если отказали в ипотеке в сбербанке что делать дальше
Почему банк не одобрил ипотеку: главные причины отказа
Банк не комментирует причины отказа в ипотеке, и порой сложно понять, почему принято такое решение. Но если проанализировать конкретную ситуацию, можно предположить, почему так вышло.
❗️Плохая кредитная история
Кредитная история — это информация по всем кредитам и займам, которые когда-либо были и есть у заемщика.
Рассматривая заявку на кредит, банк проверяет кредитную историю потенциального заемщика и созаемщиков. Все просрочки или уклонения от платежей, судебные разбирательства по кредитным договорам влияют на состояние кредитной истории, а впоследствии и на решение банка о выдаче ипотеки.
Например, если в кредитной истории зафиксировано несколько просрочек сроком в 3-5 дней, это вряд ли станет причиной отказа в ипотеке, наличие длительных просрочек повышает вероятность отказа, а невыплата кредита и судебные разбирательства по нему — практически гарантия в отказе на ипотеку.
❓Что делать
Проверьте свою кредитную историю
Если просрочки платежа произошли не по вашей вине, предоставьте в бюро кредитных историй документ, это подтверждающий: справку о нахождении в больнице, справку о задержке зарплаты с места работы и т.д. И напишите заявление с просьбой скорректировать вашу кредитную историю
Важно! В интернете много предложений улучшить вашу кредитную историю за деньги. Запомните: это невозможно. И доверять услугам таких посредников нельзя — будет только хуже.
Проверьте наличие штрафов и задолженностей
Может быть, у вас есть неоплаченный и забытый штраф ГИБДД на небольшую сумму, долг по алиментам или коммуналке. Это также может повлиять на решение банка.
❗️Недостаточный доход
Два главных вопроса банка к вашему доходу: насколько он стабилен и хватит ли его для регулярных выплат по ипотечному кредиту. При этом у потенциального заемщика должны оставаться деньги на питание, оплату ЖКХ, содержание неработающих членов семьи, налоги и другие обязательные расходы.
Например, если у потенциального заемщика ежемесячный ипотечный платеж по выбранной квартире составляет 31 тысячу рублей, а зарплата при этом 40 тысяч рублей, такой доход недостаточен. Банк откажет в ипотеке, потому что оставшиеся 9 тысяч рублей — меньше установленного прожиточного минимума на человека.
❓Что делать
Измените параметры кредита
Попробуйте выбрать жилье подешевле, уменьшить запрашиваемую сумму или увеличить размер первоначального взноса. Также можно увеличить срок ипотеки — чем больше срок, тем меньше будет размер ежемесячного платежа.
Привлеките созаемщиков
Их доходы также учитываются банком при определении суммы кредита.
Сообщите о дополнительных источниках дохода
Это может быть незафиксированная, но стабильная подработка, проценты по банковским вкладам, средства от сдачи квартиры в наем или аренду и т.д.
❗️Большая кредитная нагрузка
Даже если у потенциального заемщика высокий и стабильный доход, хорошая кредитная история, но много других кредитов, банк может отказать в ипотеке. Принимая решение, банк оценивает ваше общее финансовое положение, и если у вас есть несколько дополнительных кредитов, возникает вероятность, что на выплаты по ипотеке вам просто не хватит денег.
Например, у потенциального заемщика зарплата 60 тысяч рублей, при этом он ежемесячно выплачивает по имеющимся кредитам 20 тысяч рублей, плюс платеж по ипотеке составит 30 тысяч рублей. На необходимые расходы у клиента остается всего 10 тысяч рублей в месяц. Этого не хватит, чтобы обеспечивать себя и семью, и банк наверняка откажет в одобрении ипотеки.
Также в кредитную нагрузку будут входить поручительства по чужим кредитам. И если кредитор не платит, а вы при этом не выполняете свои обязанности созаемщика — это еще и негативно повлияет на вашу кредитную историю.
❓Что делать
Погасите действующие кредиты и закройте кредитные карты
Даже если вы не пользуетесь кредитной картой, и она давно пылится у вас на полке, ее лучше закрыть. Перед повторной подачей заявки надо учитывать, что в бюро кредитных историй информация о погашении кредита обновляется примерно в течение месяца.
❗️Недостоверная информация
Банк тщательно проверяет всю полученную от клиента информацию. Попытка обмануть скорее всего обернется отказом в ипотеке.
Даже если вы сделали это непреднамеренно, что-то забыли, упустили или просто ошиблись, банк скорее всего расценит это как обман и не одобрит заявку.
❓Что делать
Внимательно проверяйте документы
Проверьте действительность паспорта и других предоставленных вами документов на момент подачи заявки.
Указывайте только достоверную информацию
Заранее предупредите руководителя, отдел кадров, бухгалтерию и родственников о возможном звонке из банка. Не бойтесь предоставить больше информации, чем нужно — это не повлияет негативно на решение банка, а вот недостаток сведений может дать отрицательный эффект.
Когда можно подать повторную заявку
Кредитная политика банка время от времени меняется. А значит банк может изменить своё решение. Вы можете повторно подать заявку на получение кредита через два месяца после отказа.
За это время можно определить вероятную причину отказа и постараться исправить ситуацию. Новые заявки рассматриваются без учета предыдущих решений.
Что делать, если отказали в ипотеке
Что делать, если отказали в ипотеке
Содержание
Большинство людей, когда им отказывают в ипотеке, обычно находятся в недоумении: что делать? Для начала нужно понять причины отказа, а затем осуществлять действия по их устранению. Нужна полная и правдивая картина, этот этап я называю сбором информации.
Для чего это нужно? Приведу пример. Ко мне обратились клиенты с просьбой сопроводить сделку купли-продажи, объект они выбрали сами. Сделка была ипотечная, таких сделок я провела сотни. Клиенты в силу каких-то причин скрыли от меня факт, что они взяли потребительский кредит на первоначальный взнос. Сделку я подготовила, все документы были собраны, дата сделки назначена, а накануне сделки позвонили из ипотечного отдела банка и сказали, что сделка отменяется. Служба безопасности обнаружила этот самый кредит и клиентам отказали в ипотеке.
Нужно понимать, что проверяет банк перед выдачей кредита. Кроме скоринга – системы оценки платежеспособности, есть ещё аналитическая проверка сотрудником банка, а также проверка службой безопасности банка.
Что делать, если отказали в ипотеке?
Если банк отказал в ипотеке, нужно проанализировать причины отказа. Рассмотрим, что нужно сделать, чтобы повысить шансы на одобрение.
1. Проверка кредитной истории
Для начала нужно проверить кредитную историю. Можно сделать запрос в бюро кредитных историй. Иногда заёмщик не подозревает, что у него испорченная кредитная история, забыл про долги.
Пример из практики
Муж с женой брали машину в кредит. Оформили на жену, хотя платил муж, ему нужна была машина для работы. После развода муж забрал машину себе, жена посчитала, что теперь за неё должен платить муж. Через какое-то время она забыла про этот кредит, считая его не своим. Через несколько лет, она обратилась за ипотечным кредитом, ей было отказано, так как она попала в число неплательщиков по автокредиту.
При разводе нужно было переоформить кредит на мужа. Существует правило: не берите ни под каким предлогом чужих кредитов на себя.
Другой случай. Молодой человек А пошёл за кампанию с приятелем В покупать смартфон. Приятелю В не хватило денег на покупку смартфона, и он начал оформлять рассрочку, паспорта у него с собой не было и он уговорил молодого человека А одолжить ему свой. Таким образом, рассрочка была оформлена на молодого человека А. Платил приятель В плохо, с просрочками, а попал в чёрный список БКИ молодой человек А.
Если человек постоянно берёт мелкие кредиты и микрозаймы, то это не улучшит его кредитную историю. Аналитики банка могут рассматривать его, как несостоятельного заёмщика.
Чтобы проверить кредитную историю, можно воспользоваться порталом Госуслуг. Там можно сделать запрос, услуга бесплатна. Также можно воспользоваться порталом НБКИ.
2. Улучшение кредитной истории
После того, как стала понятна причина, по которой подпорчена кредитная история, следует подправить кредитную историю и ждать обновления БКИ.
В первую очередь закрыть все долги и имеющиеся задолженности. Если попали в БКИ случайно, из-за недоразумения, нужно обратиться в БКИ для поиска и устранения ошибочных записей.
Второй способ улучшения кредитной истории.
Возьмите потребительский кредит и вовремя погасите его без просрочек. Потом возьмите еще один побольше. И снова выплатите его в срок. Можно залезть в долг по кредитной карте и выплатить без задержек. А затем нужно ждать обновления базы БКИ.
Что делать, если у кого-то из супругов плохая кредитная история? Чаще всего заключают обезличенный брачный договор. Его ещё называют брачным договором для ипотеки. По брачному договору заключается взаимное соглашение между супругами, которое устанавливает их права в отношении совместно нажитого имущества и ипотеки. В брачном договоре определяется кто и в каком размере выплачивает ипотеку.
3. Привлечение созаёмщиков
Если дохода не хватает, привлекайте созаёмщиков. Ими могут быть члены вашей семьи. Банк может одобрить ипотеку, если имеется созаёмщик с хорошей заработной платой. Обычно, если кто-либо из супругов берёт ипотеку, второй автоматически становится созаёмщиком.
4. Подача заявки в другой банк
Не нужно делать одновременную веерную подачу заявок во все банки. Это плохо воспринимается всеми банками.
Но если в одном банке отказали, то можно навести сведения о банках, посмотреть, какие у них ипотечные предложения и подать заявку в другой банк, но лучше это делать через какое-то время.
Пример из жизни: была ситуация, когда клиентам отказал ВТБ банк. Клиенты взяли потребительский кредит на первоначальный взнос. Этот факт обнаружила служба безопасности. По логике банков, если заёмщик не может набрать денег на первоначальный взнос, то он будет плохим заёмщиком. Тогда в качестве заёмщика взяли другого члена семьи, который не брал кредит и обратились в другой банк. Другой банк одобрил ипотеку.
5. Подтверждение неофициальных доходов
Достаточно часто возникают ситуации, когда заёмщику платят наполовину белую, наполовину серую заработную плату. По справке НДФЛ у работника доход 30 тысяч рублей, а в конверте он получает ещё 30 тысяч рублей. В таком случае нужно заполнять справку по форме банка. Полный доход должен подтвердить работодатель. Обычно работодателю звонят из банка. Задача банка в этом случае – правильно оценить платежеспособность клиента.
6. Смена работодателя
Часто отказывают людям, у которых профессия из зоны риска. Это не обязательно профессии, связанные с риском для жизни: альпинисты, пожарники, полицейские, каскадёры. Этим категориям относительно несложно получить ипотеку, нужно лишь сделать усиленную страховку.
Речь идёт о людях, у которых нет стабильного ежемесячного дохода: фрилансеры, риэлторы, менеджеры по продажам, мелкие индивидуальные предприниматели. Им чаще всего приходится менять сферу деятельности либо быть оформленным по трудовой в солидной организации.
Например, знакомая-риэлтор после отказа в ипотечном кредите в нескольких банках, оформилась по трудовой в фирме, занимающемся электротехникой. Женщина работала по большей части риелтором, но официально оформлена была в фирме. В компании они работала около трети своего времени, по совместительству, образование у неё техническое.
Справки на ипотеку она получала в этой организации, о том, что основная деятельность у неё риелторская, в банке она умалчивала. Служба безопасности не могла ни к чему придраться, работает она давно, должность инженерная, образование высшее техническое. Если бы они узнали, что основная деятельность у неё риелторская, то был бы автоматический отказ.
7. Увеличение первоначального взноса
Банки всегда лояльнее относятся к тем заёмщикам, у которых есть внушительный первоначальный взнос. На моём опыте, редко отказывают тем, у кого сумма первоначального взноса составляет треть суммы кредита.
8. Уменьшение суммы кредита
Каким образом? Выбрать другую квартиру, более скромную, чтобы вам требовалась меньшая сумма займа. Я часто сталкиваюсь с ситуациями, когда люди, не имея денег, замахиваются на большие квартиры, не задумываясь, как они будут за них платить.
Молодой семейной паре, которая еле-еле наскребла на первоначальный кредит, не обязательно сразу покупать большую двухкомнатную квартиру, по крупному кредиту будут большие ежемесячные выплаты, которые они могут не потянуть. Возможна покупка более скромной квартиры. Молодой паре проще взять недорогую студию и быстрее расплатиться за неё.
Одной клиентке не хватало денег для покупки однокомнатной квартиры в Петербурге. На большой кредит ей рассчитывать не приходилось, у неё средний доход, к тому же она гражданка Белоруссии, её не все банки кредитуют. Она не стала рассчитывать на квартиру, взяла небольшой кредит, купила комнату и стала сдавать её, чтобы погашать ипотечные платежи. А проживает в съёмной квартире вместе со своей подругой.
9. Повторная подача заявки
Когда можно подавать повторную заявку? В одних банках можно подавать заявку сразу, а в других необходимо выждать 1-2 месяца. Советуем подавать повторную заявку не ранее, чем через месяц после первой. Если причиной отказа был низкий доход или большая кредитная нагрузка, подавать нужно только после исправления недочётов.
10. Обращение к ипотечному брокеру
Случаются ситуации, когда у всех членов семьи низкий доход либо плохая кредитная история.
Если не удается получить ипотеку самим, можно обратиться к ипотечному брокеру. Опишите ему всю ситуацию. Брокер подберет лояльный банк, и объяснит, как действовать в вашей ситуации. Брокер сообщает, какие документы подготовить, и рассказывает, как увеличить шансы на одобрение ипотеки.
Брокер подбирает ипотечный кредит и направляет запрос в несколько банков. Банк одобряет или отказывает в ипотеке. Однако шансы на получение кредита возрастают. У брокеров обычно большой опыт и они добиваются выдачи кредита. Услуга эта платная, поэтому к ним обращаются в сложных случаях.
Часто задаваемые вопросы
1. Дают ли ипотеку в декретном отпуске?
2. Могут ли отказать, если ипотека одобрена?
Ответ: Да. Могут. И такое часто случается. Пока не подписан кредитный договор, банк может отказать. Бывали случаи, когда отказывали накануне сделки. Причины разные: служба безопасности что-то накопала, заёмщик сменил работу или пошёл веерный отказ всем из-за политики банка. Причин много.
3. Дают ли ипотеку пенсионерам?
Ответ: да, дают. Все пенсионеры с разным уровнем дохода. Есть работающие пенсионеры, есть пенсионеры с военной пенсией. Пенсионерам с хорошим доходом дадут кредит, а пенсионерам с небольшой пенсией могут и не дать. В Питере есть пенсионеры, которые имеют по несколько квартир, сдают их в аренду, у них есть приличный доход. Они берут ипотеку и покупают новые.
Банки вводят ограничения по возрасту, у Сбербанка максимальный возраст на момент закрытия ипотеки составляет 75 лет. Пенсионеру не стоит рассчитывать на большую сумму кредита, но они им доступны.
4. Дают ли ипотеку без официального трудоустройства?
Ответ: Лицам, у которых нет официального трудоустройства, сложно получить ипотеку. Нужно доказывать банку, что есть доход. От того, сумеете вы показать доход или нет, зависит двдут кредит или нет. Повысить шанс на получение дохода поможет хороший первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости покупаемого жилья, а также хорошие созаёмщики с хорошим доходом.
Если есть залог в виде недвижимости, земельного участка, автомобиля, специальной техники, то это также может повысить шанс получения кредита.
Отказали в ипотеке: что делать
Ипотеку одобряют не всем и не всегда. Но паниковать и бояться «черного списка» банков (что жилищный кредит больше не дадут) не стоит. Эксперты советуют разобраться в причинах отказа, проанализировать ситуацию и попробовать получить желаемое во второй раз. Подробнее читайте в материале.
Первый шаг: важно понять, почему вам отказали. Как правило, банки не раскрывают истинных мотивов невыдачи ипотеки, однако, как отмечает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, есть ряд «стандартных» для этого причин.
Еще один момент
Часто случается так, что человек не соответствует требованиям именно этого конкретного банка (гражданство, возраст, трудовой стаж, наличие регистрации). В этом случае стоит поискать программу с менее жесткими условиями. О них можно узнать на сайте самой организации. При этом проверять данный список рекомендуется перед подачей заявки, так как нередко его составляющие меняются.
«У крупнейших кредитных организаций с государственным участием довольно высокие требования — учитывается только «белая» зарплата, трудовой стаж на последнем месте работы не менее полугода; к тому же эти банки чрезвычайно тщательно проверяют кредитную историю, а наличие ценного залога, надежного поручителя могут игнорировать. Многие банки из второго, третьего десятка национального рейтинга могут предлагать программы ничуть не хуже, а требования у них будут ниже (к примеру, трудовой стаж от 3 и даже менее месяцев)», — рассказывает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев.
Кстати, если к покупке планируется квартира в новостройке, пул банков только условно ограничен теми, что аккредитовали проект. В случае, когда все банки, кредитующие покупателей этого ЖК, отказали, заемщик может в частном порядке обратиться в другой банк, где он получил предварительное одобрение ипотеки, с просьбой рассмотреть выбранную им новостройку. Нечасто, но все же иногда это приводит к успеху, считает Алексей Бушуев.
Что делать?
При отказе в жилищном кредите в одном банке можно и нужно обращаться в другие. Но делать это сразу не стоит. «Кредитные организации увидят множественные запросы на кредитование и решат, что у вас финансовые проблемы. А после трех отказов ваши заявки не будут рассматривать в течение месяца или даже дольше. Поэтому сначала разберитесь, в чем причина отказа, устраните помеху и только тогда отправляйте заявку во второй раз», — делится опытом CEO Refin.online Михаил Чернов.
Кредитная история
Начать можно с оценки своего Персонального кредитного рейтинга (ПКР). Такую возможность заемщикам бесплатно (2 раза в год) предоставляет Национальное бюро кредитных историй. Получить ПКР можно на сайте бюро, рассказывает Иван Иутин.
Исправить же отрицательную кредитную историю можно, если заемщик докажет банку, что теперь ответственно исполняет свои обязательства по погашению кредита. Как вариант — можно попробовать взять потребительский кредит на небольшой срок и погасить его, не допуская просрочек платежей. Со временем положительные данные в кредитной истории перевесят негативные.
«Если задержки платежей были допущены по причине болезни или потери места работы, следует предоставить подтверждающие документы и разъяснить причины невыполнения своих обязательств. Кроме того, не стоит забывать, что все банки по-разному оценивают кредитную историю заемщиков. История, которую посчитали отрицательной в одном банке, может оказаться вполне приемлемой для другой кредитной организации», — комментирует управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Важно помнить: при наличии просрочек по платежам более 6 месяцев кредитная история считается практически неисправимой, и в этом случае категорически нежелательно обращаться к компаниям, обещающим ее улучшение за некую сумму, вероятнее всего, это мошенничество, добавляет Алексей Бушуев.
Недостаточность доходов
Многие эксперты считают, что самый важный фактор при оценке платежеспособности заемщика — его уровень дохода. Банкам важно, чтобы платежи по кредиту не превышали половины от заработанной человеком суммы. Тем не менее, если зарплата невелика, стоит указать другие источники поступления средств.
«Это могут быть доходы от вкладов, пенсии, сдачи квартиры в аренду и т. д. Стоит внести в анкету и созаемщика (тогда банк будет рассчитывать и на него, а ответственность по договору будет одинаковой с заемщиком — прим. ред.): супруг им становится автоматически, если не заключен брачный договор. Учтите и то, что на уровень дохода при проверке клиента влияет наличие несовершеннолетних детей (иждивенцев). В среднем, банк оценивает расходы на детей в размере 10 000–15 000 рублей», — рассказывает коммерческий директор «Сити-XXI век» Юрий Просвиров.
Высокая финансовая нагрузка
Совокупный объем платежей по уже оформленным кредитам не должен перевешивать сумму ежемесячного платежа по ипотеке. Вообще, одобряя кредит, банк руководствуется логикой, что на погашение всех кредитов заемщик не должен тратить более 40% своих финансовых поступлений, отмечает Андрей Колочинский. Если этот баланс не соблюдается, заемщику рекомендуется досрочно погасить имеющиеся у него на данный момент кредиты и только потом обращаться за ипотекой.
Недостоверная информация в заявке
Чтобы избежать отказа, нужно быть предельно честным. Не нужно пытаться приукрасить свое финансовое положение. Любой подлог или намеренная неточность в документах, поданных на получение ипотечного кредита, раскроются.
Почему еще могут отказать?
Если уровень подтвержденного дохода, статус кредитной истории и другие данные заемщика в целом соответствуют требованиям ипотечной программы, но банк ответил отказом, стоит в первую очередь проверить собственную финансовую благонадежность с помощью открытых ресурсов: базы данных Федеральной службы судебных приставов (ФССП), Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Безобидный штраф за нарушение ПДД может проскользнуть незамеченным для нарушителя, спустя два месяца уйти к приставам и стать мелким, но неприятным пятном на репутации гражданина. «А иногда случаются и вовсе курьезные ситуации: долги не у заемщика, а у его полного тезки (ФИО совпадает полностью), да еще и дата рождения оказывается близкой. В результате банк принимает своего потенциального клиента за злостного неплательщика. Вероятность таких досадных совпадений нужно исключить перед повторным обращением в организацию», — рассказывает Алексей Бушуев.
Еще одна причина отказа может скрываться в отсутствии кредитной истории. По мнению руководителя юридического отдела технологичного агентства Homeapp Антона Самойлова, даже то обстоятельство, что вы никогда не обращались в банк за предоставлением кредита, может дать негативный результат при одобрении ипотечного кредита. Ведь в этом случае банку сложнее сделать вывод о благонадежности заемщика.
И, пожалуй, самая непредсказуемая «отказная» категория — профессия «из зоны риска». Для банка это не только профессии, непосредственно связанные с риском для жизни (спасатель, альпинист, пожарный, полицейский), но и некоторые другие работы, где, например, присутствует непостоянный уровень заработка или итоговый доход зависит от премий и объема продаж. «В разряд нежелательных попадают фрилансеры, ИП, риелторы, брокеры, страховые агенты, турагенты и т. д. Хотя есть банки, которые все-таки кредитуют и таких заемщиков, но ставка для них, как правило, одобряется повышенная», — рассказывает исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.
Если банк отказал в оформлении ипотеки, не стоит отчаиваться и останавливаться на единственной попытке. Внимательно изучите свои документы и проанализируйте, нет ли факторов, которые могли повлиять на принятие отрицательного решения. Если такие обстоятельства есть, по возможности устраните их и подавайте заявку еще раз.