Инвестиции в недвижимость что значит
Как начать инвестировать в недвижимость и получать пассивный доход?
Александр Фомин
Партнер Private Development, ассоциированный партнер SBS Consulting
Согласно международным исследованиям от 30 до 40% в инвестиционных портфелях составляют инвестиции в недвижимость. Актуальность этого вида инвестиций не теряется с годами, а наоборот, увеличивается. Недвижимость, по сути, является самым защищенным активом, в том числе и от инфляционных рисков. Разбираемся с основами, чтобы не отстать от рынка.
На протяжении десятков лет инвестиции в недвижимость, а значит и девелопмент как инструмент, привлекают людей. Первые доходные дома в Москве появились ещё в 1898 году, и начал их строить не кто иной, как Савва Мамонтов. Впоследствии были и другие. Помимо возврата вложенных инвестиций и увеличения капитала, представители тех лет преследовали более глубокую социальную миссию – они создавали культурную среду.
На сегодня существует несколько вариантов инвестиций в недвижимость с различным уровнем доходности, и каждый имеет свои плюсы и минусы. Также необходимо понимать, что инвестиции в недвижимость в России и за её пределами имеют отличия.
Недвижимость за пределами России является максимально консервативной с точки зрения инвестиций и стабильности рынка и имеет ряд страновых особенностей, но ее мы рассмотрим в отдельном материале.
Сегодня рассмотрим исключительно виды инвестиций в российский рынок недвижимости.
Коммерческая недвижимость
Является среднеустойчивой к факторам внешнего рынка и показывает доходность на уровне 10-14% при правильной стратегии инвестирования, удачной локации и грамотном управлении данной недвижимостью. Срок окупаемости вложений 10-12 лет.
Данный вид недвижимости стал популярен относительно недавно, поскольку спрос и растущий рынок предпринимательской активности диктуют свои условия. Это привлекает как частных, так и корпоративных инвесторов. Вложения могут варьироваться от десятков тысяч до десятков миллионов долларов в зависимости от масштабов (крупные офисные центры, отели, склады).
Кризисный 2020 год показал подверженность риску данного сегмента недвижимости, но цифры I квартала 2021 года говорят о достаточно быстром восстановлении. Особенно актуальны инвестиции в отели и сегмент «dark development» (склады последней мили, пункты выдачи заказов, «dark store» и «dark kitchen» – магазины без покупателей и кухня с доставкой на районе).
Загородная недвижимость
Наравне с городской недвижимостью хороший инвестиционный потенциал показала загородная жилая недвижимость. 2020 год показал недооцененность данного сегмента и отсутствие качественных предложений, особенно в ценовом сегменте бизнес, премиум и выше. Инвестиции в загородную недвижимость были популярны ещё с 90-х, и данный рынок регулярно показывал положительную динамику по приросту год от года, за исключением 2017-2019, где рынок вышел на плато.
Средняя доходность в 15-25% годовых при сроках окупаемости 3-5 лет при правильно выбранной концепции и качественной реализации привлекает большое количество предпринимателей, устремивших свой взгляд на данный рынок. Ведь вложения с лихвой окупаются растущим спросом. И также уменьшаются при коллективных инвестициях. Так как выкупить земельный участок, создать инфраструктуру и начать реализовывать объекты гораздо проще, но и объем заработка уменьшается пропорционально вложенным средствам.
Жилая недвижимость
Этот лидер сегмента уже который раз выдает прекрасные показатели роста год от года и является неустаревающим инструментом инвестиций. На протяжении всего периода свободного рынка жилой городской недвижимости не было ни одного года падения цены. Последние 3 года рынок растет просто гигантскими темпами, и для этого достаточно факторов:
Порог входа в данный сегмент для инвестиций является минимальным, но и доходность может быть сравнительно небольшой – 10-12% при сроке окупаемости 10-17 лет, если это жилье эконом- и комфорт-класса. И может быть значительно высокой – до 40% годовых при сроке окупаемости 3-5 лет, но порог входа будет варьироваться от 70 млн рублей и выше.
За последний год наиболее ликвидной оказалась недвижимость сегмента премиум, люкс и делюкс, показавшая прирост год от года в некоторых районах Москвы и Санкт-Петербурга от 30 до 45 %. При этом мы отмечаем ограниченность предложений на рынке, что в ближайшие год-два продолжит значительный рост цен, а соответственно, и доходность.
Редевелопмент
Это достаточно новый сегмент для нашего, российского, рынка недвижимости.
Как говорил Марк Твен: «Покупайте землю – ведь её уже больше никто не производит!». С каждым годом количество свободных площадок и объектов, которые можно просто снести и застроить данную территорию, все меньше и меньше. И все больше предпринимателей обращает свой взор на заброшенные ангары, детские садики, дома культуры и мелкие промышленные объекты, которые до этого были не востребованы.
Мы ожидаем в ближайшие 2-3 года значительный рост вывода данных объектов после реконцепта и реконструкции на рынок. Доходность аренды или продажи данных объектов сопоставима или превышает доходность коммерческой недвижимости и может быть сопоставима, в зависимости от локации, с доходностью жилья премиального сегмента.
С чего начать?
Во-первых, начинающим инвесторам в недвижимость нужно чётко понимать тот объём инвестиций, который они хотят вложить, и те сроки окупаемости, которые они могут себе позволить.
Во-вторых, готовы ли они войти в проект, в котором рентабельность, в случае неправильной концепции и стратегии, может быть нулевой или чуть выше нуля.
В-третьих, определить стратегических партнеров, с которыми они вступают в сферу инвестиций в недвижимость, будь то собственники земли, застройщики, архитекторы, строители или компании, занимающиеся комплексным управлением проекта.
Любой объект необходимо рассматривать с инвестиционной точки зрения и не в моменте сейчас, а в перспективе продажи 3-5 лет, что задает определенные требования к созданию данного объекта. Бездумные и бездушные квадратные метры сейчас становятся все менее и менее актуальны, необходимо создавать качество жизни, в котором будет приятно находиться самим.
Зарегистрировать бизнес – проще простого! Регистрация бизнеса быстро онлайн!
Покупка недвижимости – это инвестиции, и, прежде всего, инвестиции в себя.
Я хочу вложиться в недвижимость. Что мне нужно знать?
Вложения в недвижимость — одни из самых популярных частных инвестиций в России. По данным ВЦИОМ, 18% россиян планируют использовать такой способ инвестирования для обеспечения своей старости. Популярнее лишь банковские депозиты (23%) или накопленные наличные средства (21%).
Это логично: вкладывая в недвижимость, инвестор покупает реальные объекты. Они устойчивы к инфляции, а их стоимость в долгосрочной перспективе стабильно растет. При достаточном начальном капитале можно вкладываться сразу в несколько объектов, что может увеличить доходы в разы. Кроме того, рынок недвижимости довольно инертен в отличие от волатильного рынка акций или валюты.
Многие считают, что вкладываться в недвижимость просто и интуитивно понятно. Но это не так — как и в любом виде инвестиций, здесь свои преимущества, недостатки, нюансы и подводные камни. В этом тексте РБК Quote расскажет о главных из них.
В каком состоянии рынок жилья сейчас?
Рынок недвижимости довольно стабилен. Главный фактор влияния на него в 2020-м — перемены в законодательстве: с 1 июля 2019 года вступили в силу поправки к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», действие которого полноценно распространили на апартаменты.
Теперь для строительства как жилых домов, так и апартаментов используются эскроу-счета, а застройщики должны вести строительство с привлечением проектного финансирования. Суть: дольщик переводит деньги на эскроу-счет в банке, банк выдает девелоперу кредит на строительство, а деньги со счета достаются застройщику только после выполнения условий, заранее прописанных в договоре долевого участия.
На большинство проектов, начатых до 1 июля 2019-го, эти правила не распространяются. Власти разрешили застройщикам вести продажи по-старому, если готовность объекта составляет не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия — не менее 10%.
Однако новые стройки будут работать уже по новым законам. Плюс перемен — рискованность вложений в недвижимость снизилась, а принципы долевого строительства апартаментов стали аналогичны рынку жилья. Минус — переход на эскроу снижает доходность инвестиций в новостройки. По мнению экспертов, разница между стоимостью на стадии котлована и построенной недвижимостью вряд ли превысит 10%.
Также это приведет к уходу ряда небольших девелоперов из-за сокращения их маржи и разницы между ценой на старте и при вводе в эксплуатацию. Процесс уже запущен: по данным риелторской компании «Метриум», в 2019 году на московском рынке новостроек было представлено на 23% меньше проектов, чем в 2018-м (69 против 90). В компании связали это с переходом на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета.
Предпосылок для снижения цен в ближайшее время нет, ведь все больше новостроек будут продаваться по эскроу-счетам. По мнению аналитиков, к концу 2020 года доля проектов с продажами через эскроу увеличится с нынешних 15% до 35–40%.
Новые объекты будут изначально выходить на рынок по более высоким ценам. Все это увеличит порог входа для инвесторов и увеличит сроки окупаемости недвижимости. Больнее всего перемены ударят по апартаментам: по мнению экспертов, разница в стоимости между ними и квартирами в будущем сократится до 10%, что снизит востребованность апартаментов. Инвесторы в недвижимость не исчезнут, но их число существенно снизится из-за сокращения числа высокомаржинальных проектов.
Подстегнуть спрос может Центробанк, если в соответствии с прогнозами аналитиков понизит ключевую ставку — это положительно скажется на ипотечных ставках. В 2019-м они уже упали до 8,5–8,7% годовых. Кроме того, это также снижает доходность банковских депозитов — некоторые инвесторы могут разочароваться в них и обратить внимание на рынок недвижимости.
Есть два основных способа получения дохода с недвижимости: аренда или перепродажа. В обоих случаях наблюдается множество нюансов. Например, аренда может быть долгосрочной или посуточной. А цену перепродажи можно увеличить несколькими способами — скажем, перевести недвижимость из нежилого фонда в жилой и наоборот, сделать ремонт, перепланировать или разделить объект на две и больше частей.
Срок возврата инвестиций варьируется. После покупки квартиры в новостройке на котловане реализовать ее можно будет сразу после ввода дома в эксплуатацию — то есть получить прибыль уже через два-три три года. Аренда же будет окупаться от восьми до 20 с лишним лет в зависимости от назначения помещения. Однако у владельца будет оставаться опция перепродажи.
Инвестиции в жилую недвижимость с целью перепродажи более выгодны, но и более рискованны. Стоимость апартаментов со стадии котлована до окончания стройки может вырасти до 30–35%, в то время как квартиры редко дорожают более чем на 20%. Исключения — проекты, где застройщики занижают цены на старте реализации из-за стремления перебить предложения конкурентов или нехватки разрешительной документации.
Что касается роста стоимости после ввода в эксплуатацию, то здесь не стоит рассчитывать на многое. Как апартаменты, так и квартиры прибавляют в цене, однако в последние годы этот рост обычно не превышает уровня инфляции и составляет около 3% в год.
А насколько выгодно сдавать недвижимость в аренду?
По оценкам аналитиков ЦИАН, доходность арендного бизнеса в России выше, чем доходность банковского депозита. Рантье может в среднем рассчитывать на 7,8% годовых, в то время как вкладчик получает около 5,8%.
Выгоднее всего сдавать жилую недвижимость в провинции — например, в Астрахани доходность аренды составляет 10,6%, а срок окупаемости — всего 9,5 года. А вот в Москве получится заработать всего 5,5% годовых. По словам риелторов, арендная доходность снижается каждый год, но инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одними из самых доходных.
Апартаменты лучше квартир подходят желающим получать регулярный пассивный доход от сдачи в аренду. По различным оценкам, сегодня апартаменты приносят собственникам 8–15% от их стоимости в год. Конечная цифра во многом зависит от того, сдаются они в долгосрочную или же краткосрочную аренду — посуточная сдача выгоднее, но подвержена сезонности. Даже со всеми расходами на содержание недвижимости это позволяет окупить инвестиции за восемь — десять лет.
Сдаваемая в аренду квартиру отбивается дольше: в зависимости от местоположения она позволяет собственнику получать 3–6% от своей стоимости за год. В этом случае ее окупаемость может затянуться на десятилетия. Главные факторы влияния на доходность: срок аренды и локация — наиболее конкурентоспособными являются квартиры в центре или рядом с метро. Самыми ликвидными являются небольшие квартиры — однушки и евродвушки.
Цены на аренду квартир в последнее время растут: в 2019 году они в среднем по России выросли на 5–7%. Эксперты ждут, что такая тенденция продолжится и в 2020-м. В Москве этот рост может составить до 20%. Причины — рост стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке жилья, а также подорожание ЖКУ, увеличение взносов за капремонт и инфляция.
А чем апартаменты отличаются от квартир? Стоит ли в них инвестировать?
Некоторые считают, что апартаменты — это просто альтернативное название квартиры. Это не так. По российскому законодательству, апартаменты — это не полноценные жилые помещения, а «номера в гостинице общей площадью не менее 40 кв. м, состоящие из двух и более комнат с мини-кухней». Это определение появилось в официальных документах лишь в 2019 году — до этого юридический статус апартаментов был размыт.
Апартаменты можно условно разделить на два типа. Первый — сервисные: это готовые для проживания помещения, обслуживаемые управляющей компанией. Второй — несервисные апартаменты: по сути, это квартиры, построенные на не предназначенных для жилищного строительства участках и недоступные для оформления прописки.
Главный плюс апартаментов для инвестора в сравнении с квартирами — более низкий порог входа. В зависимости от класса апартаменты стоят на 15-25% дешевле квартир аналогичного уровня.
Апартаменты могут располагаться в жилом доме или отдельном комплексе, а также в коммерческих зданиях — например, бизнес-центрах. Также под апартаменты часто переделывают старые здания бывших промышленных предприятий. Требования к строительству апартаментов, толщине стен, инсоляции, шумоизоляции, благоустройству, транспортной и социальной инфраструктуре (школы, больницы, детсады) гораздо ниже, чем к жилым помещениям — поэтому они обходятся значительно дешевле квартир.
В плане аренды сервисные апартаменты являются интересным вложением. Управляющие компании всегда предлагают владельцам инвестиционные программы. Собственники могут заключить с УК договор, по которому те берут на себя поиск жильцов и ответственность за сохранность имущества. При этом УК либо выплачивают владельцу ежемесячную фиксированную сумму (программа гарантированной доходности), либо — прибыль от сдачи апартамента в аренду с удержанием комиссии за услуги (программа максимальной доходности).
Во втором случае накладные расходы с учетом комиссии УК эксперты советуют оценивать в 40% от платежей арендаторов. Эта стратегия более рискованная: она сильно зависит от эффективности работы и честности управляющей компании, а также локации апартаментов. В случае долгих простоев инвестор рискует даже уйти в минус, учитывая высокие тарифы на ЖКУ. В то же время никто не запрещает отказаться от контракта с управляющей компанией и сдавать недвижимость самим, как это делают владельцы квартир. Однако в этом случае заботы по поиску арендаторов и содержанию апартаментов ложатся на плечи собственника.
При этом минусов у апартаментов достаточно. В них невозможно прописаться — теоретически можно лишь оформить временную регистрацию максимум на 5 лет. На апартаменты не распространяется ряд законов и прав: например, неприкосновенность жилища, невозможность конфискации в случае банкротства, а также закон о тишине, запрещающий шуметь в ночное время. У владельцев квартир таких проблем нет: у них есть возможность регистрации, доступ к социальной инфраструктуре и на них распространяется действие Жилищного кодекса.
Собственники апартаментов вынуждены куда больше тратить на эксплуатационные расходы. Тариф на коммунальные услуги для коммерческих помещений существенно выше, чем для жилых: за тепло и электричество придется платить на 25-30% больше, за воду — примерно на 10%. Налог на недвижимость также выше. Если апартаменты гостиничного типа, то ставка составит 0,5%, если они расположены в административно-деловом комплексе — 2%. А вот для квартир она обычно составляет 0,1%.
Льгот на оплату ЖКХ и налоги у владельца апартаментов нет. Кроме того, нужно платить управляющей компании за обслуживание комплекса. Также инвестору стоит помнить, что поскольку апартаменты не считаются жилой недвижимостью, при их покупке нельзя рассчитывать на имущественный вычет и субсидии.
Какие еще расходы и риски несет инвестор в недвижимость?
Их более чем достаточно. Вкладывая в недвижимость на котловане, всегда есть риск, что объект не построят — например, по причине банкротства застройщика. Или, как минимум, сроки окончания строительства сдвинутся вправо.
На стоимость недвижимости могут повлиять обстоятельства, которые не всегда возможно просчитать заранее — например, строительство неподалеку крупных транспортных узлов или вредного производства. Качество работ тоже не всегда может оказаться достаточно высоким, особенно если речь идет о нежилых помещениях.
После покупки недвижимости стоит помнить про дополнительные расходы — придется оплачивать налог на недвижимость, коммунальные услуги и время от времени проводить ремонт. Последнее особенно важно, если инвестору не повезет с арендаторами.
В процессе продажи или покупки недвижимости теряется немало времени и денег, поскольку он сопровождается массой бюрократических операций и уплатой пошлин. Если актив необходимо продать срочно, то без значительного снижения цены сделать это практически невозможно.
Важный момент: со сдачи коммерческой недвижимости в аренду нужно платить налоги. Если вы сдаете апартаменты как физическое лицо, то придется платить НДФЛ в размере 13%. Но ставку можно снизить до 6%, если зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и перейти на упрощенную схему налогообложения.
Также придется уплатить НДФЛ с дохода от продажи жилой недвижимости. Чтобы освободиться от него, нужно держать в собственности не менее 5 лет — это правило действует для объектов, приобретенных после 1 января 2016. Если же сделка совершена до 1 января 2016, то этот срок снижается до трех лет. При этом при продаже раньше минимального срока можно рассчитывать на вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку.
Купить акции ведущих застройщиков можно прямо сейчас на РБК Quote. Проект реализован совместно с банком ВТБ.
Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене. Подробнее Инвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. Подробнее
Мы отправим вам письмо со ссылкой
для сброса пароля
Пользователь с такой почтой не зарегистрирован
Пользователь с таким e-mail уже существует.
Войти с этой почтой
Регистрация
Регистрация4 способа инвестировать в недвижимость
Многие думают, что покупка недвижимости — это залог стабильного хорошего заработка. В реальности это не всегда так. Помимо внушительной суммы на покупку, необходимо постоянно искать арендаторов, чтобы не было простоев. Нужно вкладываться в ремонт, платить коммунальные услуги. В итоге доходность может быть ниже ставки по вкладу. Если срочно понадобятся деньги, то частично изъять нужную сумму не получится, а продать недвижимость не так просто.
Давайте посмотрим, куда можно инвестировать.
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости или ЗПИФН
Купить недвижимость самостоятельно — дорого, нужно несколько сотен тысяч, а то и миллионов рублей. Если разбить эту сумму на несколько человек, уже станет проще. А если на несколько тысяч человек — ещё проще, ведь тогда сумма взноса уменьшится. Это называется коллективные инвестиции — когда много инвесторов вкладывают деньги, а на общую сумму что-то покупают: недвижимость, акции, сырьё. Так работают фонды.
ЗПИФН — инструмент таких коллективных инвестиций. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости создают, чтобы вложиться в жилую и коммерческую недвижимость или определённые проекты. Купить паи любого закрытого фонда можно, пока не собрана необходимая сумма, когда её наберут — купить паи будет нельзя. ЗПИФН — не юридическое лицо.
Где купить паи ЗПИФН и сколько это стоит. Есть два варианта приобретения паёв — через первичный или вторичный рынок. Обычно на первичном рынке бумаги можно купить через управляющую компанию (УК) до того, как компания соберёт нужную сумму.
Например, УК решила собрать 100 млн ₽, чтобы купить несколько складских помещений. Пока фонд собирает нужную сумму, пай купить можно. Как только фонд соберёт 100 млн ₽ — приобрести пай вы не сможете. Начальная цена пая для неквалифицированных инвесторов начинается от 300 000 ₽, в фондах для квалифицированных инвесторов порога входа нет.
Есть несколько фондов, бумаги которых можно купить на бирже напрямую у УК, например фонд «ВТБ — Капитал Рентный доход».
На вторичном рынке паи уже передаются между покупателями и продавцами через биржу, если на ней торгуются ЗПИФН. Также пай можно купить, как и любое другое долевое имущество, через нотариуса по договору купли-продажи.
Доходность ЗПИФН. Доходность ЗПИФН зависит от того, куда инвестирует фонд. Это может быть жилая и коммерческая недвижимость, ценные бумаги или REIT.
Если фонд инвестирует преимущественно в жилую недвижимость, то он получает доход от сдачи этой недвижимости в аренду. В этом случае у фонда будет низкая текущая доходность — около 4−5 % годовых, но при этом есть хороший потенциал для роста стоимости самой недвижимости. Иногда стоимость квартиры за год может вырасти на 5−10 %. В совокупности это даст доходность 10 % или 15 % годовых.
ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход» планирует доходность более 10 % годовых
Коммерческая недвижимость также может приносить до 15 % годовых. Только здесь уже больше приходится на доход от сдачи в аренду. Например, 10 % — аренда и 5 % — это рост цены на недвижимость.
Важно: доходность может меняться как в большую, так и в меньшую сторону. Большое значение имеет процент инфляции.
Когда в стране есть инфляция, она обычно предполагает, что стоимость рабочей силы растёт, стоимость строительных материалов растёт. Да и свободной земли не становится больше: её стоимость в долгосрочной перспективе тоже подрастает. В 2021 году эксперты ВТБ прогнозируют рост цен в пределах уровня инфляции — 4 %. Недвижимость дорожает на темп инфляции в долгосрочном периоде, год от года изменение цены может как обгонять, так и не догонять уровень инфляции.
Как выбрать ЗПИФН. Правила выбора инвестиционного фонда очень похожи на правила выбора паевого фонда. На что ещё нужно обратить внимание:
Условия инвестирования. На какой срок планируются вложения, когда пай будет погашен — через три года, пять или десять лет.
Торгуется ли фонд на бирже. Тогда пай можно продать на бирже и не ждать его погашения. Например, 10 февраля на Мосбирже начались торги паями ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход». Инвестор может приобрести паи через приложение ВТБ Мои Инвестиции или через ВТБ Онлайн.
Сколько стоит комиссия за управление. В ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход» комиссия составляет 1,5 % от активов фонда ежегодно.
Плюсы инвестирования в ЗПИФН. Инвестиции могут принести до 15 % годовых. При этом риск потерять свои деньги низкий.
Риски инвестирования в ЗПИФН. Большинство ЗПИФ не торгуются на рынке, поэтому могут возникнуть сложности с продажей паёв. Доходность напрямую зависит от того, что происходит на рынке недвижимости, она может быть невысокой. Есть ограничения по ликвидности.
Налоги. Если вы владеете паями меньше трёх лет и решили их продать, то нужно заплатить НДФЛ — 13 %, если вы налоговый резидент России, или 30 %, если нерезидент. В случае общего дохода за год свыше 5 млн ₽ с суммы превышения надо заплатить 15 %. Налог удерживает управляющая компания, вам делать ничего не надо.
Владельцы паёв открытых фондов могут не платить НДФЛ с определённого размера дохода. Чтобы рассчитать необлагаемую налогом сумму, надо срок владения умножить на 3 млн ₽. Это правило действует, если инвестор купил паи после 1 января 2014 года и владеет ими больше трёх лет.
С помощью REIT можно инвестировать в иностранную недвижимость. Фонды инвестируют деньги в покупку и строительство объектов, сдачу недвижимости в аренду или её продажу, приобретают у банков ипотечные ценные бумаги. 90 % и больше прибыли распределяется между инвесторами в виде дивидендов.
REIT, или Real Estate Investment Trust, — это инвестиционные трасты, или фонды недвижимости, которые являются юридическими лицами. Минимальное число акционеров — 100 человек.
Траст обязан инвестировать не менее 75 % активов в недвижимость.Также не менее 75 % общего дохода компании должен составлять доход от недвижимости.
Есть три типа инвестиционных трастов: ипотечные, долевые и гибридные.
Ипотечные. Доход фонда — это ипотечные проценты.
Долевые. Фонды получают доход от сдачи недвижимости в аренду или её продажи.
Гибридные — комбинация различных типов активов разной сложности. Например, это может быть инвестиция в недвижимость, которой по факту ещё нет, потому что она ещё на этапе строительства. Может быть покупка земли, на которой в дальнейшем будет построена недвижимость.
На зарубежном рынке существует несколько крупных типов трастов по видам инвестиций в недвижимость.
Office REIT — инвестиции в офисные здания центральных деловых или пригородных районов.
Industrial REIT — инвестируют в склады и распределительные центры.
Retail REIT — покупают недвижимость для розничной торговли.
Residential REIT — специализируются на многоквартирных, студенческих, промышленных и частных домах.
Health Care REIT — вкладывают в жилые помещения для престарелых, больницы, медицинские офисные здания и учреждения для квалифицированного ухода.
Self-storage REIT — инвестируют в складские помещения с самообслуживанием.
Infrastructure REIT — это вложения в оптоволоконные кабели, инфраструктуру беспроводной связи, телекоммуникационные башни и трубопроводы энергоснабжения.
Где купить и сколько стоит. Можно купить некоторые акции REIT на Санкт-Петербургской бирже — сейчас доступны 35 компаний. Например, Realty Income — крупный инвестфонд, которому принадлежат более 6 тысяч объектов, или Macerich — крупный оператор торговых центров США.
Ещё бумаги можно покупать на фондовой бирже Нью-Йорка, но для этого потребуется статус квалифицированного инвестора. На Нью-Йоркской бирже можно купить и ETF, в составе которых будут акции нескольких десятков или сотен фондов недвижимости.
Цены на акции в среднем начинаются от нескольких десятков долларов. Например, акции фонда Iron Mountain Incorporated можно купить за 35 долларов.
Как выбрать REIT. Отслеживать поведение недвижимости помогает серия индексов. Что нужно сделать перед покупкой акций REIT:
Сравнить доходность фонда за несколько лет с данными индекса, они не должны сильно различаться.
Проверить дивидендную доходность. Посмотрите, сколько платит компания и как часто она это делает. Были ли просрочки по выплатам, если да, то почему.
Посмотреть структуру активов: во что вкладывает фонд, насколько диверсифицирован его портфель.
Агентство NAREIT публикует рейтинги и индексы фондов недвижимости
Доходность REIT. Компании платят хорошие дивиденды за счёт того, что по закону они обязаны 90 % прибыли отдавать инвесторам. Как показывает практика прошлых лет, в среднем можно рассчитывать на 5 % в долларах.
Плюсы. Плюсов три: высокая ликвидность, низкий риск потери капитала и низкая волатильность доходов.
Риски. Бумаги REIT подвержены рыночному риску. Их котировки и дивиденды сильно зависят от ситуации на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок. Есть валютные риски, например резкое изменение курса валюты.
Налоги. Налог на дивиденды по инвестиционным трастам недвижимости (REIT) для российских инвесторов — 30 %.
Инвестировать в недвижимость прямо можно только в двух случаях: если купили реальную недвижимость или вложили деньги в фонды недвижимости ЗПИФН и REIT. Но есть и косвенные способы инвестировать в недвижимость — купить акции или облигации строительных компаний.
В этом случае вы не становитесь совладельцем недвижимости, а вкладываете деньги в развитие компании с перспективой заработать на её росте. Например, когда вы покупаете акции компании «ПИК», вы получаете долю в бизнесе и ваша прибыль будет зависеть от общей динамики роста компании, а не конкретно от какого-либо объекта недвижимости.
Инвестиции в акции строительных компаний
В настоящее время на Мосбирже торгуются акции таких крупных российских компаний, как «Самолёт», «ПИК», «ЛСР» и «Эталон». Именно эти компании Мосбиржа в 2021 году планирует включить в расчёт строительного индекса.
Через акции вы становитесь совладельцем бизнеса и претендуете на часть прибыли компании. С каждой акции вы можете получать дивиденды. Частота выплат зависит от дивидендной политики компании.
У каждой компании своя дивидендная политика. Например ГК «Пик» платит дивиденды раз в год
А если у компании дела идут хорошо и её бизнес развивается, акции растут в цене, и вы сможете продать их дороже.
Где купить и сколько стоит. Купить ценные бумаги строительных компаний можно на Московской бирже. Для этого надо открыть брокерский счёт и внести на него деньги. Вы можете купить акции через приложение ВТБ Мои Инвестиции. Стоят акции от 130 ₽ и выше. Например, акции «Эталона» 1 марта 2021 года стоили 129,48 ₽, а «Самолёта» — 1 188 ₽.
Доходность акций. Складывается из дивидендов и роста цены акций. Размер и частота выплат дивидендов зависят от дивидендной политики компании и могут меняться. Например, «Группа ЛСР» с 2014 года по 2018 год стабильно выплачивала 78 ₽ на одну акцию, в 2019 году — 30 ₽, а в 2020 году — 20 ₽. Годовая доходность может превышать 15 %.
Как выбрать акции. Самое важное при выборе акции любой отрасли и компании — найти перспективный бизнес. В этом помогут прогнозы аналитиков и финансовые отчёты компаний — их ежеквартально публикуют в открытом доступе.
Когда у компании растут выручка и прибыль, значит она развивается и имеет хороший потенциал роста. Финансовые показатели лучше смотреть за несколько лет, так будет видно финансовое состояние компании в динамике.
Если нет возможности досконально разбираться в отчётности и следить за прогнозами, то имеет смысл обратить внимание на фонды акций. Они подойдут тем, кто предпочитает владеть сразу многими ценными бумагами из одной отрасли или рынка и не заниматься подбором активов самостоятельно.
Выбрать фонд помогут подборки бумаг от аналитиков в приложении ВТБ Мои Инвестиции» или робот-советник от ВТБ. Подборки и прогнозы от аналитиков можно найти в разделе «Витрина» в приложении ВТБ Мои Инвестиции, а подключить робота-советника можно в разделе «Прочее».
Плюсы. Высокая ликвидность, можно заработать хорошо на росте цены, дивидендах, если компания их платит.
Минусы. Акции — высокорисковый инструмент, который обладает высокой волатильностью. Бумаги могут подешеветь и их придётся продать по более низкой цене. Компания может обанкротиться, и акции будут стоить ноль.
Мы рассказывали, как выбирать акции, посмотрите.
Инвестирование в облигации строительных компаний
Через облигации вы даёте компании деньги в долг, за пользование деньгами компания платит вам процент — купон. Когда срок действия облигации закончится, деньги вам вернут обратно.
В настоящее время на Мосбирже торгуются облигации таких крупных российских компаний как «Самолёт», «ПИК», «ЛСР» и «Эталон».
Строительная компания «Самолёт» платит купоны два раза в год
Где купить и сколько стоит. Купить облигации можно через брокера. В приложении ВТБ Мои Инвестиции в разделе «Размещения» можно покупать облигации на первичном размещении и биржевые.
Доходность облигаций. У облигации есть два вида доходности — купонный и к погашению. Купонный доход считается от номинала. Если вы купили облигации в период размещения, то нужно смотреть на купонный доход. Например, если купонный доход у облигации «ПИК» 8,7 %, то одна облигация вам принесёт 87 ₽ в год.
Если вы купили облигации на бирже, то здесь надо смотреть на доходность к погашению. Ценные бумаги, которые вы купили по цене ниже номинала, принесут вам больше дохода, чем приобретённые по цене выше номинала.
Как выбрать облигации. Когда вы покупаете облигации, вы даёте деньги в долг компании. И важно понимать, вернут вам долг или нет. Поэтому важно оценить надёжность эмитента. Например, проверить его рейтинг в Аналитическом кредитном рейтинговом агентстве (АКРА). Рейтинг ААА — надёжная компания и всё хорошо с выплатами, рейтинг D — по облигациям объявлен дефолт.
Лучше начинать с облигаций на короткий срок. Так меньше вероятность, что за маленький промежуток времени изменится ключевая ставка, а за ней и цена облигации. Также на коротком сроке снижается риск непредвиденных ситуаций.
Помогут выбрать облигации прогнозы аналитиков. Чтобы изучить подборку, зайдите в раздел «Витрина» → «Облигации с хорошим соотношением риска и доходности».
В курсе «Как начать инвестировать» мы подробно разобрали, как устроены облигации и как их выбрать.
Плюсы инвестирования в облигации. Фиксированная доходность, есть ликвидность при покупке и продаже, что очень удобно для управления капиталом.
Риски. В случае дефолта или кризиса можно потерять вложенные деньги. Если изменится средняя ставка по вкладам, то изменится и стоимость облигаций и цена за бумагу может стать ниже её номинальной стоимости.
Что в итоге
Акции строительных компаний
Облигации строительных компаний
В период формирования фонда паи можно купить в УК. Когда нужная сумма собрана, в УК паи купить уже нельзя. Если паи допущены к обращению на бирже, их можно купить там. Также приобрести паи можно через договор купли-продажи
Санкт-Петербургская биржа и фондовая биржа Нью-Йорка
Для неквалифицированных инвесторов — от 300 000 ₽, для квалифицированных лимита нет