщик со всеми вытекающими из этого последствиями. Хотя закон 214-ФЗ называет застройщиками, по общему правилу, только хозяйственные общества. Жилищно-строительные кооперативы, как мы знаем, таковыми не являются, но представляют собой хотя и корпоративные, но все же некоммерческие организации с потребительским целеполаганием.
Сразу обращу внимание на некоторую тонкость. Верховный суд приравнял ЖСК к застройщикам по закону 214-ФЗ, в то время как Жилищный кодекс (часть 3 статьи 110) именует жилищно-строительные кооперативы застройщиками в смысле того определения, которое присутствует в Градостроительном кодексе. Это могут быть разные застройщики. Понятие застройщика по Градостроительному кодексу шире понятия застройщика по закону «Об участии в долевом строительстве…» и включает в себя это последнее понятие.
Современная редакция закона 214-ФЗ ставит застройщиков в жесточайшие рамки, в которые ЖСК не могут втиснуться даже если очень этого захотят, и мешать этому будет именно специфика организационно-правовой формы потребительского кооператива.
Например, сложно себе представить выполнение кооперативом требования о зачислении денежных средств паенакоплений на эскроу-счета с недопустимостью касательства до них вплоть до момента государственной регистрации права собственности первого пайщика на переданную ему квартиру во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме. Кооператив должен изымать часть средств из состава паенакоплений на поддержание своей организационной структуры. Хотя бы на оплату бухгалтера.
Также сложно представить себе фигуру конечного выгодоприобретателя (бенефициара) потребительского кооператива, личность которого обычным застройщикам необходимо раскрывать на каждом углу. Если только не считать таким бенефициаром председателя кооператива, назначившего себе нескромную зарплату и ежемесячные премии за свой тяжкий труд.
Оставляя в стороне вопрос о том, до какой степени суд может подменять собой законодателя, своими решениями переставляя и без того не вполне однозначные нормы законов с ног на голову, хотел бы отметить вывод самого общего характера, который я сделал для себя в связи с рассматриваемым Определением административной Коллегии.
Коллегия своим судебным актом подтвердила то, что кооперативное движение в жилищной сфере в его советском варианте умерло. Ушло в историю окончательно и навсегда.
Жилищно-строительные кооперативы ранее рассматривались не только в качестве не противоречащего основам социализма способа мобилизации личных накоплений граждан на хотя бы частичное решение острейшей в СССР проблемы обеспечения населения жильем. ЖСК считались также способом саморегулирования активности граждан в их бытовом обустройстве. И это было правдой.
Советские жилищно-строительные кооперативы полностью сохраняли свое значение и после того, как заказанные ими дома были построены, а квартиры переданы пайщикам. Они трансформировались в саморегулируемые управляющие организации, в которых общие собрания пайщиков действительно проводились, а относящиеся к каждому жильцу дома решения по поводу использования общего имущества многоквартирного дома и прилегающего земельного участка действительно принимались и, о чудо, исполнялись. А отчеты председателя кооператива и бухгалтера по поводу расходования взносов пайщиков действительно рассматривались под увеличительным стеклом, и каждая сомнительная копейка из таких отчетов становилась предметом даже не дискуссии, а просто скандала с криками и руганью.
Пишу об этом с полной ответственностью, поскольку сам принимал участие в подобных собраниях.
Воспоминания о таком подходе к жилищно-строительным кооперативам до сих пор еще можно обнаружить в некоторых нормах Жилищного кодекса.
О том, что современные жилищно-строительные кооперативы это не более, чем просто одна из схем строительства жилья вскладчину, причем, схема нелюбимая, законодатель заявил уже давно и все в том же самом законе 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», постепенно вытесняя кооперативы из круга претендентов на денежные средства граждан.
Теперь эту же самую позицию, возможно, сам того не желая, озвучил Верховный суд РФ.
ЖСК – это просто участие своими деньгами в строительстве жилья, и ничего больше. Бизнес-схема для тех, кто инициировал создание кооператива.
В случае с традиционным застройщиком в его отношениях с гражданами отсутствуют какие-либо сантименты на тему заботы о дальнейшей судьбе квартирантов. Сдали деньги – сидите и ждите окончания строительства. Дом сдан – рыдайте от счастья и получите квартиры. Все. Разбегаемся, чтобы не встречаться больше никогда.
В некоторых случаях эта идеологема может быть дополнена навязыванием жильцам со стороны застройщика своей карманной управляющей компании для новоиспеченного ТСЖ.
Теперь точно такой же подход окончательно должен восторжествовать и в рамках кооперативного движения в сфере жилого строительства.
ЖСК и раньше можно было называть потребительскими, чуждыми предпринимательским интересам, некоммерческими с большими оговорками. Теперь оснований останется еще меньше.
Показательно в этой связи уже состоявшееся довольно давно и воспроизведенное в Определении редуцирование организационно-имущественного договора о создании жилищно-строительного кооператива или договора об участии в ЖСК до некоего договора паенакопления. Все участие пайщика в деятельности кооператива исчерпывается передачей денег.
P.S.
Справедливость требует отметить такой позитивный момент в правовой позиции административной Коллегии Верховного суда РФ как отсутствие опасения вызвать своим решением неудовольствие в высоких кругах российской власти.
Дело в том, что реестр обманутых дольщиков, именуемый теперь официально планом-графиком мероприятий по восстановлению прав граждан, это, фактически, документ о расходных обязательствах региональных и федерального бюджетов. Чем больше в реестре граждан – тем больше эти обязательства, поскольку ни в каком из случаев честного или нечестного банкротства застройщика, бегства в Лондон стоящего за ним бенефициара без бюджетного финансирования решить проблемы пострадавших дольщиков невозможно.
Верховный суд своим Определением позволил включать в этот реестр теперь не только участников долевого строительства в точном смысле, но и пайщиков ЖСК, приравняв их к дольщикам, т.е. создал условия для увеличения нагрузки на бюджеты, и намеренно не побоялся этого. Ну, или просто не сумел распознать такое важное, может быть, самое важное экономическое последствие своей правовой позиции.