если оценщик оценил дом на меньшую сумму что делать дальше
Что делать если оценка квартиры ниже цены покупки?
Существуют ситуации, когда оценка рыночной стоимости Вашей квартиры необходима, одним из примеров может стать покупка квартиры в ипотеку. На основании проведенной оценки банк принимает решение относительно суммы выдаваемого ипотечного кредита, поэтому в большинстве случаев заемщику не выгодно занижение оценочной стоимости, поскольку в этом случае разницу между выданным кредитом и реальной стоимостью квартиры придется выплатить самостоятельно. В свою очередь из-за риска невыплаты кредита банк имеет заинтересованность в занижении стоимости, поскольку в случае неуплаты он сможет быстро продать квартиру и вернуть свои деньги.
Процесс проведения оценки для ипотеки
Итак, само по себе проведение независимой оценки неизбежно, поскольку предусмотрено законом «Об ипотеке». Несмотря на то, что оценка в данном случае проводится в первую очередь в целях защиты интересов банка, но заказывает и оплачивает оценку именно заемщик. Для того чтобы оценить квартиру для ипотеки Вы должны обратиться в оценочную компанию, обладающую правом на такую деятельность. С точки зрения закона вы можете выбрать оценочную компанию на свое усмотрение. Однако хорошо известна практика банков, когда выбрать оценщика предлагается выбрать из списка предоставленного банком. Вы можете отказаться от такого выбора, но тогда шансы на получения ипотечного кредита для Вас резко снижаются.
Как быть если оценщик занизил стоимость?
Несмотря на то, что качество отчетов независимых оценщиков редко вызывает сомнения сегодня, все же периодически возникают ситуации, когда эксперты умышленно или случайно занижают рыночную стоимость. Ситуация с занижением стоимости может означать что выданного кредита просто не хватит на покупку квартиры.
Когда речь идет об оценке для ипотеки, почти все банки стараются принимать отчеты только от аккредитованных в этом банке оценщиков или оценочной компании. Т.е. фактически вам предлагается выбрать оценщика из списка партнёров банка.
К сожалению, оценка по ипотеке будет сделана с занижением, вопрос только в размере этого занижения, но суммы по оценке не хватит для покупки жилья и часть суммы вам все-таки придется внести самостоятельно.
Очень трудно бороться с занижением стоимости, это своеобразная страховка банка на случай не выплаты кредита, банк старается выдать кредит такого размера, чтобы при необходимости он мог быстро реализовать квартиру. Если на пальцах, то представим что реальная стоимость квартиры 2,3 млн., при этом оценщик оценивает ее в 2 и банк выдает вам кредит. Если вы перестанете платить по кредиту, банк забирает квартиру и должен продать ее, чтобы вернуть свои деньги, но продавать ее за 2,3 млн. (реальную цену) можно и год, а банку это не выгодно, поэтому продавать он ее будет с дисконтом (например, за 2 млн). Это так называемая «ликвидационная стоимость), т.е. стоимость квартиры с учетом сжатого срока экспозиции.
Что касается ответственности оценщика за занижение оценки, то в данном случае ее не будет, т.к. оценщик изначально оценивает минимальный срок экспозиции (часто в отчете прямо просят указывать стоимость ликвидации или срок экспозиции). Кроме того, отчет составлен таким образом, что с точки зрения закона он нарушений не имеет. В свою очередь то, что реальный продавец хочет за квартиру большую сумму тоже никого не интересует, продавец не поставлен в условия необходимости быстрой реализации квартиры и может продавать ее сколько угодно долго и за любую сумму.
Обращаться в сторонние оценочные компании, без рекомендации банка, мы тоже не советуем – банки не доверяют таким отчетам, хотя формально могут их принимать и даже принимают, но всегда могут просто отказать в кредите, вы не сможете никому ничего доказать, а лишь зря потратите свои деньги на оценщика.
Увы, практика занижения оценки для целей ипотеки повсеместна, и бороться с ней непросто, если вы столкнулись с подобной ситуацией, вы можете обратиться к нам за консультацией и узнать о возможных путях решения проблемы.
 | |
| — Долгий срок изготовления | + Мы оперативно готовим отчет – 1 рабочий день |
| — Трата времени на поездки в офис | + Получаете оценку не выходя из дома или офиса |
| — Отсутствие необходимых аттестатов | + У нас только сертифицированные оценщики |
| — Завышенная стоимость оценки | + У нас конкурентные цены |
| — Риск отказа банка в приеме документов | + Мы аккредитованы ведущими банками России |
Заказать услуги оценочной компании очень просто
Звоните по телефону 8 (8332) 74-71-71 или оставляйте онлайн заявку, наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время. Консультация бесплатная!
Чем рискует продавец, если завышает цену квартиры в договоре?
Продаю квартиру. Желающих ее купить не так много, потому что квартира специфическая.
Пришли реальные покупатели — готовы приобрести ее в ипотеку, но у них нет денег на первоначальный взнос. Они предлагают мне завысить цену квартиры по договору как раз на сумму первоначального взноса. Получится, что банк выдаст им кредит целиком на реальную стоимость квартиры.
Как мне подстраховаться и чем я рискую?
В целом практика завышения цены в договоре, чтобы покупатели могли купить квартиру в ипотеку, даже если у них нет первоначального взноса, рабочая. Она не слишком распространена, но возможна. Объясню, насколько это законно и кто больше рискует.
Зачем завышать стоимость квартиры
Чтобы получить ипотечный кредит в банке, нужно иметь какую-то часть собственных денег. Для банка это определенная гарантия, что заемщик вообще способен зарабатывать и копить, чтобы вернуть кредит. По сути, первоначальный взнос — это критерий финансовой дисциплины, который характеризует человека как благонадежного заемщика. Сумел накопить деньги на первоначальный взнос — значит, сможет выплачивать кредит.
Обычно первоначальный взнос — сумма в пределах 10—20% от стоимости недвижимости, его размер зависит от кредитных программ банка. Исходя из величины первоначального взноса некоторые банки могут предоставлять скидки на ставку по кредиту. Больше взнос — меньше рисков для банка, а значит, и ниже процент для заемщика.
В большинстве случаев, по крайней мере за пределами столицы, в качестве первоначального взноса достаточно материнского капитала. Но не у всех он есть. В этом случае иногда используют схему, которую предлагают ваши покупатели.
Выглядит схема так. Цену квартиры, которую хотят купить, увеличивают на 10—20% — как раз на размер первоначального взноса. Дальше продавец пишет для покупателя расписку, в которой указывает, что получил первоначальный взнос в полном объеме. Хотя на самом деле он ничего не получал.
Оставшуюся сумму, которая равна настоящей стоимости квартиры и которую продавец изначально и планировал за нее выручить, банк предоставляет в качестве кредита. В итоге покупатель покупает квартиру без первоначального взноса, а продавец получает все деньги.
Как победить выгорание
Что не так в схеме с завышением цены квартиры
Банк не даст кредит в размере 100% рыночной цены квартиры. Когда банк выдает ипотеку, он всегда запрашивает оценочную стоимость недвижимости у независимой экспертизы. Если в оценочном отчете цена квартиры будет ниже, чем та, за которую ее хочет приобрести покупатель, это основание для банка отказать в кредите или уменьшить его размер.
На первичном рынке с договорами долевого участия оценку не заказывают, поэтому схема с завышением обычно срабатывает: для новостроек в стадии строительства сложно определить рыночную цену.
Фиктивная расписка. Продавец пишет расписку, что получил от покупателя деньги, хотя этого не было. По сути, он вводит банк в заблуждение, но прямой ответственности за это закон не устанавливает.
Самый большой риск для продавца — то, что по каким-то причинам договор купли-продажи не зарегистрируют. Тогда покупатель может потребовать вернуть деньги, которые продавец «получил» в качестве аванса и расписался об этом. И доказать, что денег реально не было, очень тяжело.
В теории можно подстраховаться: сделать видео- или аудиозапись разговора с покупателем о том, что расписка фиктивная, а деньги на самом деле не передаются. Но вряд ли покупатель на это пойдет.
Есть и другой вариант: параллельно с распиской составить такой же договор займа. В нем указать, что покупатель берет у продавца в долг столько, сколько указано в расписке. В этом случае, если покупатель потребует от продавца вернуть первоначальный взнос, тот, в свою очередь, потребует вернуть долг по договору займа. Получится, что эти обязательства друг друга перекроют. Но в отличие от расписки такой договор займа могут признать притворным, то есть недействительным, и вернуть по нему деньги не получится.
Договор купли-продажи может сорваться по разным причинам. Самая опасная — его признают недействительным, например по иску супруга покупателя. В этом случае продавцу придется забрать квартиру обратно, а вот денег надо будет возвращать столько, сколько указано в договоре. То есть больше рыночной цены квартиры, которую вам вернут.
Больше налог. Чем дороже продадите квартиру, тем больший налог придется заплатить, если владели квартирой менее минимального срока. Платить 13% НДФЛ надо будет с виртуальных денег.
Так можно завышать цену или нет
Лучше, конечно, стоимость квартиры не завышать, особенно на вторичном рынке. Это риск и для продавца, и для покупателя. На крайний случай, если у покупателей нет первоначального взноса, можно предложить им взять потребительский кредит в размере взноса. Хотя для покупателей это тоже не очень хороший вариант: придется платить два кредита одновременно, и один из них будет по повышенной ставке.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
Если у потенциальных покупателей нет денег на первоначальный взнос это первый тревожный звоночек (а не мошенники ли?). Я бы их просто продинамил
Владимир, ага, особенно если бы недвижимость уже пару лет продавали бы и ее никто не брал бы. А КУ и налог платить надо, тогда бы может задумались все-таки, если пришел такой покупатель
Екатерина, я уже много чего продал и сдал из недвижимости в своей жизни, хотя конечно не риелтор и всегда уходило не более месяца на нахождение покупателя. Если вы пару лет пытаетесь продать недвижимость, значит пора снижать цену (или устранять ее недостатки). Я к примеру когда выбирал себе квартиру, сразу отметал варианты с обременениями в виде незакрытой ипотеки.
Один мой друг продавал так дом. Покупателей не было от слова совсем, поэтому когда к нему пришли покупатели с таким предложением, он подумал и согласился.
В целом сделка прошла успешно и новые владельцы какое-то время пожили в доме, а потом признали себя банкротами и дом отошел банку. Друг переживал, что банк может рассматривать всю сделку целиком как некую аферу, но вроде всё обошлось.
Так что пассаж о финансовой дисциплине в статье не пустой звук и подтверждается на практике.
Брать потребкредит на первоначальный взнос-самое дибильное что только может быть, если человек не в состоянии накопить 10% от суммы квартиры, то какая ему вообще ипотека?
Маша, ну почему самое дебильное, есть ещё кредит на свадьбу+медовый месяц
Дмитрий, это для меня вообще полный абзац)если покупку квартиры еще можно оправдать что жить негде/не хочу с родителями,то свадьбу в кредит оправдать нечем)хотя у меня были такие знакомые,которые брали кредит на отпуск)
Дмитрий, насколько выросли в цене студии не важно, имеет значение продажная цена в момент,когда вы зафиксируете прибыль/убыток. И тогда надо считать, сколько потратили с учетом ипотечных всех платежей (в тч страховка, коммуналка), за сколько продали и если вышли в плюс,то ок. А если недвижка выросла в цене, а вы продолжаете платить ипотеку, то рано о чем-то говорить, потому что ипотечные платежи ведут удорожанию объекта. Иногда больше, чем рост цены на нее. «Цыплят по осени считают»
Дмитрий, я никого не обзывала если что,а описала ситуацию когда люди берут одно жилье(которое есть еще и вторичное если что,в котором цена особо не меняется),не для инвестиций,а для жилья,а вы покрыли один кредит другим,разницу не видите?
Маша, человек может быть в состоянии накопить на первоначальный взнос, но зачем это делать, если можно взять ипотеку и не жить на съемке. Плюс вторичка очень даже сильно меняется в цене. Особенно при качестве нового жилья.
Дмитрий, это применимо к вторичке,с новостройкой так не выйдет это во первых,а во вторых тут вопрос элементарной финансовой грамотности,ипотеку нужно платить каждый месяц постоянно,если у человека проблемы с откладыванием денег (хотя бы тысяч 300-500 для первого взноса),то где гарантия что он будет исправно платить банку каждый месяц?
Маша, если человек не хочет платить первоначальный взнос, это совсем не значит, что он не в состоянии его накопить. Это пример ложной логики )) Просто ипотека выгоднее, когда кредит берётся не на жильё для жизни семьи.
Если что-то пойдёт не так вы должны будете отдать сумму+завышение
What, можно сразу попросить обратную расписку, что сумма завышения была возвращена в связи с отказом от сделки.
Я продала квартиру именно по такой схеме. Но мне повезло, в покупателе не ошиблась. Параллельно с распиской был заключен договор займа, о котором говориться в статье. На случай взаимных требований. В момент регистрации сделки банком, мы встретились с продавцом и на глазах друг друга эти фиктивные документы были уничтожены, т.к. свою функцию они на тот момент выполнили. С покупателем дружим до сих пор))
Пошла бы я повторно на такое? Сильно сомневаюсь. Риски есть. В моем случае интуиция не подвела, всё прошло хорошо.
Пипец, редко встретишь настолько длинную и подробную историю ни о чем
Агентство Бизнес-Нововведений
Решаем юридические и финансовые вопросы
Что делать если оценщик оценил меньше?
Несколько хитростей при общении с оценщиком
Раздел: Ипотека и кредиты / Россия —
По закону при ипотечной сделке необходимо заключение о рыночной стоимости имущества, отдаваемого в залог. Это заключение оформляется в виде отчета об оценке, который составляется по стандартам, утвержденным правительством. Попробуем разобраться, что собой представляет этот документ и каково его значение.
38.80 КБНа основании отчета об оценке банк-кредитор убеждается, что квартира существует и может быть продана за определенную сумму. От отчета зависит, одобрит ли банк данную квартиру в принципе и каков будет размер выданного кредита.
Для проведения оценки потребуются копии правоустанавливающих документов, документов из БТИ (справка, поэтажный план, экспликация) на квартиру, которую вы собираетесь купить. После заключения договора с оценочной компанией, в которую вас направит банк, нужно организовать посещение оценщиком этой квартиры.
Специалист будет смотреть на жилье с точки зрения потенциального покупателя и собирать значимые сведения. При оценке расположения квартиры учитывается округ, микрорайон, насколько развит транспорт, социальная инфраструктура, есть ли рядом заводы и шумные улицы, в каком состоянии прилегающая территория.
Приводится общая характеристика здания: тип, серия, этажность, год постройки, материал стен и перекрытий, техническое обеспечение, субъективная оценка состояния подъезда. В этом разделе в графе «Существенные дополнительные сведения» обязательно должна быть фраза «Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается».
Описывая квартиру, оценщик указывает этаж, количество комнат, общую и жилую площадь (эти данные берутся из документов БТИ и не перепроверяются), сведения о санузле, высоте потолков, наличии подсобных помещений, лоджии, балкона. Имеет значение, куда выходят окна, есть ли металлическая дверь, видеодомофон, решетки на окнах. Дается субъективная оценка качества выполненного ремонта, видимых дефектов внутренней отделки, данные о наличии/отсутствии перепланировки.
Специалист запишет, газовая плита или электрическая, есть ли пластиковые стеклопакеты, встроенная мебель и кухонный гарнитур, каковы материалы отделки полов и потолков.
46.52 КБОценщик обозначит местоположение объекта оценки на карте города, а также приложит фотографии фасада здания, прилегающей территории, вида из окон, дверей подъезда, фотографии подъезда изнутри, входной двери в квартиру, жилых комнат и остальных помещений.
Затем оценщик собирает по объявлениям о продаже информацию о характеристиках и цене аналогичных квартир, находящихся в том же районе. В цену сопоставимой продажи вносятся корректировки, отражающие существенные различия между аналогами и объектом оценки. Объект оценки, находящийся на первом этаже, дешевле аналогов, находящихся на средних этажах, на 10%. Вносятся корректировки в размере 1-2 % за отличия в размере кухни, приближенность к шумным магистралям, в зависимости от типа здания и года его постройки. Если объект не отремонтирован, оценщик примерно посчитает, сколько будет стоить ремонт (в расчете на квадратный метр), и вычтет эту сумму из цены аналогов с хорошим ремонтом. Если в квартире была сделана перепланировка, заемщику придется ее узаконить либо привести в соответствие с планом БТИ. Оценщик учтет эти расходы и вычтет их из стоимости квартиры. На торг оставляется примерно 5% от цены предложения.
Есть ли возможность как-то договориться с банком об увеличении кредита, если понравившаяся в итоге квартира стоит дороже, чем вы рассчитывали изначально? Руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Илья Зибарев подчеркивает, что «подавая заявление на получение ипотечного кредита, заемщик оговаривает примерную сумму и срок кредита. Альфа-Банк, выдавая одобрение на кредит своему клиенту, учитывает тот факт, что заемщик еще точно не знает, какую именно квартиру он приобретет, а, значит, точно не может оговорить ее стоимость. Поэтому мы оговариваем все возможные варианты сумм и сроков кредитования для каждого конкретного заемщика, исходя из его параметров. Надо отметить, что стоимость квартиры меняется часто. Если стоимость квартиры продавец завысил очень сильно, так что банк не готов выдать клиенту такую большую сумму, то надо просто искать другую квартиру. Срок, в течение которого действительно одобрение на ипотечный кредит в Альфа-Банке, – три месяца – вполне достаточен для того, чтобы подобрать оптимальный вариант жилья».
Можно только посочувствовать заемщику на этапе поиска квартиры: столько разных параметров должно совпасть в одном варианте, и так обидно, если оценщик считает, что продавец завысил цену. Если квартира очень понравилась и сил на дальнейшие поиски нет, можно постараться увеличить первоначальный взнос. Второй вариант – подумать, действительно ли квартира стоит таких денег, ведь, как мы выяснили, рыночная стоимость определяется оценщиком по итогам тщательного анализа.
Дата публикации: 12:07 03 декабря 2007
Как быть если оценщик занизил стоимость?
Несмотря на то, что качество отчетов независимых оценщиков редко вызывает сомнения сегодня, все же периодически возникают ситуации, когда эксперты умышленно или случайно занижают рыночную стоимость. Ситуация с занижением стоимости может означать что выданного кредита просто не хватит на покупку квартиры.
Когда речь идет об оценке для ипотеки, почти все банки стараются принимать отчеты только от аккредитованных в этом банке оценщиков или оценочной компании. Т.е. фактически вам предлагается выбрать оценщика из списка партнёров банка.
К сожалению, оценка по ипотеке будет сделана с занижением в 99%, вопрос только в размере этого занижения, но суммы по оценке не хватит для покупки жилья и часть суммы вам все-таки придется внести самостоятельно.
Потенциальные покупатели жилой площади имеют возможность получить ипотечный кредит выше настоящей стоимости квартиры путём вступления в сговор с продавцами и оценщиками. Довольно часто оценочные конторы завышают цену не по просьбе заемщика, а из-за несовершенства системы оценки.
Участились случаи неоправданно завышенных оценок квартир при получении кредитов по ипотечной программе – такой обеспокоенностью поделился генеральный директор АИЖК — Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка на открывшемся десятом международном форуме «Большой консалтинг 12″. » Такие неутешительные данные подтвердились после того, как была проанализирована информация по сделкам, собранная Федеральной регистрационной службой. Агентство получило доступ в тестовом режиме и по отдельным регионам были оперативно проверены закладные, имеющиеся у нас на балансе. Видно невооруженным глазом, что цены по таким сделкам выше, чем в случаях без ипотеки», – заявил генеральный директор.
По приблизительным оценкам субъектов рынка недвижимости, число российских ипотечных кредитов, которые были оформлены по достаточно завышенной цене квартиры, — менее 1%.
Оценочная стоимость объекта недвижимости представляет некий ориентир для банка при оформлении ипотеки. Если заявленная оценка больше цены квартиры, кредит выдаётся с учётом цены сделки, заранее оговорённой покупателем и продавцом. Если объект недвижимости дешевле в оценочном измерении, банк пересматривает сумму по кредиту. «Для банка важно, чтобы стоимость квартиры, дома не завышалась. Поэтому при каждой сделке будет осуществляться действенный контроль, чтобы выйти на рыночную стоимость квартиры. Если заемщик через некоторое время не сможет платить по оформленному кредиту, ему, скорее всего, придется идти навстречу и делать дисконт, чтобы быстрее реализовать залог. Поэтому, выданная сумма по кредиту должна быть меньше стоимости залога в рыночном отношении», – пояснил позицию банка Сергей Арзянцев — директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка.
Причиной завышения стоимости квартиры выступает сговор покупателя недвижимости и оценщика. Мотивация заемщика простая: оформляя солидную сумму по кредиту, можно разницу в цене использовать для ремонта. Правда, выгода продавца квартиры в такой схеме сомнительна. Если продавец жилья укажет в договоре купли-продажи высокую цену, то ему придётся заплатить и большую сумму налога (если квартира в личном владении более трёх лет).
Цена оценщиков может быть достаточно высокой, поскольку специалисты не ориентируются на нижний порог цены. Ими анализируется стоимость объектов жилья, уже выставленного на продажу.
В то же время оценщики не располагают информацией, по какой реальной цене квартиры продаются. К тому же большинство владельцев жилья завышают цены», – сообщила «Газете.Ru» Анна Шушкова, занимающая должность начальник отдела в офисе «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Рассмотрим типичную ситуацию, где покупатель присматривает стандартную однокомнатную квартиру площадью 30-33 кв.м. в девятиэтажном доме, расположенном в районе метро «Первомайская». В базе «ИНКОМ-недвижимость» подобных квартир — 36, нижний порог цены – 4,7 млн. рублей, высший порог – 6,9 млн. рублей. Квартир до 5 млн. рублей лишь шесть.
«В процессе поиска жилья покупатель обращает внимание на бюджетные варианты. Поэтому такие квартиры быстро уходят с рынка. По этой причине оценщикам жилья приходится иметь дело с квартирами по высокой цене.
Отсюда и возникает завышенная оценка объекта недвижимости», – прокомментировала Анна Шушкова.
Директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» Александр Пыпин, считает причиной завышения стоимости квартиры тот факт, что при минимальной оценке банк ориентируется на такую сумму и, соответственно, выдает меньший кредит. «При такой ситуации недостающие деньги заёмщик вынужден платить из своего кармана, что часто становится причиной срыва сделки. Чтобы не ставить в сложное положение покупателя и банковскую структуру, оценщики могут осторожно поинтересоваться желаемой ценой квартиры и ориентироваться такими цифрами при дальнейшей оценке. Покупатель всегда заинтересован приобрести квартиру дешевле, а в подавляющем числе случаев оценочная цена квартиры выше рекомендуемой к сделке, а соответствующая «подгонка», составляет 1%-3% от стоимости, что допускается в пределах погрешности оценки жилья», – сообщил Александр Пыпин.
Обращайтесь в нашу оценочную контору, и наши специалисты оперативно помогут Вам справиться с возникшей проблемой по оценке имущества.
Первый взнос по ипотеке и зачем он нужен
Условия ипотеки в каждом банке отличаются политикой рисков. Чем больший риск банк готов на себя принять, тем более выгодные условия он старается предоставить. Очень важный пункт таких условий – это первоначальный взнос.
Чтобы взять ипотеку обычно требуется накопить порядка 15-20% от рыночной стоимости квартиры. Лишь в ряде банков доступна ипотека с первоначальным взносом 10% или без него совсем.
Внимание! О том, как взять ипотеку без первоначального взноса вы можете узнать из нашего прошлого поста.
Существую три основные причины, зачем банк требует первый взнос:
Важно! Существует ошибочное мнение, что чем меньше первый взнос по ипотеке, тем выше риск невозврата и хуже платежная дисциплина. На самом деле это миф. Наша практика показала, что заемщики, которые брали ипотеку без первого взноса платят даже лучше тех, кто нашел 20 или даже 50% от стоимости квартиры.
Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки
Для того, чтобы предоставить банку информацию о стоимости приобретаемого жилья, недостаточно ознакомиться с предложениями рынка и сообщить, по какой цене покупается квартира.
Банк в обязательном порядке затребует в пакете документов на одобрение отчет об оценке квартиры. Отчет этот представляет собой прошитый оценочный альбом формата А4 на несколько десятков страниц, который оформляется оценочной компанией.
В отчете в полном объеме предоставляется информация о жизненных условиях в районе, в котором приобретается квартира, о состоянии дома и самой квартиры (в том числе, делаются ее цветные фотографии), наряду с ценой продажи квартиры дается сравнительный анализ аналогичных предложений и данные о реализации подобных квартир и их ценах в предыдущие периоды.
Помимо этого предоставляется и иная информация, позволяющая аналитикам банка сделать объективное заключение о том, выгодно ли банку выдавать заемщику кредит на покупку этой квартиры.
Важно! Сделать оценочный альбом может не любая оценочная компания, а лишь одна из тех, которые аккредитованы банком, в котором вы берете ипотеку. Поэтому, выбирая оценщиков, обязательно сверьтесь со списком банка.
Стоимость отчета об оценке в зависимости от региона может колебаться от 3 до 8 тысяч рублей и может возрастать в сложных случаях. К таким относятся ситуации, когда нет объектов для сравнительного анализа или когда квартира обладает свойствами, которые покупатель или продавец хотят скрыть от банка.
Подготовка оценки является заботой и расходом покупателя, которые перекладывать на продавца неприемлемо. Однако в некоторых случаях по соглашению сторон вопрос с оценщиками возлагается на продавца. Так бывает, в частности, когда приобретается квартира с несогласованной перепланировкой или когда продавцу нужно, чтобы в оценочном альбоме стояла цена покупки, не соответствующая реальной.
В тех случаях, когда завышение или занижение стоимости выгодно покупателю, договоренности с оценщиками лежат полностью на нем. Заметим, что во многих случаях публикация заведомо недостоверной информации в оценочном отчете невозможна, поскольку это может стоить оценочной компании права заниматься своей деятельностью, но всегда есть возможность «правильно» посчитать.
Внимание! Занижение стоимости квартиры при одобрении ипотеки может принести дополнительную выгоду продавцом т.к. он заплатит меньше налог, но для покупателя грозит проблемами с налоговой и банком. Нужно будет оформлять ипотеку с возможностью предъявить два договора. Один договор купли-продажи, а другой договор неотделимых улучшений. Банки нее очень охотно идут по такой схеме работы, а налоговая научилась эту мошенническую схему вычислять.
Как сделать завышение по ипотеке по шагам
Несмотря ни на что завышение стоимости в каждом третьем случае из десяти оказывается успешным. Причина в том, что разброс цен на аналогичное жилье на современном рынке настолько велик, что ввести в заблуждение можно даже профессиональных оценщиков.
Поэтому, если, всё взвесив и придя к выводу, что действительно от банка нужна вся сумма на покупку квартиры, и покупатель все же решается на этот шаг, делается это, как в примере ниже:
Для чего нужна оценка стоимости квартиры для ипотеки?
Сумма кредита для покупки жилья всегда довольно крупная и банк, по сути, рискует, выдавая ее. Поэтому, чтобы при наступлении ситуации неплатежеспособности клиента не потерять выданную сумму, кредитное учреждение требует оформить объект недвижимости в качестве залога на весь срок кредитования. После того, как заемщик полностью погасит ипотеку вместе с полагающимися процентами, банк снимает с квартиры обременение.
Следует отметить, что информация об ограничениях в сделках с такой недвижимостью находится в базах Росреестра. Это значит, что без разрешения банка собственник не вправе совершать с ней любые виды сделок.
При рассмотрении документов на получение ипотеки банк должен владеть информацией о рыночной стоимости квартиры, на которую заемщик берет кредит. Сумма к одобрению не может превышать этой стоимости. Поэтому документ об оценке недвижимости является обязательным в пакете, который предоставляется для получения займа.
В отчете независимого оценщика указывается рыночная стоимость жилья. Она дает представление:
Независимая оценка не даст возможности искусственно завысить стоимость квартиры по договору для получения большей суммы по ипотеке. А банку она необходима, чтобы покрыть свои убытки при продаже жилья, если заемщик не сможет полностью исполнить условия договора. Т.е. оценка – это страховка для обеих сторон сделки.
Как происходит процесс оценки квартиры оценщиком?
Процесс определения стоимости объекта недвижимости начинается только после того, как он найден и существует договоренность с продавцом о его продаже на условиях, которые устраивают обе стороны.
Сам алгоритм действий можно описать следующим образом:
Какой срок действия отчета об оценки недвижимости?
Согласно статье 12 закона 135-ФЗ документ об оценке будет действителен в течение шести месяцев от даты его составления.
Что делать при перепланировки квартиры?
Если проведена перепланировка, то рекомендуется предварительно обговорить это с менеджером кредитного учреждения. Все изменения описываются в отчете. Незначительная перепланировка не станет поводом для отказа в выдаче кредита банком. В ином случае читайте как узаконить перепланировку квартиры.
Необходимые документы
Для оценки потребуются документы:
Для старых домов потребуется также справки об отсутствии дома в списках определения под снос и материале перекрытий. Жилье, под которое выдан ипотечный кредит, обязательно должно быть застраховано. Страховые компании часто отказывают в оформлении страховки на квартиры в домах застройки ранее 1960 года с деревянными перекрытиями, потому что они признаны пожароопасными. Поэтому банк не может выдать кредит на такое жилье.
В случаи утери кадастрового паспорта на квартиру, вам потребуется сделать технический. После появления выписки из ЕГРН, кадастровые паспорта больше не делаются и не восстанавливаются.
Если нет технического плана квартиры, то его можно заказать в БТИ, где будут указаны точные размеры и площадь помещения. Стоимость зависит от площади квартиры и дней изготовления начинается от 1500 рублей.
Документы для получения техпаспорта:
Как выбрать оценочную компанию?
Банки обычно сотрудничают с оценочными компаниями и могут порекомендовать клиенту одну из них на выбор. Чаще всего претенденту на получение ипотеки проще работать именно с такими организациями. Они уже проверены банком, и он не сможет подвергнуть их отчет сомнению. У банков как ВТБ или Сбербанк, есть рекомендованные оценочные компании, в городе, где приобретается жилье.
Список оценочных компаний аккредитованных в банках на 2019 год:
Если банк разрешает заключать договор об оценке недвижимости с любой организацией, то следуйте рекомендациям.
Заметим, что любой отказ банка в выдаче кредита должен быть письменным и мотивированным. Если причина отказа будет признана необоснованной, заемщик сможет обратиться в суд, который своим решением обяжет банк выдать ипотеку в нужной сумме.
Что делать, если оценка квартиры меньше стоимости квартиры по ипотеке?
Размер ипотечного кредита, который готов выдать банк, напрямую зависит от оценочной стоимости квартиры. Она дается на основании нескольких факторов, среди которых основным является средняя рыночная цена аналогичной недвижимости. Поэтому, как правило, сумма, указанная в отчете оценщика, ниже той, которая нужна для полного покрытия по договору сделки.
Лишь в редких случаях оценка равна стоимости, указанной в соглашении между покупателем и продавцом, и ипотечный заем покрывает расходы покупателя полностью. Что же делать, если в результате оценки он не получает от банка сумму, на которую рассчитывал? Рассмотрим несколько вариантов:
Оценка стоимости квартиры при получении ипотеки – обязанность клиента. Банк и заемщик должны быть заинтересованы в объективной, профессиональной и независимой экспертизе.