Гринфилд и браунфилд что это такое
В чем разница между Greenfield и Brownfield?
Какие подводные камни существуют при размещение производства в уже готовом здании в промзоне? На что стоит обратить внимание при выборе участка под промышленную постройку? Об этом расскажет Директор по продажам коммерческой недвижимости АО «ЮИТ Санкт-Петербург» Владислав Таланин.
При размещении нового производства, собственник стоит перед непростым выбором – попробовать разместить производство в уже построенном здании, обеспеченном инженерными ресурсами (Brownfield), либо купить земельный участок и построить на нем то, что нужно именно ему (Greenfield)?
Каждый из вариантов имеет свои преимущества и недостатки.
На первый взгляд может показаться, что выбирая аренду или приобретая уже готовое промышленное здание, обеспеченное инженерными ресурсами, инвестор может значительно сэкономить время и деньги, в отличие от покупки земельного участка в индустриальном парке и последующего строительства объекта с 0.
Однако есть ряд существенных причин, почему инвесторы, в итоге, размещают свои промышленные объекты в современном индустриальном парке, а не в старой промышленной зоне:
🍀 Юридическая чистота сделки. В период становления рыночной экономики предприниматели старались всеми возможными средствами получить контроль над активами советских заводов, и не факт, что такие сделки были законными и не могут быть оспорены в суде. Необходимо проводить тщательную юридическую проверку всех предыдущих сделок в полть до плана приватизации.
Покупая здание у неизвестного ООО все риски Вы берете на себя. Получить компенсацию при расторжении сделки, в случае покупки у неизвестного ООО, вряд ли удастся, ваш контрагент может просто обанкротиться.
🍀 Возможные риски, связанные с простоем производства из-за проблем с сетями монополистов. Старые промзоны формировались на протяжении десятилетий еще в советское время, поэтому, как правило, у них нет единого собственника, который отвечает за техническое состояние площадки в целом. Если на сетях монополистов случаются проблемы, то уходит много времени на то, чтобы разобраться кто отвечает за этот участок, и кто должен этот вопрос решать. В индустриальном парке такой проблемы нет, так как за техническим состоянием и обслуживание объектов общего пользования следит управляющая компания.
Процесс выбора промышленной площадки трудоемкий и тщательный, на него уходит много времени и сил. Выбор земельного участка под производство в индустриальном парке помогает инвестору значительно упростить процесс принятия решения, сократить риски и существенно сократить срок реализации проекта.
CadSupport
Greenfield и Brownfield проектирование
В описании ванканский на некоторых инженерные позиции можно встретить термины greenfield и brownfield engineering в качестве желательного бэкграунда лица претендующего на должность. Давайте разберемся, что именно за ними скрывается и в связи с чем работодатели вводят эти требования.
Greenfield engineering
Представьте, что вы архитектор и у вас есть чистый холст. Что вы можете сделать из ничего? Да практически всё — вы можете проектировать и позиционировать, что угодно в любом месте. Нет никаких существующих ограничений, структур или технологических линий. Вы можете подбирать оптимальные решения в рамках заданных целевых показателей. Это и есть Greenfield Engineering. «Зеленая площадка», которая никогда не использовалась, без существующих структур.
Естественно инженеры обычно больше любят именно такие проекты. Поскольку все ограничения задаются рамками самого проекта. Да и стоимость исправления ошибки в таком случае довольно низка, так как не связана с затратными процедурами.
Brownfield Engineering
Как вы, возможно, догадались термин относится к объктам которые уже распологают возведенными конструкциями, инженерными коммуникациями и технологическими линиями. Разработка проекта в Браунфилде требует внимательного обследования существующих конструкций и главное предельной концентрации внимания на поиске оптимальных решений в рамках частично или полностью заданного конструктива. При этом важно избегать нарушения существующих технологических цепочек, минимизовать время простоя во время проведения работ.
Кроме того работы на уже действующей площадке зачастую связаны с чисто техническими сложностями по доставке конструктивных элементов к точке монтажа. Особенно в случаях когда были допущены ошибки в изначальном проекте. Зачастую проектировщики забывают о технологических проходах, и прочих мелочах. Что приводит к необходимости думать не только о дизайне новой конструкции, но и о каждом отдельном этапе перемещении конструктивных элементов и технологического оборудования в пространстве.
Brownfield в нефте газе.
Еще одно определение мы можем встретить в нефтегазе. Brownfiled — месторождение, которое уже прошло через пик производства и вышло на плато. Возможно даже перешло в стадию снижения объемов производства. Операционные компании стремятся продлить экономическую жизнь месторождений, используя рентабельные технологии с низким уровнем риска.
Другие статьи по теме
Добавить комментарий Отменить ответ
Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.
Greenfield vs. Brownfield Investments: в чем разница?
Опубликовано 30.06.2021 · Обновлено 30.06.2021
Компании, которые хотят расширить свои интересы на международном уровне, обычно делают физические инвестиции и покупки в другой стране. Это известно как прямые иностранные инвестиции (ПИИ). Они покупают, арендуют или иным образом приобретают активы в своей принимающей стране, включая такие объекты, как заводы, офисные помещения или другие типы зданий. Эти приобретения могут происходить в форме новых или существующих объектов. В деловом мире такие инвестиции называются инвестициями в новые и старые. Но что они собой представляют и чем они отличаются?
Читайте дальше, чтобы узнать больше об инвестициях в новые и старые, а также об основных различиях между ними.
Ключевые выводы
Greenfield vs. Brownfield Investments: обзор
Как отмечалось выше, инвестиции с нуля и с нуля – это два разных типа прямых иностранных инвестиций. В обоих участвуют компании и производственные мощности в разных странах. Но в первую очередь на этом сходство между ними заканчивается.
При инвестировании с нуля материнская компания открывает дочернюю компанию в другой стране. Вместо того, чтобы покупать существующее предприятие в этой стране, компания начинает новое предприятие, строя новые объекты в этой стране. Строительные проекты могут включать в себя нечто большее, чем просто производственный объект. Иногда они также влекут за собой завершение строительства офисов, размещения сотрудников и руководства компании, а также центров распределения.
С другой стороны, инвестиции в заброшенные месторождения происходят, когда предприятие покупает или сдает в аренду существующий объект, чтобы начать новое производство. Компании могут посчитать этот подход отличным способом сэкономить время и деньги, поскольку нет необходимости строить новое здание.
Краткий обзор
Компаниям, возможно, потребуется пройти процесс разрешения на инвестиции в новые объекты, но они могут пропустить этот этап с инвестициями в старые объекты.
Гринфилд Инвестиции
Термин «гринфилд» относится к зданиям, построенным на полях, которые в буквальном смысле были зелеными. Слово «зеленый» также является синонимом слова «новый», которое может указывать на новые строительные проекты компаний. Эти компании, как правило, являются транснациональными корпорациями, которые начинают новое предприятие с нуля, особенно в тех областях, где еще нет объектов, которые уже существуют.
Существует несколько причин, по которым компания может принять решение о строительстве нового объекта, а не о покупке или аренде существующего. Основная причина заключается в том, что новый объект предлагает гибкость дизайна наряду с эффективностью для удовлетворения потребностей проекта. Существующий объект вынуждает компанию вносить изменения в соответствии с существующим дизайном. Все основное оборудование необходимо обслуживать. Новые объекты обычно намного дешевле в обслуживании, чем бывшие в употреблении. Если компания хочет рекламировать свою новую деятельность или привлечь сотрудников, новые помещения также будут более благоприятными.
Есть и обратные стороны строительства новых объектов. Строительство с нуля может привести к большему риску, а также к более высоким расходам. Например, компании, возможно, придется изначально инвестировать больше, когда она решит строить с нуля, чтобы выполнить технико-экономическое обоснование. Также могут возникнуть проблемы с местной рабочей силой, местным законодательством и другими препятствиями, которые возникают при реализации новых строительных проектов.
Браунфилд Инвестиции
При инвестировании в заброшенные объекты компании исследуют доступные здания в принимающей стране, совместимые с их бизнес-моделями и / или производственными процессами. Если существующему национальному или муниципальному правительству требуются лицензии или разрешения, возможно, уже существующее промышленное предприятие соответствует требованиям. В тех случаях, когда предприятие ранее поддерживало аналогичный производственный процесс, инвестиции в зрелые месторождения могут стать настоящим переворотом для подходящей компании.
В экологическом контексте термин «заброшенное поле» может относиться к тому факту, что земля, на которой находится объект, может быть загрязнена в результате деятельности предыдущего владельца. Это отличается от инвестиционной стратегии заброшенных месторождений.
Явным преимуществом инвестиционной стратегии в заброшенное здание является то, что здание уже построено, что снижает начальные затраты. Можно также избежать времени, посвященного строительству.
Инвестиции в браунфилд рискуют вызвать угрызения совести покупателя. Даже если помещения ранее использовались для аналогичных операций, редко когда компания находит объект с таким основным оборудованием и технологиями, который полностью соответствует ее целям. Если недвижимость сдана в аренду, могут быть ограничения на то, какие улучшения могут быть сделаны.
Гринфилд против Браунфилд Инвестментс: в чем разница?
Компании, которые хотят расширить свои интересы на международном уровне, обычно осуществляют физические инвестиции и покупки в другой стране. Это известно как прямые иностранные инвестиции (ПИИ). Они
Содержание:
Компании, которые хотят расширить свои интересы на международном уровне, обычно осуществляют физические инвестиции и покупки в другой стране. Это известно как прямые иностранные инвестиции (ПИИ). Они покупают, арендуют или иным образом приобретают активы в принимающей стране, включая такие объекты, как заводы, офисные помещения или другие типы зданий. Эти приобретения могут быть в форме новых или существующих объектов. В деловом мире эти инвестиции называются инвестициями с нуля и с нуля. Но что именно они и чем они отличаются?
Читайте дальше, чтобы узнать больше об инвестициях в новые и новые месторождения, а также об основных различиях между ними.
Ключевые вынос
Greenfield vs. Brownfield Investments: обзор
Как отмечалось выше, инвестиции в новые и новые месторождения представляют собой два разных типа прямых иностранных инвестиций. Оба включают компании и производственные мощности в разных странах. Но именно на этом сходство двух заканчивается.
В рамках новых инвестиций материнская компания открывает дочернюю компанию в другой стране. Вместо того, чтобы покупать существующий объект в этой стране, компания начинает новое предприятие, строя новые объекты в этой стране. Строительные проекты могут включать в себя больше, чем просто производственный объект. Иногда они также влекут за собой завершение офисов, размещения персонала и руководства компании, а также распределительных центров.
Инвестиции Brownfield, с другой стороны, происходят, когда предприятие покупает или арендует существующее предприятие, чтобы начать новое производство. Компании могут посчитать этот подход выгодным и экономить время, поскольку нет необходимости проходить через строительство нового здания.
Компаниям, возможно, потребуется пройти процедуру получения разрешений для инвестиций в новые проекты, но они могут пропустить этот шаг, начав инвестиции в новые проекты.
Гринфилд Инвестментс
Термин «зеленое поле» относится к зданиям, построенным на полях, которые были буквально зелеными. Слово «зеленый» также является синонимом слова «новый», что может означать новые строительные проекты компаний. Эти компании, как правило, являются многонациональными корпорациями, которые начинают новое предприятие с нуля, особенно в тех областях, где уже нет объектов, которые уже существуют.
Существует несколько причин, по которым компания может решить построить новое предприятие, а не купить или арендовать существующее. Основная причина заключается в том, что новый объект предлагает гибкость проектирования наряду с эффективностью для удовлетворения потребностей проекта. Существующий объект вынуждает компанию вносить коррективы на основе существующего дизайна. Все основное оборудование нуждается в обслуживании. Новые объекты, как правило, обходятся намного дешевле, чем используемые. Если компания хочет рекламировать свою новую деятельность или привлекать сотрудников, новые объекты также имеют тенденцию быть более выгодными.
Есть также недостатки в строительстве новых объектов. Строительство с нуля может принести больше риска, а также более высокие затраты. Например, компании, возможно, придется инвестировать больше изначально, когда она решит построить с нуля, чтобы выполнить технико-экономические обоснования, если позволят. Также могут быть проблемы с местными трудовыми ресурсами, местным законодательством и другими препятствиями, которые возникают в связи с новыми строительными проектами.
Браунфилд Инвестментс
Благодаря инвестициям в коричневую отрасль компании разыскивают имеющиеся в принимающей стране здания, которые совместимы с их бизнес-моделями и / или производственными процессами. Если действующее национальное или муниципальное правительство требует лицензий или разрешений, возможно, уже действует кодекс «заброшенного объекта». В тех случаях, когда предприятие ранее поддерживало аналогичный производственный процесс, инвестиции в новые месторождения могут стать настоящим удачным ходом для нужной компании.
Термин «коричневое поле» может относиться к тому факту, что земля, на которой находится объект, может быть загрязнена в результате деятельности предыдущего владельца.
Очевидным преимуществом инвестиционной стратегии «коричневого поля» является то, что здание уже построено, что снижает затраты на запуск. Также можно избежать времени, посвященного строительству.
Инвестиции Brownfield рискуют привести к раскаянию покупателя. Даже если помещение ранее использовалось для аналогичной операции, компания редко находит объект с капитальным оборудованием и технологией, которые бы полностью соответствовали его целям. Если собственность сдана в аренду, могут быть ограничения на то, какие улучшения могут быть сделаны.
Словарный запас: БРАУНФИЛД
ЧТО НАПИСАНО В СЛОВАРЕ
Браунфилд — это земля, которая ранее использовалась для промышленных целей, например такая, как территория старого завода. ( Словарь индустриальных парков РФ )
ЧТО ГОВОРЯТ ЭКСПЕРТЫ
Антон Городничев, эксперт Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ
Браунфилд — это участок или группа участков, на которых располагаются нефункционирующие и заброшенные здания промышленного или коммерческого назначения, обладающие потенциалом для редевелопмента. Местом рождения термина считается штат Огайо. Термин впервые использовали в марте 1992 года во время выездных слушаний конгресса США по поводу проблем трудоустройства работников заводов, которые закрылись из-за переноса производств в другие страны.
Само явление, конечно, старше, чем термин. Браунфилды появились во второй половине XX века из-за упадка промышленных городов — здесь стоит вспомнить Детройт и так называемый «ржавый пояс» в США. Браунфилды могут располагаться как в городах, так и в сельской местности. Необязательно их наличие является признаком кризисного состояния города — вполне вероятно, что мы увидим процветающие пригороды и активную экономическую жизнь. Исторически промышленные зоны располагались на окраинах, однако вследствие пространственного роста городов они оказались уже в центрах. В Москве, к примеру, промышленные территории располагаются в срединной зоне вдоль МЦК.
Стигматизированные и исключённые из городской ткани браунфилды могут существовать десятилетиями, тем самым негативно сказываться на качестве экономики и среды. При этом их ревитализация очень часто невозможна без помощи государства и муниципалитетов. Даже в таком городе, как Нью-Йорк, глобальном финансовом центре, где очень высокая цена на землю и недвижимость, в 2003 году были принята программа по редевелопменту браунфилдов.
В современных постиндустриальных городах в результате редевелопмента браунфилдов редко вместо старой промышленности появляется новая: площади морских портов застраивают жилыми и коммерческими кварталами, а автомобильный завод в Булонь-Бийанкур, пригороде Парижа, уступает место концептуальным архитектурным и планировочным решениям. В Москве в какой-то степени примером выступает производственная зона «ЗИЛ», где в излучине реки в результате реорганизации территорий будет построено 3 миллиона квадратных метров новой недвижимости.
Редевелопмент браунфилдов противоположен освоению гринфилдов. Последние представляют собой незастроенные территории, обычно находящиеся вне системы градостроительного зонирования или пока не включённые в неё: окраины городов, смежные с сельской местностью. Однако на них не накладываются ограничения на ведение хозяйственной деятельности, как в случае с природными парками или охранными зонами, тем самым предполагается, что собственники участков вправе их застраивать и осваивать. Наглядный пример — это земли Новой Москвы, где активно возводятся жилые микрорайоны на месте полей.
У редеволопмента браунфилдов есть несколько ключевых преимуществ. Во-первых, это ограничение разрастания городов и их пригородов за счёт ревитализации городских центров; во-вторых, устранение негативных последствий в виде загрязнения для территорий, расположенных по соседству с браунфилдами; в-третьих, сохранение существующих зелёных зон — потенциальных гринфилдов; в-четвёртых, применение современных зелёных технологий в строительстве и снижение выбросов парниковых газов.
Анна Камышан, архитектор и урбанист, менеджер проекта «Москва-река» в бюро Meganom
Браунфилд — это секонд-хенд-территория в городе. Термин обозначает заброшенную и неиспользуемую территорию, с нефункционирующими сооружениями или конструкциями, часто постиндустриального характера. Браунфилд — это грязно, неэффективно, не экологично, крайне дорого и очень сложно. Его наследство — загрязнение и разного рода сложности для дальнейшего редевелопмента. Это сложные территории во всех смыслах: с точки зрения инвестиций, экологии и часто с точки зрения сценариев развития и юридических вопросов. В России браунфилдом, без преувеличения, можно назвать каждый второй участок городской земли. К примеру, в Москве, наряду с другими территориями, это весь индустриальный пояс. И многие проекты, которые сейчас занимаются развитием таких территорий, — прямое доказательство сложности работы с ними.
За рубежом проблемные участки браунфилда объединяют в специально разработанные программы очистки и развития, включают отдельным разделом в долгосрочные стратегия развития города или в отдельные проекты. Например, в Нью-Йорке из-за того что портовые функции сильно уменьшились, в 80-х и 90-х образовалось огромное количество браунфилдов вдоль берега. Эти территории часто включали в себя останки конструкций причалов, ржавые корабли, горы строительного мусора в воде и прочие объекты, предотвращающие нормальное развитие. Властям было сложно разобраться с такими большими участками, поэтому их продавали как water lots частным лицам для дальнейшего развития. Так, большая часть берега в Нью-Йорке стала частной, что не мешает ей оставаться открытой для общественного пользования.
ПРИМЕРЫ УПОТРЕБЛЕНИЯ
ТАК ГОВОРИТЬ ПРАВИЛЬНО
Индустриальный парк типа браунфилд — промышленный парк, создаваемый на основе ранее существующих производственных площадок. ( Ассоциация индустриальных парков )
ТАК ГОВОРИТЬ НЕПРАВИЛЬНО
Мой дом, в котором я жил всю юность, спустя десять лет стал территорией браунфилда. (Пояснение: жильё нельзя назвать браунфилдом, им называют бывшую промышленную зону.) (Антон Городничев)