дом под снос а квартира в ипотеке что делать дальше
Что делать, если ипотечное жилье признали аварийным?
Рассказываем, как поступить, если жилье, купленное в ипотеку, признали непригодным для проживания.
– Подскажите, пожалуйста, куда обращаться в сложившейся сложной ситуации. Живём в старинном доме, ему сто лет точно есть. Квартиру в центре города признали непригодной для проживания, две комнаты муниципальные, а одна моя в собственности. Эта комната в ипотеке и задействован материнский капитал. Невозможно жить и продать. Что теперь делать?
В сложившейся ситуации могут быть следующие варианты решения проблемы:
1. Обратиться за возмещением либо за предоставлением другого жилого помещения взамен непригодной для проживания комнаты
Учитывая год постройки дома и его состояние, есть все основания полагать, что дом, являясь ветхим и аварийным, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
– В случае, если многоквартирный дом включен в программу, то гражданин вправе рассчитывать на предоставление ему другого жилья либо на на возмещение денег за изымаемое комнату/квартиру, – сообщили в банке.
По данным администрации города, в настоящее время в программу вошли дома, признанные аварийными за период с 2012 по 2016 годы включительно.
– Программа разделена на 5 этапов. На первом этапе в октябре 2020 года построены 2 многоквартирных жилых дома, в которые переселят граждан из аварийных домов, признанных таковыми в 2012 году, – сообщили в администрации.
Жилые дома, признанные аварийными после 1 января 2017 года, запланированы к расселению в рамках программы ориентировочно на 2025 год.
– Если многоквартирный дом не включен в программу, то органы государственной власти или местного самоуправления не обязаны обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, – пояснили в банке «Хлынов».
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при соблюдении следующих условий:
В банке уточнили, что в случае предоставления другого жилья, ипотека может распространится на него. Если залогодатель получил за аварийное жилье средства, банк имеет преимущественное право требовать погашения ипотечной суммы за счёт данных средств.
2. Обратиться в страховую компанию за выплатой страхового возмещения
Если при получении кредита был заключен договор страхования объекта недвижимости, то стоит изучить его условия.
– Возможно, признание аварийным многоквартирного жилого дома, в котором находится приобретенное за счёт кредитных средств жилое помещение, является страховым случаем. В этом случае страховщик обязан выплатить страховое возмещение. – уточнили в банке.
– Однако из-за того, что у продавца в данном случае отсутствует мотивация прекращать отношения по сделке и возвращать покупателю полученные от него денежные средства, высока вероятность судебного спора, – сообщили в банке. – Чтобы отстоять правомерность своего отказа в суде, необходимо тщательно собирать доказательства нарушений и следить за сроком исковой давности.
Однако наличие ипотеки и вложение средств маткапитала осложняют ситуацию:
– В данном случае для продажи комнаты потребуется получить согласие банка на совершение сделки. Если будет найден покупатель, кредитующая организация может пойти навстречу и предоставить такое согласие при условии, что деньги от продажи квартиры будут направлены на погашение кредита, – пояснили в «Хлынове».
Сложнее обстоит дело со вторым сдерживающим фактором. Жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского капитала, должна быть оформлена в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей в течение шести месяцев:
В связи с тем, что доля (доли) комнаты, приобретенной с использованием средств материнского капитала, принадлежит несовершеннолетним, для продажи такой комнаты также необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Соблюсти все указанные требования сложно, но, теоретически, возможно, уточнили в банке.
5. Предложить администрации города выкупить комнату
Учитывая, что две другие комнаты в квартире находятся в муниципальной собственности, можно предложить администрации Кирова выкупить вашу комнату, чтобы стать единоличным собственником всей квартиры.
1. Если жилье признали аварийным, можно обратиться в администрацию города за возмещением либо за предоставлением другого жилого помещения взамен непригодной для проживания комнаты.
2. Вы в праве обратиться в страховую компанию за выплатой страхового возмещения, если это предусмотрено в договоре.
3. Можно отказаться от договора купли-продажи комнаты, если при продаже продавец скрыл существенные недостатки, аварийное состояние и невозможность проживания в комнате.
4. Можно попытаться продать комнату, заручившись согласием банка и органов опеки.
5. Также стоит попробовать предложить администрации выкупить комнату.
Если у вас есть вопросы, на которые вы не можете найти ответ, задайте их нам, и мы постараемся на них ответить.
Дом под снос а квартира в ипотеке что делать дальше
Среди жителей хрущевок, попавших в программу реновации, немало тех, кто приобрел квартиру в кредит и продолжает платить по ипотеке. Как будут складываться их взаимоотношения с банком-кредитором, как меняется предмет залога в кредитном договоре и что ипотечнику необходимо предпринять накануне переезда, рассказывают специалисты Фонда реновации и Московского банка ПАО Сбербанк.
Ипотека – не помеха переезду по реновации. Все вопросы прав и обязанностей заемщиков, переезжающих в новое жилье, урегулированы федеральным законодательством.
Замена предмета залога
Гарантии жилищных прав собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, обеспечены нормами Федерального закона РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации». Согласно ему, к договору, предусматривающему переход права собственности на жилое помещение с условием предоставления равноценного жилого помещения, применяются правила гражданского законодательства о мене.
В статье оговаривается, что государственная регистрация перехода права собственности на равнозначное жилое помещение (заключение договора с ДГИ) при участии гражданина в программе реновации является основанием для замены предмета залога по договору об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда. Причем, этот переход осуществляется без согласия залогодержателя и залогодателя по данному договору. Условия договора об ипотеке в данном случае применяются без изменений прав и обязанностей сторон в отношении нового предмета залога. Проще говоря, предмет залога в силу закона заменяется автоматически.
Обязанности заемщика
Не стоит пускать дело на самотек. Ряд процедур ипотечному заемщику необходимо произвести самостоятельно.
Как отмечают в Сбербанке, в соответствии с действующим законодательством перенос обременения на новое жилье осуществляется автоматически, но есть свои нюансы: «На практике банку необходимо иметь возможность оперативно отслеживать произошедшие изменения для приведения документов в соответствие, поэтому очень важно получить от граждан уведомление для заключения дополнительного соглашения. Банк рассмотрит заявление и уведомит граждан о возможности замены залогового объекта».
А если есть задолженность по ипотеке?
В каких случаях замена залога не происходит автоматически?
Рассказывает заместитель начальника управления по реализации жилой и нежилой площади Фонда реновации Екатерина Стром:
К нам периодически обращаются граждане, чья квартира в отселяемом доме была приобретена в ипотеку и находится в залоге у банка, которые хотят в рамках программы реновации приобрести большее жилье за доплату с использованием собственных средств. В таком случае гражданам необходимо предоставить в Фонд реновации ряд дополнительных документов, например, копию кредитного договора, а также контактные данные кредитного менеджера банка (полный перечень документов сообщается во время консультации).
При подготовке к сделке сотрудники Фонда реновации сформируют и направят банку-кредитору необходимые для согласования замены залогового объекта документы, после чего оповестят граждан. Гражданам необходимо лишь предоставить в банк документы по текущему залоговому объекту и получить согласование банка на его замену.
Данный документ предоставляется в Фонд реновации на момент проведения сделки и сдается в регистрацию вместе с договором. При регистрации залог с освобождаемой квартиры переходит на новую, при этом условия кредитного договора не меняются. После регистрации гражданам обязательно необходимо обратиться в банк и заключить дополнительное соглашение.
К нам обратилась семейная пара, переезжающая по Программе реновации в однокомнатную квартиру. Граждане приобрели ее в 2016 году с использованием средств ипотеки. На момент обращения в Фонд реновации задолженность по кредиту погашена не была, соответственно, в выписке из ЕГРН мы видели обременение. Граждане хотели воспользоваться правом на докупку и сразу же переехать в двухкомнатную квартиру, доплатив за дополнительные метры собственными средствами.
При приеме заявления на докупку сотрудники Фонда реновации запросили у них кредитный договор и контакты менеджера банка, в котором они брали кредит. У граждан уже были некоторые сбережения, которые позволяли им оплатить сумму доплаты за дополнительные метры за счет собственных средств.
Когда сделка была согласована, мы проинформировали банк и граждан, банк согласовал замену залогового объекта. Гражданам нужно было только подъехать и забрать документ из отделения банка.
Мы всегда советуем гражданам обратиться в свой банк и проконсультироваться по документам, которые им потребуются для подготовки согласия на замену залогового объекта – у разных банков могут быть различные требования.
Ссылка на согласие банка присутствует в договоре с Фондом реновации, оно сдается на регистрацию совместно с договором, поэтому его наличие на момент заключения договора обязательно.
При регистрации сделки залог с освобождаемой гражданами квартиры перешел на новую, при этом условия кредитного договора у них остались прежними.
После регистрации права на новую квартиру они обратились в банк и заключили дополнительное соглашение о замене залогового объекта.
Авторы текста: информационная служба сайта Фонда реновации, пресс-служба Московского банка ПАО Сбербанк.
Дом под снос а квартира в ипотеке что делать дальше
Эту комнату я купила 3 года назад, в кредит (ипотека). Подскажите как в соответствии с законодательством должна разрешится эта ситуация. Комната 19,4 м 2, прописаны я и мой ребенок (девочка 10 лет). Заранее Вас благодарю, вопрос для меня очень серьезный, так как я одна с ребенком, и средств для приобретения другого жилья нет и так кредит, с этого района переселяться желания совершенно нет, школа, поликлиники, всё это уже отлажено. И я очень сильно сомневаюсь, что при выкупе данного жилья, на вырученную сумму я смогу купить хотя бы равноценное жильё по квадратным метрам.
Согласно части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Согласно ч.ч. 3, 4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
Из положений статьи 32 ЖК РФ следует, что при признании дома аварийным и подлежащим сносу, собственнику жилого помещений, находящегося в данном доме предоставляется выкупная цена за принадлежащее ему жилье, а не аналогичное жилое помещение (как в случае с жилым помещением, занимаемым по договору социального найма).
Вы справедливо указываете, что денежных средств, выплачиываемых за комнату в аварийном доме вряд ли хватит на приобретение аналогичного жилья, поэтому на практике собственникам квартир и комнат органами власти нередко предлагается не денежная выплата (выкупная цена) за изымаемое жилье, а иное жилое помещение. Следует понимать, что предлагаемое жилое помещение будет скорее всего аналогичным изымаемому по СТОИМОСТИ, но не всегда по площади и иным потребительским свойствам. Т.е. район населенного пункта, в котором вы проживаете, близок к необходимым (и жизненноважным) объектам инфраструктуры как критерии могут отсутствовать.
Однако следует сказать, в вашем случае жилое помещение в аварийном доме, подлежащим сносу является, как я понял, на сегодняшний день предметом ипотеки. Данная ситуация прямо не урегулирована Жилищным законодательством.
Вместе с тем в статье статьи 41 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержатся следующие нормы права:
если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.
Таким образом, в том случае если вы согласитесь на предложенный вам со стороны администрации вашего муниципального образования вариант вместо изымаемого, ипотечный договор (с соответствующими изменениями) может исполняться и далее. Однако надо отметить, что в случае если стоимость предоставленного жилого помещения будет отличаться от стоимости изымаемого (в меньшую сторону) то банк вправе потребовать досрочного исполнения ваших обязательств по договору, то есть потребовать ввернуть всю сумму кредита сразу, в обратном случае, обратить взыскание на принадлежащее вам имущество, в том числе на жилое помещение, предоставленное взамен изъятого.
«. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору стороны заключили договор залога от 02.08.2007 N ДИ-035/2007, в соответствии с которым ответчик передал в залог истцу приобретенное нежилое помещение, находящееся в жилом доме по адресу: г. Невельск, ул. Нагорная, 18. Указанный договор в установленном законом порядке не зарегистрирован.
Впоследствии данный жилой дом, признанный аварийным в результате землетрясения, снесен.
В связи с неисполнением ответчиком графика погашения кредита, Банк обратился к ответчику с претензией от 05.11.2008 N 589 с требованием о погашении образовавшейся задолженности.
Неисполнение ООО «Дента Плюс» указанных требований послужило основанием для обращения Банка в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд установил факт предоставления истцом кредита, что подтверждается выпиской по лицевому счету ответчика, а также ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по кредитному договору в части установленных договором сроков погашения кредита и иных платежей по договору.
Апелляционным судом установлено также и отсутствие доказательств, свидетельствующих о невозможности исполнения ответчиком денежного обязательства по кредитному договору, поскольку факт уничтожения приобретенного за счет кредита имущества таким доказательством не является, не свидетельствует о прекращении обязательства и об отсутствии у ответчика обязанности возвратить кредит и уплатить проценты за пользование кредитом» (извлечение из постановления ФАС Дальневосточного округа от 03.09.2009 N Ф03-4351/2009 по делу N А59-4400/2008).
Дом попал под реновацию: что теперь делать с квартирой
Сейчас участники программы реновации могут воспользоваться несколькими вариантами: бесплатно переехать в равнозначную квартиру, докупить дополнительные площади или квартиру либо продать свое жилье до переезда или после.
Рассказываем о том, как докупить еще одну квартиру в рамках программы, можно ли использовать маткапитал и когда стоит продавать жилье в доме под снос.
Переезд в новый дом по программе реновации в Москве
Один из основных вариантов, который подразумевает московская программа реновации, — это переезд в новое жилье. Квартира предоставляется бесплатно в новостройке в том же районе, в котором проживает переселенец. Участник программы получает равнозначную квартиру: жилая площадь и количество комнат в такой квартире не меньше, чем в освобождаемой. При этом общая площадь больше — за счет более просторных помещений кухни, прихожей, коридора и санузлов. По оценкам столичной мэрии, в среднем площадь новых квартир на 30% больше, чем старых.
Все квартиры представляются с чистовой отделкой и полностью готовы для проживания. В них уже установлена вся необходимая сантехника, электроплита, люстры и светильники, розетки и выключатели. В каждой квартире есть балкон или лоджия с обязательным остеклением. Также в новых квартирах будут установлены современные системы отопления, двухкамерные стеклопакеты, на радиаторах отопления — терморегуляторы.
Реновационные дома будут иметь входы в подъезд и лифтовый холл на одном уровне или с минимальным перепадом. Власти обещают, что площадь мест общего пользования в новых домах будет в 8,7 раза больше, чем в старых. В холлах первого этажа разместятся колясочные. Также на первых нежилых этажах новых домов откроются магазины, аптеки, медицинские центры, кафе, отделения банков, предприятия бытового обслуживания.
Этапы реновации в Москве
Покупка дополнительных площадей по программе реновации в Москве
Второй вариант, которым могут воспользоваться участники программы реновации, — это докупка дополнительных площадей. Участники программы реновации имеют возможность в момент переезда приобрести за доплату квартиру большей площади и с большим количеством комнат по сравнению с бесплатно предоставляемым жильем либо несколько квартир.
Если в момент переезда переселенец не использовал свое право на докупку, то в течение двух лет в дополнение к уже оформленному в собственность равнозначному жилью можно приобрести еще одну квартиру. В обоих случаях можно приобрести квартиры общей площадью не более 100 кв. м со скидкой 10%. Такое право действует однократно.
Как пояснили в пресс-службе Фонда, докупить дополнительные площади в момент переезда можно в том же доме, где предоставляется новая квартира, либо в другом доме, построенном по реновации, но только в том же районе.
«В другом районе участник программы реновации может приобрести дополнительную квартиру только в течение двух лет со дня оформления его права собственности на равнозначное жилье. Приобрести такое жилое помещение возможно в любом районе города Москвы, где сформирован резерв жилых помещений», — пояснили в Фонде.
Выбрать квартиру в другом районе можно будет из специального квартирного фонда реновационных домов. Ознакомиться с перечнем доступных квартир можно здесь.
Можно ли использовать ипотеку и маткапитал по программе реновации в Москве
Купить дополнительные квадратные метры или квартиру в рамках реновации можно как на собственные деньги, так и в ипотеку. Все льготы и субсидии также сохраняются — маткапитал, жилищная субсидия, государственный жилищный сертификат. Они могут быть зачтены в счет оплаты.
«Также участники программы могут воспользоваться специальными ипотечными программами для дополнительного улучшения жилищных условий при переселении. В случае приобретения квартиры (квартир) за доплату первоначальный взнос при оформлении кредита не требуется», — отметили в пресс-службе Фонда реновации.
По данным пресс-службы Фонда реновации, с 2018 года, с момента сдачи первого дома по реновации, было заключено 575 сделок на покупку дополнительных метров в момент переезда и в течение двух лет после него. Более 20% участников программы реновации, которые приобрели квартиры за доплату, воспользовались ипотекой.
Продажа квартиры в рамках программы реновации в Москве
Участники реновации могут продать свою недвижимость до переселения или после. Законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения по сделкам для граждан, владеющих недвижимостью в новостройках реновации.
По мнению экспертов, решение о продаже зависит от каждой конкретной ситуации и в большой степени от того, каковы сроки переселения дома, в котором у собственника находится квартира. Безусловно, квартира в новостройке будет стоить дороже, чем в доме под снос. Но вариант подождать и продать позже подходит тем, чей переезд планируется через четыре-пять лет, считает руководитель отделения «Войковская» агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Карелина.
По данным компании, сейчас средняя стоимость 1 кв. м в домах под снос — 219 тыс. руб. Средний бюджет составляет 9,56 млн руб. Средняя стоимость 1 кв. м на московском рынке — 262 тыс. руб., а средний бюджет — 17,1 млн руб. «Разница в стоимости очевидная, сейчас можно выиграть от 3 млн до 5 млн руб. после получения квартиры в новом доме и ее дальнейшей продажи», — отметила эксперт.
Если ждать нужно больше пяти лет, то можно рассмотреть продажу сейчас, тем более что спрос на рынке достаточно высокий. По оценкам «Инком-Недвижимости», за год экспозиция квартир в домах под снос сократилась на треть, до 1546 лотов, средняя цена квадрата в них выросла на 11%, до 207,6 тыс. руб., а усредненная стоимость — на 6,2%, до 8,6 млн руб.
Согласно подсчетам «Инком-Недвижимости», метраж квартир, которые получат участники программы реновации, будет больше, чем площади жилья в сносимых домах, на 10–20%. Стоимость новых квартир при соблюдении определенных условий (отсутствие изъянов с точки зрения планировки, отделки, уровня шумоизоляции, дома будут находиться в удобной транспортной доступности и т. д.) будет выше на четверть, а в отдельных случаях — на треть, чем цены на жилье в старых пятиэтажках под снос.
«Отношение покупателей к жилью в реновируемых пятиэтажках изменилось кардинальным образом. Если раньше, до объявлений о сносе, оно считалось наименее востребованным товаром на вторичном рынке столицы, то сейчас приобретение такой квартиры может стать ценным вложением в будущее. Как следствие, произошло уменьшение объема предложения таких объектов — сами собственники уже менее охотно выставляют их на продажу, а иногда и вообще отказываются от реализации», — отметил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Но в целом принимать решение о продаже квартиры в доме под снос нужно, отталкиваясь от каждой конкретной ситуации и сроков переселения.