если соток больше чем по документам что делать
Что делать, если при межевании земельный участок оказался больше или меньше чем по документам
При проведении межевания, ранее установленные границы участка могут измениться как в большую сторону, так и в меньшую.
В связи с этим у владельца участка может возникнуть целый ряд проблем, среди которых споры с соседями о границах смежных наделов, невозможность постановки земли на кадастровый учет в ЕГРН, расположение объектов коммуникации и объектов недвижимости вне границ собственного участка.
Правовые основания для изменения площади
Есть целый ряд правовых оснований, при наступлении которых реальная площадь земельного надела может быть увеличена по сравнению с той, которая до этого была указана в кадастровых документах на землю.
В число таких правовых оснований входит:
Что делать при увеличении размера надела?
Вышеуказанные правовые основания для увеличения площади земельного участка условно можно разделить на 2 категории:
В любом из случаев увеличение площади надела не допускается, если таковое увеличение происходит за счет:
Не допускается увеличение ЗУ, если при этом будет превышен максимальный размер участка, установленный на законодательном уровне в конкретно взятом регионе.
Без оформления земли в собственность
Исправление кадастровой ошибки подразумевает под собой уточнение границ земельного надела. Если будет выявлено, что кадастровая ошибка действительно имела место быть, то участок будет зарегистрирован в соответствии со вновь установленными границами независимо от того, насколько увеличилась его площадь.
Ситуация с допустимым превышением надела много сложнее. Подпункт 32 пункта 1 статьи 26 ФЗ № 218 от 2015 года установил, что при проведении межевания площадь участка может быть увеличена в сравнении с той, которая была указана в изначальных кадастровых документах, но не более чем на определенную величину.
Этот же подпункт установил, что предельной величиной увеличения надела является закрепленный на законодательном уровне минимальный размер участка данного вида целевого использования.
То есть, если местным (принятым на уровне региона, области, города) нормативно-правовым актом установлено, что размер участка под ИЖС не может быть менее 3 соток, то и пределом увеличения межуемого участка ИЖС также является 3 сотки.
Например, если изначально в документах была указана площадь надела под ИЖС в 10 соток, то после проведения межевания она не может превышать 13 соток.
Тот же подпункт определил, что если минимальный размер участка для данного вида целевого использования не определен, то предел увеличения межуемого участка – 10% от исходного размера.
То есть, если изначально в документах была указана площадь участка в 10 соток, то после проведения межевания она не может превышать 11 соток.
С оформлением
Если владелец надела приобрел у своего соседа смежный участок, он может объединить земли в один надел при условии, что получившийся ЗУ не будет превышать максимального размера ЗУ, установленного в регионе.
Для увеличения своего участка за счет земли, принадлежащей соседу, ее необходимо сначала приобрести.
Пункт 2 статьи 39.28 ЗК РФ определил, что в случае, если собственник земли желает увеличить свой участок за счет земли, находящейся во владении государства, ему необходимо заключить соответствующее соглашение с представителями местной администрации, за что с него будет взята определенная плата.
По сути, чтобы узаконить необоснованное увеличение земельного надела, собственник участка должен приобрести часть земли либо у своего соседа, либо у государства.
Что делать при уменьшении площади
Уменьшение площади земельного надела возможно в двух случаях:
В любом из указанных случаев у владельца участка есть 2 способа решения проблемы:
Если же процедура уточнения не дала желаемого результата, можно обратиться с иском в суд общей юрисдикции, который назначит судебную землеустроительную экспертизу.
Заключение
До 2008 года при проведении межевания не использовались высокоточные спутниковые технологии, а до 2001 года межевание не производилось вовсе (участки распределялись на основе имеющихся картографических планов).
Из-за этого при проведении межевания в современных условиях ранее установленные границы наделов могут сильно меняться. При этом все случаи изменения площади наделов и порядок действия при таковых изменениях закреплены на законодательном уровне.
Важно понимать, что при любом фактическом изменении площади участка владелец надела должен заказывать повторную процедуру межевания даже в том случае, если ранее это межевание уже производилось.
В ином случае у него могут возникнуть проблемы в будущем. Например, если владелец соседнего, смежного участка решит провести межевание своего надела, и его границы не будут совпадать с данными на местности.
Дачный участок оказался больше официальных границ: чем это грозит и что делать?
Владельцам загородной недвижимости придется внимательней относиться к вопросу, соответствует ли фактическая площадь их земельных участков той, что значится в документах. Проще говоря — не допустил ли собственник самозахват земли, и если да, то насколько существенным оказалось это приобретение. Пресекать самовольное занятие земельных участков — одна из задач нового федерального закона (№ 150 «О внесении изменений в Федеральный закон «О кадастровой деятельности» и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»), который опубликован 18 июня и вступит в действие в сентябре. Что грозит нарушителям и можно ли легализовать земельные излишки, рассказали эксперты.
Что понимается под излишками?
Конечно, в законе ни про какие «излишки» не написано. Но нововведение касается тех земельных участков, которыми их фактический владелец пользуется, считая своими, потому что они примыкают к его земельной собственности. Из закона следует, что значение имеет длительность пользования «лишней» землей: как своей собственник должен распоряжаться ею от 15 лет и дольше. Не обязательно права на этот участок должны быть обозначены забором (объектами искусственного происхождения): в качестве того, что позволяет определить границы «прирезанного» участка, в законе фигурируют и природные объекты. Это может быть, например, край леса или оврага.
Как узнать, что есть излишки?
Уточнение границ земельных участков — это результат кадастровых работ. Их может заказать и сам землевладелец, которому понадобилось свою землю, например, продать. Но важно, что в законе, о котором идет речь, регулируется совсем другой вид деятельности — комплексные кадастровые работы (ККР), поясняют в Управлении Росреестра по Свердловской области. Они выполняются одновременно в отношении всех участков, которые расположены на территории одного кадастрового квартала или нескольких смежных кадастровых кварталов. Заказчиком ККР выступают не частные лица или организации, а уполномоченные органы местной, региональной или даже федеральной власти — например, для уточнения границ муниципальных образований.
Таким образом, землевладельца, который «забыл» (а может, и действительно не знает), что его участок выполз за задокументированные границы, о наличии у него земельных излишков проинформирует «письмо счастья» из местной администрации или конторы, нанятой для проведения ККР.
Выявленные излишки отберут?
Совсем необязательно. Самой распространенной окажется ситуация, при которой фактическая площадь участка будет лишь ненамного больше, чем по документам. Допустимая погрешность составляет 10%: то есть, если по бумагам вы владеете 10 сотками, а фактически у вас их не больше 11, можно не переживать. Актуализированные сведения о границах вашей собственности будут внесены в кадастровые документы и единый государственный реестр недвижимости. Приятно и то, что все это будет сделано не за ваш счет.
Но если излишки площади, занимаемой вашей фазендой, окажутся более существенными, с ними, вероятнее всего, действительно придется расстаться. По крайней мере, на время.
Исполнитель ККР известит заказчика о возможности формирования на обследуемой территории нового земельного участка. У которого, по логике вещей, должен будет появиться собственник.
Как из дачи сделать жилой дом, чтобы оформить в нем прописку?
Не исключено, что им станете и вы — на тех условиях, которые вам предложит обладатель прав на новый участок. Собственно, механизм приобретения земли частными лицами у местных властей давно разработан и проверен, говорит Николай Хмелевский, партнер, руководитель практики строительства и недвижимости адвокатского бюро LOYS. Но вполне можно ожидать, что законодатель вскоре придумает особый порядок урегулирования вопроса о принадлежности «излишков», выявленных в ходе кадастровых работ. В том числе и проведенных по инициативе самого собственника.
Еще одним препятствием для того, чтобы земля осталась за вами, могут стать публичные ограничения: например, если прирезанный участок попал в водоохранную зону. И, наконец, могут обозначиться интересы третьих лиц. Присвоенную землю вам отдадут, если это окажется возможным с учетом интересов соседних землепользователей (это, кстати, к вопросу о том, как бывает важно жить мирно с соседями).
Получится ли легализовать самозахват?
Как уже было сказано, закон допускает присоединение дополнительной площади, незначительной по сравнению с исходным размером участка. При условии, что вы пользуетесь ею не менее 15 лет, не мешаете интересам третьих лиц и не нарушаете публичных запретов. Но не стоит рассматривать закон как новый механизм приобретения прав на самовольно занятую землю, предупреждает Николай Хмелевский из LOYS. Скорее наоборот — его приняли для борьбы с практикой самозахватов, которая всегда процветала в частном секторе и садовых товариществах. Когда-то излишняя площадь могла действительно стать результатом ошибки, которую можно понять и простить. Но для новых «самовольщиков» предусмотрены довольно суровые кары.
Это административная ответственность за самозахват (статья 7.1 КОАП РФ «Самовольное занятие земельного участка»: штраф от 1 до 1,5 размера кадастровой стоимости участка, но не менее 5 тыс. рублей). И, конечно, обязанность освободить землю.
Более того, серьезные отклонения по фактической площади земельного участка могут послужить основанием для приостановки кадастрового учета и регистрационных действий с этим объектом недвижимости. Иными словами, вы просто не сможете продать свою землю, а ваши наследники столкнутся с проблемами при вступлении в права.
А если землевладелец считает, что он все-таки прав?
Риск возникновения разногласий и споров по ходу выполнения ККР есть почти всегда, поэтому предусмотрено создание согласительной комиссии, рассказали в Свердловском управлении Росреестра. В комиссию можно представить свои возражения, которые будут или отклонены, или признаны обоснованными. Во втором случае итогом согласительных процедур должен стать акт согласования местоположения границ участков. Если к вашим возражениям не прислушались, то должны, по крайней мере, уведомить о возможности разрешения земельного спора в суде. Понятно, что ваши возражения будут весомее, если причины несогласия будут подкреплены документами, которые могут подтверждать или хотя бы косвенно свидетельствовать о ваших правах на «лишний» земельный участок.
«Лишние» сотки – при межевании участок оказался больше: что делать, как оформить в собственность легально
Земельное законодательство в России еще находится в стадии становления. Поэтому ситуации, когда фактическая и юридическая площадь участка отличаются на практике бывают очень часто. Особенно, если земля была выделена давно. Старые участки выделяли без межевания, без установления точных границ. Нередко землю расширяли за счет пустующих соседних земель, а иногда соседи по обоюдному согласию передвигали межу. И в результате по документам площадь такого участка стандартные 6 соток, а по факту – больше.
С юридической точки зрения это можно рассматривать как самозахват земли. Поэтому мы рекомендуем оформлять лишнюю землю по закону. Тем более, закон дает такую возможность сделать официально.
Содержание
Когда проще всего узаконить «лишнюю» площадь
Каждый случай – индивидуален, не всегда самозахваченные земли получается узаконить. Чтобы точно узнать, что вы можете сделать с лишними сотками, приходите на консультацию в «Геомер групп». Записаться можно по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.
Как оформить лишние сотки: Этапы узаконивания
Нюансы узаконивания в собственность
Закон устанавливает нормы, при которых узаконивание возможно:
Какие сотки не получится узаконить
Даже если вы фактически пользуетесь землей долгие годы, а площадь прирезок соответствует закону, есть риск того, что вам откажут в их оформлении. Есть категории земель, которые не могут быть оформлены в частную собственность:
В практике чаще всего встречаются случаи, когда в оформлении лишних соток отказывают, так как они относятся к лесному фонду. Зарегистрировать их в собственность нельзя. Но в этом случае есть возможность оформить аренду. Чтобы заранее знать, какими возможностями вы можете воспользоваться, приходите на консультацию к нашему эксперту.
Что нужно знать о бесхозных участках
Очень часто расширение собственного участка происходит за счет соседних заброшенных земель. Но в этом случае можно очень легко попасть в правовую ловушку. Прежде чем пытаться захватить часть заброшенного ЗУ, нужно узнать кто его владелец. Сделать это очень просто. Достаточно получить выписку из ЕГРН. Заявление можно оформить прямо на сайте Росреестра. Эта информация открытая, запросить и получить ее может любой человек. «Бесхозная» земля может быть:
Узнав, кто владеет землей, можно попытаться связаться с собственником и заключить сделку. А что делать в том случае, если найти собственника не получается. Можно обратиться в суд и попытаться добиться изъятия участка. Основанием может быть тот факт, что она не используется по целевому назначению.
Если вы попытаетесь просто расширить свои земли за счет бесхозных, это будет самозахватом. Узаконить это невозможно, собственник легко отстоит свои права и вернет ЗУ.
Стоит ли оформлять лишние сотки? Мы рекомендуем регистрировать прирезки по закону. Причины для регистрации:
Использование незарегистрированных дополнительных соток – это самозахват земель, а за него предусмотрена ответственность. На человека, захватившего чужой ЗУ, налагается штраф. Размер зависит от двух факторов – стоит ли захваченная земля на кадастровом учете и юридического статуса нарушителя (физлицо, компания, должностное лицо). Для зарегистрированных участков штраф рассчитывают по кадастровой стоимости. Для незарегистрированных – фиксированная сумма. Например, на физическое лицо, захватившее бесхозные земли, которые не стоят на кадастровом учете, будет наложен штраф от 5 до 10 тыс. рублей.
Если вы решите продать участок, с лишними сотками могут возникнуть проблемы. Так как юридически вы не имеете на них никаких прав. Вы можете совершать сделки только с той землей, которая находится в установленных границах.
И не стоит забывать, даже если сейчас вы пользуетесь дополнительной землей и с ней нет никаких проблем, вы всегда находитесь в зоне риска. И ваши наследники тоже.
Что делать, если земельный участок по факту больше, чем по документам?
При проведении межевания, ранее установленные границы участка могут измениться как в большую сторону, так и в меньшую.
В связи с этим у владельца участка может возникнуть целый ряд проблем, среди которых споры с соседями о границах смежных наделов, невозможность постановки земли на кадастровый учет в ЕГРН, расположение объектов коммуникации и объектов недвижимости вне границ собственного участка.
Правовые основания для изменения площади
Есть целый ряд правовых оснований, при наступлении которых реальная площадь земельного надела может быть увеличена по сравнению с той, которая до этого была указана в кадастровых документах на землю.
В число таких правовых оснований входит:
Вышеуказанные правовые основания для увеличения площади земельного участка условно можно разделить на 2 категории:
В любом из случаев увеличение площади надела не допускается, если таковое увеличение происходит за счет:
Не допускается увеличение ЗУ, если при этом будет превышен максимальный размер участка, установленный на законодательном уровне в конкретно взятом регионе.
Без оформления земли в собственность
Исправление кадастровой ошибки подразумевает под собой уточнение границ земельного надела. Если будет выявлено, что кадастровая ошибка действительно имела место быть, то участок будет зарегистрирован в соответствии со вновь установленными границами независимо от того, насколько увеличилась его площадь.
Ситуация с допустимым превышением надела много сложнее. Подпункт 32 пункта 1 статьи 26 ФЗ № 218 от 2015 года установил, что при проведении межевания площадь участка может быть увеличена в сравнении с той, которая была указана в изначальных кадастровых документах, но не более чем на определенную величину.
Для увеличения своего участка за счет земли, принадлежащей соседу, ее необходимо сначала приобрести.
Пункт 2 статьи 39.28 ЗК РФ определил, что в случае, если собственник земли желает увеличить свой участок за счет земли, находящейся во владении государства, ему необходимо заключить соответствующее соглашение с представителями местной администрации, за что с него будет взята определенная плата.
По сути, чтобы узаконить необоснованное увеличение земельного надела, собственник участка должен приобрести часть земли либо у своего соседа, либо у государства.
Что делать при уменьшении площади
Уменьшение площади земельного надела возможно в двух случаях:
В любом из указанных случаев у владельца участка есть 2 способа решения проблемы:
Если же процедура уточнения не дала желаемого результата, можно обратиться с иском в суд общей юрисдикции, который назначит судебную землеустроительную экспертизу.
Заключение
До 2008 года при проведении межевания не использовались высокоточные спутниковые технологии, а до 2001 года межевание не производилось вовсе (участки распределялись на основе имеющихся картографических планов).
Из-за этого при проведении межевания в современных условиях ранее установленные границы наделов могут сильно меняться. При этом все случаи изменения площади наделов и порядок действия при таковых изменениях закреплены на законодательном уровне.
Важно понимать, что при любом фактическом изменении площади участка владелец надела должен заказывать повторную процедуру межевания даже в том случае, если ранее это межевание уже производилось.
В ином случае у него могут возникнуть проблемы в будущем. Например, если владелец соседнего, смежного участка решит провести межевание своего надела, и его границы не будут совпадать с данными на местности.
Дачный участок оказался больше официальных границ: чем это грозит и что делать?
Nikolay Gyngazov / Global Look Press
Владельцам загородной недвижимости придется внимательней относиться к вопросу, соответствует ли фактическая площадь их земельных участков той, что значится в документах. Проще говоря — не допустил ли собственник самозахват земли, и если да, то насколько существенным оказалось это приобретение.
Пресекать самовольное занятие земельных участков — одна из задач нового федерального закона (№ 150 «О внесении изменений в Федеральный закон «О кадастровой деятельности» и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»), который опубликован 18 июня и вступит в действие в сентябре.
Что грозит нарушителям и можно ли легализовать земельные излишки, рассказали эксперты.
Что понимается под излишками?
Конечно, в законе ни про какие «излишки» не написано. Но нововведение касается тех земельных участков, которыми их фактический владелец пользуется, считая своими, потому что они примыкают к его земельной собственности.
Из закона следует, что значение имеет длительность пользования «лишней» землей: как своей собственник должен распоряжаться ею от 15 лет и дольше.
Не обязательно права на этот участок должны быть обозначены забором (объектами искусственного происхождения): в качестве того, что позволяет определить границы «прирезанного» участка, в законе фигурируют и природные объекты. Это может быть, например, край леса или оврага.
Как узнать, что есть излишки?
Уточнение границ земельных участков — это результат кадастровых работ. Их может заказать и сам землевладелец, которому понадобилось свою землю, например, продать. Но важно, что в законе, о котором идет речь, регулируется совсем другой вид деятельности — комплексные кадастровые работы (ККР), поясняют в Управлении Росреестра по Свердловской области.
Они выполняются одновременно в отношении всех участков, которые расположены на территории одного кадастрового квартала или нескольких смежных кадастровых кварталов. Заказчиком ККР выступают не частные лица или организации, а уполномоченные органы местной, региональной или даже федеральной власти — например, для уточнения границ муниципальных образований.
Таким образом, землевладельца, который «забыл» (а может, и действительно не знает), что его участок выполз за задокументированные границы, о наличии у него земельных излишков проинформирует «письмо счастья» из местной администрации или конторы, нанятой для проведения ККР.
Serguei Fomine / Global Look Press
Выявленные излишки отберут?
Совсем необязательно. Самой распространенной окажется ситуация, при которой фактическая площадь участка будет лишь ненамного больше, чем по документам.
Допустимая погрешность составляет 10%: то есть, если по бумагам вы владеете 10 сотками, а фактически у вас их не больше 11, можно не переживать.
Актуализированные сведения о границах вашей собственности будут внесены в кадастровые документы и единый государственный реестр недвижимости. Приятно и то, что все это будет сделано не за ваш счет.
Но если излишки площади, занимаемой вашей фазендой, окажутся более существенными, с ними, вероятнее всего, действительно придется расстаться. По крайней мере, на время.
Исполнитель ККР известит заказчика о возможности формирования на обследуемой территории нового земельного участка. У которого, по логике вещей, должен будет появиться собственник.
Не исключено, что им станете и вы — на тех условиях, которые вам предложит обладатель прав на новый участок.
Собственно, механизм приобретения земли частными лицами у местных властей давно разработан и проверен, говорит Николай Хмелевский, партнер, руководитель практики строительства и недвижимости адвокатского бюро LOYS.
Но вполне можно ожидать, что законодатель вскоре придумает особый порядок урегулирования вопроса о принадлежности «излишков», выявленных в ходе кадастровых работ. В том числе и проведенных по инициативе самого собственника.
Еще одним препятствием для того, чтобы земля осталась за вами, могут стать публичные ограничения: например, если прирезанный участок попал в водоохранную зону. И, наконец, могут обозначиться интересы третьих лиц. Присвоенную землю вам отдадут, если это окажется возможным с учетом интересов соседних землепользователей (это, кстати, к вопросу о том, как бывает важно жить мирно с соседями).
Дарья Шелехова / Znak.com
Получится ли легализовать самозахват?
Как уже было сказано, закон допускает присоединение дополнительной площади, незначительной по сравнению с исходным размером участка. При условии, что вы пользуетесь ею не менее 15 лет, не мешаете интересам третьих лиц и не нарушаете публичных запретов.
Но не стоит рассматривать закон как новый механизм приобретения прав на самовольно занятую землю, предупреждает Николай Хмелевский из LOYS. Скорее наоборот — его приняли для борьбы с практикой самозахватов, которая всегда процветала в частном секторе и садовых товариществах.
Когда-то излишняя площадь могла действительно стать результатом ошибки, которую можно понять и простить. Но для новых «самовольщиков» предусмотрены довольно суровые кары.
Это административная ответственность за самозахват (статья 7.1 КОАП РФ «Самовольное занятие земельного участка»: штраф от 1 до 1,5 размера кадастровой стоимости участка, но не менее 5 тыс. рублей). И, конечно, обязанность освободить землю.
Более того, серьезные отклонения по фактической площади земельного участка могут послужить основанием для приостановки кадастрового учета и регистрационных действий с этим объектом недвижимости. Иными словами, вы просто не сможете продать свою землю, а ваши наследники столкнутся с проблемами при вступлении в права.
А если землевладелец считает, что он все-таки прав?
Риск возникновения разногласий и споров по ходу выполнения ККР есть почти всегда, поэтому предусмотрено создание согласительной комиссии, рассказали в Свердловском управлении Росреестра. В комиссию можно представить свои возражения, которые будут или отклонены, или признаны обоснованными.
Во втором случае итогом согласительных процедур должен стать акт согласования местоположения границ участков. Если к вашим возражениям не прислушались, то должны, по крайней мере, уведомить о возможности разрешения земельного спора в суде.
Понятно, что ваши возражения будут весомее, если причины несогласия будут подкреплены документами, которые могут подтверждать или хотя бы косвенно свидетельствовать о ваших правах на «лишний» земельный участок.
Как доказать свою площадь земли, если по документам меньше
Однако, при подаче межевого плана для регистрации новых границ после их уточнения могут возникнуть осложнения.
Поводом для получения отказа в регистрации новых границ могут стать следующие моменты:
Какие сложности могут возникнуть?
К примеру, во многих регионах страны участки для дачного строительства выделяются размером в 6 соток. Эта стандартная площадь является одновременно и минимальной.
Запомните перечень земель, которые нельзя приобрести путем оформления в собственность бесхозной территории:
Вариант выкупа захваченной площади
Можно увеличить площадь без суда? Если всё-таки размеры участка при межевании увеличились, то оформить излишние площади в своё владение и официально увеличить площадь участка можно путём выкупа. Для этого стоит разузнать про собственника излишне охваченных участком площадей.
Если это частное лицо, то, возможно, следует с ним договориться. Если договориться не удаётся, то вопрос решается через суд.
Если конкретного собственника не обнаружено, значит, земля принадлежит государству, точнее, муниципалитету.
При межевании выяснилось что земли меньше чем в документах
Если в итоге площадь окажется больше на показатель, равный или меньше 10% от заявленного изначального размера, а соседи не предъявляют претензии, то такое увеличение площади будет считаться законным.
Кроме того, если площадь, вошедшая в состав участка, по итогам уточнения является частью участка, принадлежащего третьим лицам, то собственник уточнённого участка может быть привлечён к ответственности в административно-правовом порядке.
На сколько можно увеличить площадь земельного участка при межевании
Что делать после межевания земли? По завершении подготовки межевого плана нужно зарегистрировать результат уточнения местонахождения границ землевладения в Росреестре – подать документы на внесение изменений в ЕГРН.
При межевании выяснилось что земли меньше чем в документах
Согласно п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.01.
2010 года «О применении судами гражданского законодательства, регулирующего отношения по обязательствам вследствие причинения вреда жизни или здоровью гражданина», лицо, которое владеет источником повышенной опасности, в том числе по доверенности на право управления транспортным средством, обязано возместить вред, причиненный этим источником повышенной опасности.
Приобрела участок оформленный по амнистии без межевания
Зачастую по результатам проведенного межевания площадь участка претерпевает изменения, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.
Заявление о внесении изменений в ЕГРН
В приказе ФНС РФ № ММВ-7-6/25 определен вид подачи заявления, в составе документа необходимо соблюсти наличие 2 разделов:
Проверьте, что после документа поставлена дата написания этой бумаги и присутствует личная подпись составителя с расшифровкой фамилии.
Как оформить фактические границы земельного участка через суд
Знайте, что по закону можно присоединить территорию, которая не больше 10% от размера текущего участка земли.
Как хозяин может поступить в такой ситуации? Как оформить документы на дополнительные участки земли?
Только на основе межевания можно получить законным способом все данные о местоположении и площади земельного участка. Переоформить «лишние» сотки могут несколько категорий хозяев дачных участков.
В первую очередь, это землевладельцы или их наследники, получившие объект недвижимости во времена Советского Союза.
Также определённые проблемы и затруднения в правоприменительной практике существовали до принятия Земельного кодекса РФ.
Оснований для отказа 13, с их полным перечнем можно ознакомиться в той же статье 39.29 ЗК РФ. После получения согласия нужно обратиться к кадастровому инженеру для проведения учета образуемого надела и зарегистрировать полученные данные в ЕГРН.
Подписать соглашение с государственным органом. В нем будет, в том числе, указана стоимость, за которую надел перейдет во владение.
Как исправить ошибки в кадастре
Сложности при расхождении фактической площади участка с документами
Существует две причины, по которым оформление лишней площади земли в собственность может не состояться:
Также в межевании участка имеют право принимать участие и владельцы помещений, располагающихся в многоквартирных объектах. Также межевание участка может производиться людьми, кто имеет долю в собственности, а также члены садоводческого товарищества, если границы земельного участка располагаются рядом с их собственностью.
Все, кто имеет собственность вблизи земельного участка, имеют право принимать участие в межевании участка.
Межевание земли и споры по границам земельного участка
У меня приватизированный дом и земля. Усадьба вместе с домом составляет 18 соток. Я хочу выделить часть земли и продать под индивидуальную застройку. Я пришла в землеустроительный комитет, что бы узнать сколько земли можно продать под индивидуальное строительство-ответ не последовал.
В любом из указанных случаев у владельца участка есть 2 способа решения проблемы:
Если же процедура уточнения не дала желаемого результата, можно обратиться с иском в суд общей юрисдикции, который назначит судебную землеустроительную экспертизу.
Заключение
До 2008 года при проведении межевания не использовались высокоточные спутниковые технологии, а до 2001 года межевание не производилось вовсе (участки распределялись на основе имеющихся картографических планов).
Из-за этого при проведении межевания в современных условиях ранее установленные границы наделов могут сильно меняться.
Чаще всего несоответствие данных в кадастровом паспорте фактическим границам земли стало результатом ненадлежащего измерения земли. Специалисты утверждают, что межевание участка раньше происходило без надежного инструментария, из-за чего возникает существенная погрешность в площади земли на бумаге и по факту.
Кроме того, нередки случаи, когда собственники дачных участков своевольно меняют границы земель, передвигая заборы и перегородки на своих наделах. Итак, возникает ситуация, когда лицо владеет по документам 6 сотками, а действительная площадь собственности равна 7-8 соткам.
Но такое происходит довольно редко.
Чтобы установить право собственности необходимо обратиться с заявлением в местную администрацию. В заявлении необходимо указать просьбу о признании своего права на землю. Администрация может затребовать проведения межевания участка и выписку из реестра об отсутствии прав третьих лиц на указанный участок.
После получения акта администрации собственник должен поставить участок на кадастровый учёт.
Ответственность за самовольный захват
Вопросы ответственности лиц, самовольно присоединивших к своим земельным владениям новые части или дополнительный участок, регулируются статьёй 7.1 Кодекса об административных правонарушениях. Ответственность при этом исключительно имущественная, выраженная в виде административных штрафов.
В любом из случаев увеличение площади надела не допускается, если таковое увеличение происходит за счет:
Не допускается увеличение ЗУ, если при этом будет превышен максимальный размер участка, установленный на законодательном уровне в конкретно взятом регионе.
Без оформления земли в собственность
Исправление кадастровой ошибки подразумевает под собой уточнение границ земельного надела.
Так регламентировано поправками к Земельному кодексу. А тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов началась с 1 июня 2015 г.
При проведении межевания, ранее установленные границы участка могут измениться как в большую сторону, так и в меньшую.
В связи с этим у владельца участка может возникнуть целый ряд проблем, среди которых споры с соседями о границах смежных наделов, невозможность постановки земли на кадастровый учет в ЕГРН, расположение объектов коммуникации и объектов недвижимости вне границ собственного участка.
Правовые основания для изменения площади
Есть целый ряд правовых оснований, при наступлении которых реальная площадь земельного надела может быть увеличена по сравнению с той, которая до этого была указана в кадастровых документах на землю.
В число таких правовых оснований входит:
Бесплатный звонок по России
При межевании участок оказался больше: порядок действий
Многие граждане, будучи владельцами земельных участков, не торопятся оформлять кадастровые и межевые документы. Когда возникает необходимость их оформления, первое, что нужно сделать, это уточнить границы участка.
Итогом таких действий может стать изменение площади всего надела земли.
Причин много, возможна и кадастровая ошибка, то есть неверные первоначальные замеры или расчеты, и изменение рельефа почвы, но все это приводит к неприятным правовым последствиям.
Если при проведении геодезических работ площадь участка изменилась
Межевание – это геодезическая процедура, при помощи которой уточняются границы земельного участка с использованием геодезического оборудования. Подробнее о том, что такое межевание.
Далее составляется межевой план, границы согласовываются с владельцами соседних участков земли, и завершает весь процесс последующая регистрация уточненных сведений об участке в Росреестре.
Путем выполнения этой геодезической процедуры можно увеличить участок до 10 процентов от его первоначальной площади путем перераспределения земель на абсолютно законных основаниях.
Правовое основание для этого – следующие нормы Земельного кодекса РФ:
Как увеличить площадь надела земли после межевания
Перечень оснований, которые будут приняты в качестве законных для увеличения (расширения) размера земельного надела после проведения межевания является следующим:
Пути приобретения могут быть разными, начиная от дарения, заканчивая получением в наследство, но право должно быть зарегистрировано предусмотренным законом способом.
Оформление «прирезки»
Чтобы понять, каким образом можно увеличить площадь надела земли путем перераспределения (прирезки), обратимся к указанным выше правовым нормам.
Это станет возможным, если с дачным участком, землей под частным домом, огородом и т. д. граничат участки земли, принадлежащие государству или муниципалитету. Кроме того, эти земли не должны иметь статус «земель общего пользования» и не должны быть изъяты из оборота.
Для оформления такой земли во владение необходимо предпринять следующие действия:
К заявлению необходимо приложить копии документов, подтверждающих право на землю и межевой план или схему расположения на надел земли, находящийся в собственности. Эта процедура проводится бесплатно.
Образец заявления о перераспределении
Дождаться подтверждения согласия властного органа на просьбу, изложенную в заявлении, которое должны направить в течение 30 календарных дней при отсутствии причин для отказа. Оснований для отказа 13, с их полным перечнем можно ознакомиться в той же статье 39.29 ЗК РФ.
После получения согласия нужно обратиться к кадастровому инженеру для проведения учета образуемого надела и зарегистрировать полученные данные в ЕГРН. Подписать соглашение с государственным органом.
В нем будет, в том числе, указана стоимость, за которую надел перейдет во владение.
Как исправить ошибки в кадастре
Получить сведения о кадастровой ошибке можно несколькими способами.
При визуальном изучении публичной кадастровой карты можно увидеть, соответствуют ли фактические границы надела земли границам, которые указаны кадастровым инженером.
Также в любой геодезической организации можно воспользоваться услугой выноса границ участка в натуру, этот документ делается на основании кадастровой выписки. Получив акт выноса, можно определить, соответствуют ли фактические и зарегистрированные сведения.
Хочется отметить, что владельцу затруднительно найти кадастровую ошибку самостоятельно. Чтобы разобраться, нужно обладать специальными познаниями и иметь геодезическое оборудование. Поэтому выявление и внесение исправлений лучше доверить специалисту. Для выявления ошибки и приведения данных в соответствие потребуются контрольные замеры.
Участок придется «перемежевывать» и согласовывать его вновь приобретенные границы с владельцами соседних земельных наделов. Их нужно обязательно известить о проведении процедуры межевания.
Образец извещения соседей о проведении процедуры межевания
Если соседей нет или они согласны с вновь созданными границами участка, значит владельцу крупно повезло.
Решив все проблемы в порядке, не предусматривающем судебного разбирательства (досудебном), можно начинать вносить изменения в кадастр. В противном случае за утверждением границ надела придется обратиться в суд.
Судебное решение станет основанием, учитывая которое кадастровый специалист подготовит для владельца новый межевой план.
Обратите внимание, есть ряд причин, по которым увеличить площадь надела при проведении геодезических работ не представляется возможным:
Если площадь земельного участка при межевании уменьшилась
Измениться границы надела земли в результате межевания могут не только в сторону увеличения, но и в сторону уменьшения. Уменьшиться размер участка земли в результате межевания может в двух случаях:
Если владелец согласен с притязаниями соседа, он может обойтись и без суда. При таком положении дел нужно будет подписать с владельцами других участков акт согласования границ и зарегистрировать изменения в ЕГРН.
Факт обнаружения кадастровой ошибки может быть признан не только по заявлению собственника, но и являться инициативой Росреестра.
Если в результате геодезических работ земельный участок стал меньше, или было обнаружено наложение границ, то в адрес собственника будет направлен протокол об обнаружении ошибки. Собственнику предложат для исправления сведений, приведших к ошибке, в течение шести месяцев предоставить пакет документов.
При получении такого уведомления обязательно нужно обратиться к кадастровому инженеру. По истечении указанного срока ошибка будет исправлена на основании тех данных, которые есть в Росреестре. Доводы собственника в таком случае учтены не будут.
В судебной практике немало случаев, когда при неправильном межевании земельный надел не только уменьшался, но и полностью поглощался соседним наделом. Рассмотрим один частный случай.
Краснодарским городским судом принято мотивированное решение удовлетворить исковые требования о признании кадастрового учета незаконным и недействительным. Суд признал факт присутствия кадастровой ошибки. Как результат этой ошибочной информации произошло поглощение земельного надела истца соседним наделом земли в полной мере.
Истец Зайцева Т.М. была вынуждена искать справедливости в суде и обратиться с исковыми требованиями к кадастровой палате. Ее требование заключалось в признании кадастрового учета незаконным и недействительным. Надел земли общей площадью 420 м², был предоставлен ей для использования для личного подсобного хозяйства.
Причем право пользования было постоянным и бессрочным. На этом участке она и проживала в течение последних 22 лет. Когда у Зайцевой возникла необходимость оформления земли, то выяснилось, что ее надел документально является частью участка, который принадлежит детскому саду, расположенному по соседству.
Но фактически это было не так.
Исследовав в совокупности материалы по делу и выслушав истицу, суд счел иск правомерным, а требования законными и подлежащими удовлетворению.
Судом было установлено, что право Зайцевой на надел земли подтверждено выпиской из хозяйственной книги о наличии у нее права на земельный надел от 05 февраля 2011 года. Соседним пользователем земель являлось МДОУ «Светлячок».
17 апреля 2011 года директор МДОУ «Светлячок» обращалась в кадастровую палату с заявлением, в котором содержалась просьба об исправлении кадастровой ошибки и пересмотре расположения границы земельного надела.
Однако ошибка в данных не исправлена. Представитель ответчика согласен с тем, что присутствует наложение границ земельных наделов Зайцевой и МДОУ «Светлячок», и они готовы исправить указанную ошибку в кадастре.
Руководствуясь ст. 194 – 198, 100 ГПК РФ, суд принял решение исковые требования Зайцевой к кадастровой палате признать обоснованными. Кадастровый учет земельного участка признать недействительным. Недействительным также признали зарегистрированное право МДОУ «Светлячок» на земельный участок и прекратили право постоянного бессрочного пользования МДОУ «Светлячок» на указанный надел.
Подробнее о том, что такое кадастровый учет.
Спорные вопросы по изменению площади земли
Отказ в постановке на кадастровый учет
Несмотря на желание собственника привести в надлежащее состояние документы на земельный участок, кадастровая палата может вынести решение о приостановке регистрации или отказе в регистрации.
Причин для принятия подобных решений множество. Рассмотрим каждую ситуацию в отдельности.
Причинами приостановки регистрации чаще всего являются ошибки или несоответствие информации.
Например, собственник подал весь пакет документов, но информация, предоставленная в них, не соответствует информации в кадастре. Регистрацию приостановят для того, чтобы разобраться, какие сведения верны. Также причиной может послужить и наложение границ участков или их пересечение.
Еще одна причина – это подача неполного пакета документов.
Технические ошибки кадастровая палата устранит без участия собственника, для урегулирования всех остальных вопросов потребуется его взаимодействие с регистрирующим органом и предоставление дополнительных документов по их запросу.
Если собственник отказывается от взаимодействия, то следствием таких действий может стать отказ в регистрации земельного надела.
Отказ в регистрации редкостью также не является.
Вам может быть интересно: как оформить отказ от права на земельный участок.
Как и при приостановке, причиной отказа послужат непредоставление полного пакета документов и наличие ошибок в них. Обращение неправомочного лица – это еще одна причина для отказа. Если надел образован из земель разного хозяйственного назначения, либо через него проходит граница населенного пункта, то тоже будет получен отказ в регистрации.
Причины отказа можно увидеть в решении об отказе в регистрации, их указание является обязательным.
Для того чтобы решить эту проблему, можно устранить указанные причины и повторно обратиться с заявлением, либо можно поискать справедливости в судебных инстанциях.
Отсутствие согласия соседей
Какими бы хорошими ни были отношения с соседями, раздел земли часто приводит к спорам и конфликтам. Лучший способ – решить конфликт, возникший при межевании и согласовании границ, миром. Нужно попробовать поднять старые документы, в которых будет видно, как выделялись участки. Лучшие доказательства – это документальные факты.
Если же все аргументы исчерпаны, а общий язык и пути решения проблемы так и не найдены, остается только идти в суд.
Земельные споры – вещь затратная, дело, требующее большого количества документов, и даже самый незначительный нюанс, на который собственник не обратил внимания, может сыграть решающую роль при вынесении судебного решения.
Самозахват земли
Самостоятельный захват пустующей земли – не редкость. Законно получить разрешение на использование земельного участка, да к тому же платить за него налоги гораздо сложнее и затратнее, чем просто использовать его в своих целях, не оформляя никаких документов.
Но «владельцам» таких земель нужно иметь в виду, что за подобные действия предусмотрена административная ответственность.
Если гражданин самовольно использует земли, назначение которых общехозяйственное, штраф составит от 500 до 1000 рублей. Если это лес или водные угодья, сумма штрафа увеличится многократно.
Для того чтобы избежать подобных мер государственного принуждения и реагирования, можно обратиться в местную администрацию с заявлением о выделении участка земли в безвозмездное пользование. Такая практика предусмотрена законом с 1 марта 2015 года.
Так, решением Новокубанского районного суда было отказано в удовлетворении требований истца – физического лица – к администрации Новокубанского района об установлении границ земельного участка.
Судом было установлено, что на основании свидетельства о праве собственности на землю истцу принадлежит земельный надел площадью 520 м², который состоит на кадастровом учете, и его границы являются условными.
После проведения геодезических работ был подготовлен межевой план земельного участка, согласно этому документу площадь участка истца составила 1187 м².
В межевом плане указано, что участок граничит с муниципальными землями, от согласования которых районная администрация отказалась, поскольку площадь отмежеванного участка существенно больше площади, указанной в свидетельстве о праве собственности.
Суд отказал истцу в удовлетворении его требований, правильно указав, что истцом не представлены доказательства законного владения земельным участком площадью 1187 м², а от районной администрации поступили возражения относительно границ участка. В этой связи установить границы спорного участка на основании представленного межевого плана не представляется возможным.
Судом было установлено, что сущностью заявления истца было не уточнение границ земельного участка, о котором он изложил в исковом заявлении, а обращение в свою пользу самозахвата земли муниципалитета.
Может быть полезно: как взять в аренду государственную и муниципальную землю.
Заключение
Сложности и бюрократическая волокита, безусловно, омрачают любую выгоду от оформления земли, но плюсов на самом деле гораздо больше. Проведение межевания надела позволит владельцу раз и навсегда установить границы участка. Это избавит от проблем при проведении юридически значимых сделок с землей.
Если владелец захочет поменять участок, оформить садовый участок в СНТ, поставить на учет землю под домовладением, привести в порядок документы на придомовую территорию, все это потребует наличия установленных границ надела.
Так что, подводя итог, следует отметить, что собственникам земельных участков следует своевременно оформлять документы на них в соответствии с законом, иначе в один прекрасный момент эта процедура может стать срочной и повлечет за собой очень ощутимые траты денег, времени и нервов.
Расхождение при межевании уточнённой площади земельного участка с площадью по правоустанавливающим документам
Местоположение границ земельного участка и площадь — его уникальные характеристики. Об этом говорится в федеральном законе «О О кадастровой деятельности» (№ 221-ФЗ).
В ряде случаев требуется провести уточнение характеристик ЗУ:
Уточнённая площадь земельного участка, указанная:
Пределы расхождения площадей земельного участка в правоустанавливающем документе и в кадастровом плане
Участок можно зарегистрировать, в том случае, если:
Кадастровый план — обязательное приложение к правоустанавливающему документу. Он необходим для государственной регистрации прав.
При расхождении площадей в плане и в документе регистрирующий орган вправе:
Пример 2
Согласно акту органа местного самоуправления, гражданину в Санкт-Петербурге предоставлялось в собственность для строительства индивидуального дома 12 соток. В новом кадастровом плане указана площадь 9 соток.
Фактическая размер надела не превышает уточнённую площадь. Такой земельный участок подлежит регистрации.
Если предельный минимальный размер для земельных участков:
не установлен, уточнённая площадь не должна быть больше чем на 10% площади ЗУ, указанной в сведениях в ГКН. Это требования ФЗ № 221.
Sуточн Отказ Росреестра в регистрации уточненных границ ЗУ
В федеральном законе №221-ФЗ перечислены случаи, когда регистрирующий орган отказывает в постановке на учёт уточнённых границ участков:
Отказ в постановке на учет ЗУ делается также в следующих случаях:
Другие случаи отказа в кадастровом учете уточненённых границ земельного участка:
Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в снятии с учёта ЗУ в случаях, когда земельный участок не является преобразуемым и не подлежит снятию с учёта.