Говоря о частной собственности можно утверждать что она
Право частной собственности (ст. 35 Конституции России)
Право частной собственности является одной из основ конституционного строя Российской Федерации и составляет основу рыночной экономики.
Субъектами права частной собственности являются как физические, так и юридические лица. Круг субъектов, а также назначение частной собственности не ограничено, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Содержание права частной собственности включает право каждого иметь имущество, владеть и пользоваться им, включая извлечение из имущества его полезных свойств, а также распоряжаться им как индивидуально, так и совместно с другими лицами.
Реализация имущественных прав осуществляется на основе принципов неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, недопустимость вмешательства в частные дела со стороны иных субъектов.
Конституция России закрепляет, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. При этом принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
К сожалению, Конституция Российской Федерации не содержит положений о социальной функции собственности, в частности о том, что пользование ею должно одновременно служить общему благу (как в ФРГ и др. государствах), что не позволяет органам государственной
власти влиять на проводимую частными собственниками (речь идет о крупных частных собственниках) политику в отношении использования собственности.
Одной из важных гарантий права частной собственности выступает право наследования. Право наследования обеспечивает гарантированный государством переход имущества, принадлежащего умершему (наследодателю), к другим лицам (наследникам). Право наследования предполагает, с одной стороны, право на распоряжение своим имуществом со стороны наследодателя, а с другой стороны, право наследников на принятие наследства. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации наследование осуществляется по завещанию и по закону.
В силу особой значимости в Конституции Российской Федерации в качестве самостоятельного права определено право частной собственности граждан и их объединений на землю.
Конституция России закрепляет право частной собственности на землю только за гражданами и их объединениями. В то же время Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает возможность приобретения права собственности на землю за иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Основные законодательные акты:
Здание стоит на чужой земле. Что учитывать собственнику объекта
Здание компании или любой другой объект ее недвижимости может находиться на земельном участке, который принадлежит третьему лицу — частному собственнику. Это рискованная ситуация. Проблема заключается в том, что в любой момент такой землевладелец может отказаться предоставлять компании свою территорию.
В данной ситуации возникает сразу несколько вопросов. Первый — как оформить такие отношения. Второй — есть ли у собственников объектов хоть какие-то права на землю под своими объектами.
В статье мы разберем все эти вопросы, а также покажем, как их решить. Также в материале объясним, что выгоднее для владельца здания на чужой земле — аренда или сервитут. Кроме того, из материала узнаете, как суды разрешают споры о праве на земельный участок в частной собственности и есть ли у владельцев зданий хоть какие-то права на земельные участки, на которых стоит их недвижимость, но при этом эти участки им не принадлежат.
Правила оформления
Когда необходимо использовать чужой земельный участок, который находится в частной собственности, то используют аренду или сервитут. Оба вида отношений достаточно отрегулированы ГК. Однако аренда выгодна для землевладельцев. Сервитут больше подходит для владельца объекта недвижимости, который расположен на чужом земельном участке.
По гражданскому кодексу аренда — это временное владение или пользование за плату (ст. 606 ГК). Сервитут же — право ограниченного пользования земельным участком, который принадлежит третьему лицу (п. 1 ст. 274 ГК).
Важно отметить, что есть общие правила о том, как применять нормы об аренде и сервитуте. Аренда предполагает, что собственник перестает владеть или пользоваться земельным участком на период, пока его занимает арендатор. При сервитуте у лица, которое его получило, право пользоваться земельным участком ограничено. У собственника земли остается возможность пользоваться своей собственностью. По сути, при сервитуте он лишь делится своим правом на землю согласно условиям, которые стороны обговорили заранее в договоре или которые установил суд.
Сервитут, в отличие от аренды, дает собственнику земли больше прав. В частности, если сервитут устанавливает суд, то приоритет отдается интересам землевладельца. Это, в частности, подтверждает Президиум Верховного суда. Он высказал мнение, что сервитут нельзя установить, если собственник участка лишается возможности использовать свой актив в соответствии с разрешенным использованием. Такой вывод содержит п. 8 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом ВС 26.04.2017.
Еще один вывод, который защищает землевладельцев, указан в п. 9 Обзора судебной практики от 26.04.2017. Позиция суда следующая: если существует несколько проходов к участку через соседние земли, то суд должен обеспечить баланс интересов сторон. Он устанавливает сервитут на условиях, которые будут наименее обременительные для землевладельца.
При этом собственнику земельного участка намного сложнее расторгнуть без согласия пользователя соглашение о сервитуте, нежели чем договор аренды, поэтому при наличии выбора пользователь земельного участка зачастую предпочитает сервитут аренде.
Выводы судебной практики
Судебной практики, где идет спор о праве на земельный участок в частной собственности под объектом недвижимости, не так много. Однако дела все-таки возникают, а выводы судов по ним спорные.
Суд обязал землевладельца заключить соглашение о сервитуте. В одном деле агрофирме принадлежали четыре земельных участка. Три из них относились к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования — «для сельскохозяйственного использования». Четвертый участок относился к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования — «для жилищного строительства».
Земельные участки агрофирмы располагались под опорами линейного объекта согласно документации по планировке и межеванию территории. Ее утвердило приказом Минэнерго путем раздела участков, которые принадлежали агрофирме.
Агрофирма передавала земельные участки в аренду ПАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы». Цель — провести реконструкцию линейного объекта в течение 11 месяцев. Когда ПАО «ФСК ЕЭС» закончило работы, то предложило агрофирме расторгнуть заключенный договор аренды.
ПАО направило агрофирме два предложения. Первое — заключить договор аренды земельных участков под опорами линейного объекта. Второе — заключить договор их купли-продажи. Позднее ПАО направило агрофирме проект соглашения об установлении сервитута на спорные земельные участки с предложением его заключить.
Агрофирма отклонила предложения заключить все три договора. Тогда ПАО «ФСК ЕЭС» обратилось в суд с иском установить сервитут. Суд удовлетворил требование (решение АС Ярославской области от 22.11.2019 по делу № А82-16189/2018).
Тот факт, что суд удовлетворил иск, противоречит законодательству о сервитуте, а также разъяснениям Верховного суда. Спорные земельные участки образованы непосредственно под опорами линейного объекта. Их сельскохозяйственное использование скорее всего невозможно. Что касается земельного участка, который власти отнесли к землям населенных пунктов в целях жилищного строительства, — то это прямо запрещено (подп. «а» п. 11 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утв. постановлением Правительства от 24.02.2009 № 160).
Установленный сервитут означает не ограниченное, а полное пользование земельными участками. Он не оставляет собственнику земельных участков возможности использовать их. Исходя из материалов дела также видно, что ПАО «ФСК ЕЭС» изначально в августе 2017 года направляло агрофирме предложения заключить договор аренды или купли-продажи участков под опорами линейного объекта. Только по прошествии времени, в феврале 2018 года, компания направила предложение заключить соглашение о сервитуте. Видимо, когда стало очевидно, что агрофирма откажет и не станет заключать договор аренды или купли-продажи земельных участков. Исходя из этого можно сделать вывод, что собственник линейного объекта ПАО «ФСК ЕЭС» изначально хотел владеть участками на праве аренды или собственности.
Суд обязал землевладельца заключить договор. В 2016 году произошел еще один неоднозначный спор, который связан уже с арендой. Суд прямо указал на обязанность землевладельца заключить договор аренды с владельцем объекта.
Собственник объектов магистрального нефтепродуктопровода обратился с иском в суд. Он требовал обязать заключить договор аренды земельного участка, на котором находится его объект. Суд также удовлетворил иск.
В деле удивительно то, что спорный земельный участок под линейным объектом перевели из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности. Разрешенное использование установили такое: «трубопроводный транспорт». Это правомерно.
Дело дошло до Верховного суда. Вот что он разъяснил. Общество — владелец наземных объектов магистрального нефтепродуктопровода, расположенных на участке предпринимателя, вправе за плату пользоваться его землей, которая предназначена для эксплуатации трубопроводного транспорта. Предприниматель в данном случае обязан заключить договор аренды земельного участка с обществом в силу ст. 445 ГК (определение ВС от 23.12.2016 по делу № А45-3280/2016).
Права на чужую землю
У собственников зданий и сооружений есть общее право для требований в отношении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Такое право предоставляет п. 1 ст. 271 ГК. Простыми словами в нем сказано, что собственник объекта может пользоваться чужой землей, на которой стоит его здание или сооружение.
Последствия для собственника недвижимости, который теряет право на чужой участок, законодатель описал в ст. 272 ГК. Однако суды почти не используют эту норму. Например, в деле, где суд встал на сторону ПАО и удовлетворил его требование заключить сервитут, суд не ссылался на ст. 271 и 272 ГК (решение АС Ярославской области от 22.11.2019 по делу № А82-16189/2018). Вместо этого он руководствовался нормами Гражданского кодекса о сервитуте, а именно положениями ст. 274 ГК.
Во втором деле, в котором суд обязал предпринимателя заключить договор аренды, суд ссылался на п. 1 ст. 271 ГК и ст. 445 ГК (определение ВС от 23.12.2016 по делу № А45-3280/2016).
Суды не в полной мере или неправомерно используют нормы ГК в отношении прав собственников объектов на чужую землю. Изменить ситуацию могли бы поправки.
Сервитут не должен приводить к тому, что собственник земельного участка потеряет возможность использовать землю согласно ее виду разрешенного использования. Об этом сказано в ст. 274 ГК и Обзоре судебной практики от 26.04.2017. Если определять сервитут как право собственника объекта использовать чужую землю под ним, то это также неправомерно. К спорам может приводить и п. 2 ст. 274 ГК. Норма п. 3 ст. 274 ГК дает право лицу, которое требует сервитута, обратиться в суд, если соглашения о сервитуте стороны ранее не достигли.
Пункт 1 ст. 271 ГК в свою очередь не указывает на способ защиты права. Положение этой нормы также не говорит о том, что его применяют в совокупности со ст. 445 ГК. Вообще, применение двух этих норм вместе неочевидно из-за наличия ст. 272 ГК. Исходя из п. 1 ст. 271 ГК право пользования земельным участком возникает, когда его собственник передает это право собственнику расположенного на нем здания. В ГК законодатель не установил право требования собственника здания, сооружения получить такое право на земельный участок.
Статья 272 ГК регулирует последствия утраты собственником здания права пользования земельным участком. Она также предусматривает возможные способы защиты.
Если собственники участка и объекта на нем не достигают соглашения, то в дело вмешивается суд. Он может по требованию любого из собственников установить для владельца недвижимости новый срок, в течение которого тот вправе использовать земельный участок под своим зданием. Из этого можно сделать вывод, что собственник сооружения уже должен был иметь право пользоваться земельным участком на определенный срок. На основании последних двух абзацев п. 2 ст. 272 ГК суд вправе определить новые условия использования и новый срок либо признать право истца приобрести в собственность участок ответчика.
Приобретение прав на земельные участки, занятые строениями, в контексте определения Конституционного суда от 11 февраля 2021 года № 186-О и Постановления 26.11.2020 г. № 48-П
В отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре, длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права. Таким образом в отношении объектов недвижимости один из критериев возникновения права собственности по давности владения – добросовестность заблуждения о наличия права собственности по сути возможен только в случае регистрации такого права собственности на основании ничтожной сделки, либо вследствие приобретения недвижимости у лица, получившего его по ничтожной сделки. В иных случаях возможность добросовестного заблуждения о наличии права собственности можно предполагать в случае получения вещи во владения до создания регистрационной системы.
Применение приобретательной давности в отношении земельных участков тем более имеет свои особенности, которые заключаются в первую очередь в том, что приобретательная давность до Постановления КС № 48-П могла быть применима только в отношении тех земельных участков, которые находились в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении предусмотренных пунктом 1 статьи 234 ГК РФ условий.
В пункте 16 постановления ВАС и ВС 10/22 отмечалось, что при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.
Тем не менее, как постановления 10/22 так и Постановление КС 48-П не внесли полной ясности в вопросе случаев применения приобретательной давности в отношении земель.
При этом Конституционный суд вопреки ранее высказанной в постановлении № 48-П позиции, в определении отмечает, что в условиях действующей презумпции государственной собственности на землю сама по себе несформированность земельного участка и отсутствие государственной регистрации права собственности публичного образования на него не означает, что соответствующее публичное образование фактически отказалось от своего права собственности или проявляет безразличие к правовой судьбе этого земельного участка. Соответственно, для любого добросовестного и разумного участника гражданских правоотношений должно быть очевидным, что земли, на которых земельные участки не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, относятся к государственной собственности и что само по себе отсутствие такого учета не свидетельствует о том, что они являются бесхозяйными. Занятие без каких-либо правовых оснований несформированного земельного участка, заведомо для владельца относящегося к публичной собственности, не может расцениваться как не противоправное, совершенное внешне правомерными действиями, т.е. добросовестное и соответствующее требованиям абзаца первого пункта 1 статьи 234 ГК РФ. Следовательно, положения статьи 234 ГК РФ не могут рассматриваться как нарушающая конституционные права в конкретном деле с участием заявителя и в указанном им аспекте.
В настоящее время большинство случаев из судебной практики, когда суды принимали решение о передаче земельного участка в частную собственность (в том числе постановление КС 48-П) в силу приобретательной давности, касались земельных участков, занятых жилыми домами и прочими постройками граждан. Данные участки не были зарегистрированы в реестре в качестве федеральных или муниципальных земель, а находились в неразграниченной государственной собственности.
Представляется, что участки из таких земель и должны предоставляться в частную собственность не в силу приобретательной давности, а с целью реализации принципа единства судьбы земельного участка и здания расположенного на нем. Собственно можно предположить, что именно руководствуясь этим соображением Конституционный суд и применил статью 234 ГК РФ в постановлении КС 48-П.
Как неоднократно отмечал Конституционный Суд, природная связь земельного участка и находящихся на нем иных объектов недвижимости обусловливает принцип единства судьбы прав на земельный участок и находящиеся на нем объекты, являющийся одним из основных начал земельного законодательства, отраженным, в частности, в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (Постановление от 11 февраля 2019 года N 9-П).
Однако необходимо учитывать, что земельное законодательство содержит закрытый перечень оснований и процедур приобретения гражданами и юридическими лицами земельных участков в частную собственность за плату и бесплатно (на торгах и без торгов), однако среди таких случаев сохраняется значительное число, когда участок, занятый строением уже принадлежащим лицу на праве собственности, должен быть именно выкуплен у государства.
Такая ситуация в контексте принятия постановления Конституционного суда № 48 представляется абсурдной, поскольку такие земли в результате давностного владения так или иначе окажутся в собственности лиц, обладающих правом собственности на недвижимость расположенную на участке.
В Российской Федерации уже существует два федеральных закона, которые реализуют принцип единства судьбы земельных участков и зданий на них расположенных, наделяя правом собственности на землю правообладателей зданий.
Кроме того Закон о введении в действие ЗК РФ содержит аналог гражданско-правовой конструкции приобретательной давности. Согласно п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие ЗК РФ либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие ЗК РФ. Можно предположить, что в этой норме Закона о введении в действие ЗК РФ речь идет о частном случае приобретательной давности. Но можно ли тогда сказать, что Земельный кодекс РФ сужает сферу действия давности владения ГК РФ до частного случая (участка с домом)? Наверное, нет, поскольку изначально в этой норме Закона о введении в действие ЗК РФ ничего не говорилось ни про сроки, ни про добросовестность, ни про иные условия. Из этого следует, что в Законе о введении в действие ЗК РФ указана «автономная» процедура, не имеющая точек соприкосновения с ГК РФ и приобретательной давностью. Но тогда возникает вопрос о том, не следует ли расширить эту процедуру из Закона о введении в действие ЗК РФ, поскольку именно она и позволит реализовать принцип единства судьбы зданий и земельных участков.
В результате проведения «дачной амнистии» ощутимо упрощен механизм приобретения в частную собственность земельных участков и индивидуальных жилых домов. Однако в части бесплатного приобретения в собственность земельных участков законодатель до сих пор предполагает, что у граждан есть хоть какие-нибудь документы на земельный участок. Поэтому специальной законной процедуры для случаев, когда у гражданина отсутствуют вообще документы не на дом, а на земельный участок, все еще нет.
В настоящее в ГД РФ находится на рассмотрении проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены», основной целью которого является оформление прав на объекты гаражного назначения и земельные участки, на которых они расположены.
Можно сделать вывод о том, что земельные участки, зарегистрированные в частную собственность, не должны передаваться другим лицам в силу приобретательной давности в силу того, что невозможно заблуждаться по поводу наличия права. Тем не менее, на такие участки должна распространяться статья 234 ГК в случае если право лица, которое заблуждается в вопросе наличия у него права собственности все же будет зарегистрировано в реестре, а у правообладателя истекут сроки предъявления виндикационного иска.
Аналогичным образом если земельный участок зарегистрирован в публичную собственность (например, федеральную собственность), то, учитывая цель использования находящихся на нем объектов, можно однозначно утверждать о невозможности их захвата гражданами по давности владения (даже если они и не ограничены в обороте) просто в силу их особой функциональной специфики.
Отсюда следует, что самый логичный выход из сложившейся ситуации состоит в том, чтобы нормативно закрепить возможность возникновения права частной собственности граждан и юридических лиц в силу «приобретательной давности» на участки исключительно из состава «неразграниченной государственной собственности», не имеющей конкретного публичного владельца в силу нахождения у граждан и юридических лиц на таких участках объектов недвижимости. Такое решение удовлетворит имеющийся запрос на оформление прав на землю, который выразился в постановлении КС 48-П, упорядочит землепользование и администрирование доходов бюджетов от поступления земельных платежей, переведя их в налоговую форму.
Право собственности. Не конец истории
Тезисы доклада на конференции Журнала РШЧП по вещным правам 27.08.2020
Основной тезис доклада в том, что развитие учения о праве собственности продолжается. Нет никаких оснований полагать, что достигнуто идеальное представление о том, что есть право собственности.
Я здесь не призываю к внедрению тех институтов, о которых пойдет речь. Они и так уже являются частью картины современного права собственности, хотим мы этого или нет. Вопрос лишь в том, будем мы их учитывать, или закроем глаза на факты.
Право собственности показало себя очень изменчивым институтом. По сравнению с понятием обязательства, практически не изменившимся со времен римского права времен поздней Республики, концепция права собственности не только неоднократно изменялась, но и к настоящему времени не является единой.
Римское представление о праве собственности очевидно не было похоже на наше: здесь я сошлюсь на работы Солидоро Маруотти и Вячеслава Александровича Савельева, чтобы не пересказывать. Вспомним лишь, что при установлении узуфрукта dominium подразделялся на proprietas и ususfructus. А суперфиций и эмфитевзис в Кодексе Юстиниана считаются собственностью. При этом установивший эмфитевзис «голый» собственник оставался собственником.
Затем феодализм с концепцией расщепленной собственности на dominium utile и dominium directum, при котором совершенно определенно было признано, что одна вещь могла находиться в собственности разных лиц. Это деление очень похоже на римское разделение proprietas и usus, хотя и основывалось во многом на «варварских» представлениях о праве собственности, где все права на вещь понимались как разные виды права собственности.
Со временем расщепление права собственности на dominium directum и utile перестало отвечать требованиям времени. В 16 веке французским гуманистами создано учение о системе «право собственности – ограниченные вещные права».
Французская революция 1789 г. положила конец «феодальной собственности», признав собственниками только «узуарных» собственников. Права «рентных» собственников элиминировались как не совместимые с абсолютным господством собственника. Это та модель, по которой недавно в прошла реформа в Шотландии («отмена феодальной собственности»): узуарные собственники были признаны единственными собственниками.
Отныне «классическая континентальная модель» права собственности исходит именно из унитарной концепции: одна вещь – одно право собственности. Именно в ней черпали вдохновение и немецкие юристы. Например, Саксонское гражданское уложение 1863 года указывает: «Права, содержащиеся в праве собственности, не могут быть разделены между несколькими собственниками таким образом, что одному принадлежит высшее право, а другому – зависимое. Посредством предоставления другому лицу отдельных прав, содержащихся в праве собственности, может быть установлено только право на чужую вещь». В Пояснительной записке к проекту ГГУ отмечалось: право собственности не может быть фрагментировано так, чтобы составляющие его права были распределены между несколькими лицами, признаваемыми собственниками.
Вот и все, казалось бы, конец истории. Нет, лишь крайняя точка траектории маятника. Следующий этап – вновь усиление «узуарных» прав на вещь.
Например, исчезнувший было при принятии ФГК эмфитевзис. Уже в 1822 г., Кассационный суд признал возможность установления эмфитевзиса, кстати указав, что при этом происходит расщепление права собственности на «domaine direct» и «domaine utile».
Где-то и сама старая модель права собственности сохранилась. Например, Австрия в своем гражданском уложении 1811 г. вплоть до 1938 г. сохраняла модель права собственности, расщепленного на dominium utile и dominium directum. Это разделение сохранено (и сохраняется до сих пор) в ГК Испании. Испанский ГК (ст. 1636, 1638) называет собственника земельного участка и эмфитевта «сособственниками» – собственником прямым (dominus directum) и подчиненным (dominus utile). Таким образом, в континентальном праве до сих пор эта модель живет.
Эта готовность к расщеплению права собственности приводит к тому, что романские правопорядки и в настоящее время при описании системы ОВП исходят из т.н. системы расчленения, которая сродни расщеплению права собственности. Согласно этой концепции ограниченные вещные права (по крайней мере, узуарные) есть части права собственности, переданные другим лицам.
Например, ГК Квебека прямо говорит о расщеплении права собственности при формировании ОВП. Квебек далеко, однако континентальные французская и испанская юриспруденция в полном соответствии с римским наследием по-прежнему говорят, что узуфрукт отделяется от права собственности, которое становится голым правом. Даже используется формула «dominium = proprietas + ususfructus». И речь не только об академических статьях, но и о практических рекомендациях нотариусов, например. Это, в свою очередь, приводит к возможности существования открытого перечня вещных прав. Эта модель достаточно далека от принятой в германских правопорядках.
Дореволюционное частное российское право, основанное на массированных заимствованиях из французского права, следовало вслед за романскими представлениями. И законодательство (ст. 432 т. Х Свода законов), и судебная практика исходили из возможности расщепления права собственности. Например, Кассационный департамент считал, что «[п]осессионное право есть право частной собственности, но неполное (87/9)».
В отношении ОВП использовалась та же система вычленения: в российской литературе говорится о «выделе» из права собственности отдельных правомочий в виде ограниченных вещных прав. Кассационный департамент Правительствующего Сената: «…собственник может отделить в пользу другого лица право владения или право пользования, или же право распоряжения имуществом, в известном размере, удерживая за собой право собственности (70/917; 69/1334; 79/582)».
Поэтому Сенат, кстати, придерживался и идеи открытого перечня вещных прав (решение 98/47): «…в каждом случае передачи собственником владения имением его другому лицу пространство прав этого последнего лица определяется тем актом, которым оно установлено. От воли собственника зависит установить в договоре этом те ограничения во владении или пользовании его имением, которые он признает для себя неудобными или невыгодными. Свободная воля собственника в этом отношении может быть ограничена лишь особыми постановлениями закона».
Что в советский период? Присмотримся внимательнее, например, к такому институту, как ПНВ. По сути ПНВ является наследником эмфитевзиса, чиншевого владения и предусмотренного Проектом Гражданского уложения права наследственного оброчного владения.
Публичный собственник, передавший земельный участок гражданину на праве пожизненного наследуемого владения, фактически утрачивает какие либо правомочия собственника, оставаясь обладателем голого права, что есть аналогия с эмфитевзисом. По сути, это те же рентный собственник и узуарный собственник.
И лишь в постсоветский период мы стали говорить о праве собственности по-немецки. В наших учебниках стали утверждать, что единственно возможным для континентального правопорядка является унитарное право собственности, которое невозможно расщепить, а иные модели в рамках континентальных правопорядков вовсе не приемлемы. Вокруг этой модели и строится реформа вещных прав.
Однако, как мы видим, в рамках континентальных правопорядков возможны и иные модели, не сводящиеся к немецкой.
Кроме того – и это очень важно, – хотя наш кодекс и строится по пандектной системе, исторически наше право собственности основано скорее на французской правовой традиции, нежели на немецкой. При работе над понятием права собственности мы должны учитывать эти аспекты.
Итак, защита «узуарных» прав на вещь сейчас растет. Все европейские правопорядки уже пришли к вещной защите прав арендатора, они исходят из того, что ограниченные вещные права не прекращаются в силу лишь того, что «материнское» право собственности возникло у другого лица первоначальным способом. Все это говорит о росте самостоятельности вещных прав, эмансипации их от права собственности.
«Континентальная классическая модель» сейчас выходит в пик этого этапа. Прежде всего, речь об обеспечительной собственности (фидуциарный залог) и трастах. Строго говоря, в континентальном праве и то, и другое понимается как разновидности фидуциарной собственности – наследники fiducio cum amico и fiducia cum creditore римского права.
Кстати, возрождение фидуции напоминает возрождение еще одной римской конструкции, вроде бы некогда отвергнутой цивилистикой – lex commissoria.
Французы, когда-то первыми признавшими унитарную модель права собственности, признали оба вида фидуции. См., например: Дорошенко Л.А. Обеспечительная фидуция во Франции // Вестник экономического правосудия. 2020. № 2.
ГТК Аргентины 2016 г. интересен тем, что эта новейшая кодификация являет собой один из примеров использования римского института фидеикомисса для установления фидуциарной собственности как в целях управления имуществом, так и в обеспечительных целях. На имущество, переданное в фидеикомисс, устанавливается «неполная», фидуциарная собственность, однако при банкротстве фидуцианта взыскание на переданное в фидеикомисс имущество может быть обращено кредиторами фидуцианта. Таким образом, фидуциант не утрачивает вовсе право собственности.
Про разновидность фидуции, доверительную собственность, часто говорят, что она несовместима с континентальной моделью права собственности. Так ли?
Во многих странах, относящихся к «романо-германской» правовой семье, уже в ХХ веке появились собственные «функциональные суррогаты» траста, именуемые «континентальные трасты». Часто это переработка римского института фидеикомисса. Как показали исследования известного итальянского компаративиста М. Лупой (я цитирую А.Д.Рудокваса), на самом деле английский траст является модификацией института fideicommissum confidentiale.
Собственное законодательство о трасте с 1926 года принято в княжестве Лихтенштейн, свой закон о трасте приняла Республика Сан-Марино. Собственное трастовое законодательство есть Мальты и Кипра. Италия признает возможность создания гражданами и резидентами Италии «внутренних» трастов на ее территории. В Нидерландах после подписания Гаагской конвенции о праве, применимом к трастам, признаются как «собственные» трасты, учрежденные по законодательству Кюрасао (субъекта федерации в составе Королевства Нидерландов). На Кюрасао же англо-американская модель траста имплементирована в практически идентичный голландскому местный Гражданский кодекс.
В Китайской Народной Республике, чье гражданское законодательство построено по континентальной модели, в 2001 г. принят Закон о трасте. Траст допускает новейший ГК Чехии. Совсем недавно траст появился и в обновленном ГК Молдовы – см. Закон РМ № 133 от 15.11.2018 «О модернизации Гражданского кодекса и внесении изменений в некоторые законодательные акты», ст. 14319, 143113, 143125. Многие латиноамериканские государства допускают создание трастоподобных конструкций при помощи фидеикомисса.
Все это позволило создать модель траста, применимую в континентальных правопорядках (Principles of European Trust Law). Наконец, модель «континентального траста» появилась и в Модельных правилах европейского частного права (Draft Common Frame of Reference) – книги 10-й о трастах.
Таким образом, аргумент о несовместимости траста с континентальными правопорядками не находит подтверждения в самих этих правопорядках.
Многие правопорядки сейчас признают и временное право собственности.
Все эти тенденции развития понятия права собственности не должны упускаться из виду. Наше право традиционно находится в положении догоняющего. Поэтому не стоит увеличивать разрыв, консервируя наше вещное право в угоду догматическим представлениям о праве собственности начала 20 века.
Что у нас? Может ли существующая модель, например, адекватно описать паевые инвестиционные фонды? Закон говорит, что имущество ПИФа принадлежит на праве общей долевой собственности владельцам паев и находится во владении управляющей компании, которая «осуществляет правомочия собственника».
Что же за право собственности принадлежит обладателем паев? Владелец пая не имеет доступа к «своему» имуществу, поскольку владеет и распоряжается им управляющая компания. Владельцы паев никогда не получат вроде бы принадлежащее им имущество в свое владение и пользование. Так, в случае прекращения ПИФа составляющее его имущество подлежит реализации.
Таким образом, право общей собственности владельцев инвестиционных паев на имущество ПИФа существует в неполном виде и не подразумевает даже возможности его наполнения в будущем. Это «умаление» содержания права собственности восполняется правомочиями УК, которая, собственно, и реализует правомочия собственника. «Классическая модель» не в состоянии дать адекватное описание подобным отношениям, складывающимся в реальной жизни.
Не может «классическая модель» описать и право собственности, принадлежащее различным товариществам собственников недвижимости. Практика КС, ВАС и ВС исходит из того, что ТСН хотя и является собственником имущества, не признается хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов его членов. Иными словами, ТСН – это собственник в чужом интересе. (Постановление Конституционного Суда от 10.11.2016 N 23-П)
Похоже, российское право признало обеспечительный (и временный) характер передачи права собственности при «возвратном лизинге». ВС отметил, что «продажа имущества с последующим одновременным принятием его в пользование по договору лизинга … с экономической точки зрения является кредитованием покупателя продавцом … с временным предоставлением последнему титула собственника в качестве гарантии возврата финансирования и платы за него в виде процентов» (Определение Верховного Суда РФ от 23.03.2017 по делу № 307-ЭС16-3765(4,5), А66-4283/2014). ВАС тоже высказывался в том духе, что право собственности лизингодателя по договору выкупного лизинга носит обеспечительный и временный характер (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.03.2012 № 16533/11).
Знакомо отечественному праву и понятие бенефициарной собственности. Например, ВС в своем Определении от 07.07.2015 № 5-КГ15-34 указал: «установление бенефициарного собственника является юридически значимым обстоятельством, которое должно быть подтверждено доказательствами, отвечающими требованиями относимости и допустимости». По всей видимости, подобные подходы могут быть применены и для выявления «фактического собственника» имущества, формально принадлежащего фонду.
Как видим, наше право тоже свидетельствует о происходящих изменениях в понимании права собственности. Тенденция эмансипации ОВП, мультипликации прав на вещь налицо. Нужно не закрывать глаза в надежде на исчезновение этих явлений, а учитывать их при построении современной теории вещных прав. Иначе вместо модернизации нашего вещного права мы получим его архаизацию. И прежде всего это позволит отказаться от пагубной идеи, что при первоначальном приобретении права собственности должны прекращаться существующие ОВП.