Инвестиционная квартира что это значит
Деньги в бетоне: что нужно знать про инвестиции в недвижимость
На сегодняшний день вложение денег в недвижимость остается одним из надежных способов приумножения капитала или сохранения имеющихся средств. Однако нужно инвестировать с умом: просто купить квартиру и думать, что это курочка, несущая золотые яйца, неразумно. Какой объект выбрать и через какой промежуток времени ждать прибыли, Domofond.ru узнал у экспертов отрасли.
Вложить деньги можно как в жилую, так и коммерческую недвижимость. При этом, чтобы не просто «слить их в бетон», а заставить работать, необходимо выбрать стратегию инвестирования: краткосрочную или долгосрочную. От этого будет зависеть срок окупаемости вашего приобретения.
Краткосрочная стратегия предполагает, что вы покупаете, например, квартиру и продаете ее через некоторое время по более высокой цене. Если вы правильно сопоставили все факты ликвидности (подробнее об этом ниже), то прибыль вы получите довольно скоро.
В рамках долгосрочной стратегии вы покупаете объект с целью его последующей сдачи в аренду. Получается, что срок окупаемости этой покупки будет несколько больше, однако существенным преимуществом станет стабильный ежемесячный доход. «Если говорить про жилье, наиболее выгодными вариантами для этого способа инвестирования являются апартаменты с уже готовой отделкой от застройщика или апартаменты. Такой выбор позволяет сэкономить время и средства на проведение ремонта и максимально быстро начать подыскивать арендатора», — рассказывает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.
Новостройки
При выборе новостройки в качестве объекта инвестирования почти все эксперты рекомендуют вкладываться в проект на этапе котлована. Тогда будут самые низкие цены. «Сейчас рост стоимости квартиры с начала строительства до ввода комплекса в эксплуатацию может составлять 20–40%, а в отдельных случаях больше, если на раннем этапе комплекс поступил в продажу по очень привлекательным ценам. То есть заработок инвестора может быть значительным, что особенно актуально на фоне смягчения политики Банка России и снижения ставок по депозитам», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Вместе с тем стоит иметь в виду, что срок возврата инвестиций при покупке квартиры на начальном этапе строительства довольно большой. «На практике вложиться в новостройку означает заложить деньги, в среднем, на три года. Так происходит потому, что в нашей стране очень много долгостроев. В этом случае рыночная цена объекта недвижимости падает, и потенциальный инвестор получает минимум прибыли», — считает руководитель Etcenrt.ru Евгений Гудков.
Другое удачное время покупки доходной недвижимости в новостройке, по мнению экспертов, наступает сразу после начала продаж. При этом нужно сравнивать цены на сопоставимые лоты в одной локации. «Порой отдел ценообразования застройщика переоценивает стартовые цены и в течение 2–3 месяцев после выхода корректирует их. В текущем периоде рост стоимости квартиры до ввода в эксплуатацию должен составить не менее 15% в год, а минимальный рост цены от покупки до момента ввода будет составлять не менее 30%. При сравнении цен на аналогичные объекты годовой давности с сегодняшними мы увидим, что при одинаковом строительном этапе и местоположении за год стоимость квадратного метра выросла не меньше чем на 8–10%», — приводит цифры директор по продажам Группы «Самолет» Кирилл Храпов.
Что нужно учитывать?
Основные факторы, на которые следует обратить внимание при выборе объекта инвестирования, — перспективность локации проекта (что могут открыть в районе в ближайшее время), его транспортная доступность, обеспеченность объектами инфраструктуры и сами характеристики комплекса (архитектура, дизайн общественных пространств, благоустройство придомовой территории и т. д.). И если последние могут быть рассмотрены по остаточному принципу, то та же близость к метро/остановкам общественного транспорта, наличие магазинов, школ и детских садов в районе всегда подкупают и будут востребованными.
Важную роль также играет и планировка квартиры. «Для сдачи в аренду, к примеру, наиболее оптимальным вариантом может быть студия, функциональная однокомнатная квартира или одно- и двухкомнатные квартиры евроформата с объединенными зонами кухни и гостиной», — рассказывает Игорь Сибренков.
Есть ли риски?
Главные риски покупки первичного жилья для инвестиционных целей — банкротство застройщика, срыв сроков строительства и долгострой. «Эти риски можно минимизировать, если тщательно выбирать компанию и объект недвижимости, проверять правоустанавливающие документы, обращать внимание на генподрядчика, который работает на объекте. Часто задержка сроков строительства происходит именно по вине последнего. Также не стоит гнаться за дешевизной. Низкая цена или большие скидки могут свидетельствовать о наличии финансовых трудностей у застройщика», — комментирует управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Вторичное жилье
Сценарий вложения средств во вторичное жилье похож на историю с первичным рынком. Здесь также нужно выбрать стратегию инвестирования, учитывать расположение объекта, находящуюся рядом инфраструктуру и имеющийся ремонт. Покупать же тот или иной доходный объект, по мнению основателя платформы по управлению арендной недвижимостью Doubleyourrentalprofit.com Фарида Газизова, стоит именно сейчас: «В связи с пандемией коронавируса повсеместно наблюдаются волнения и стресс. А на вторичном рынке много мелких и разрозненных игроков, которые могут неправильно интерпретировать ситуацию и продавать свои объекты по заниженной стоимости. Это дает больше возможностей для выгодной покупки. Поэтому здесь важно тщательно отслеживать предложения».
Что касается рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, то основные из них — недееспособность продавца, продажа жилья по доверенности, многократная перепродажа, незаконная приватизация, несогласованная продажа (в случае, если у квартиры несколько собственников), долги по взносам на капремонт. Вне зависимости от того, покупаете ли вы жилье для собственного проживания или в качестве вложения капитала, все эти моменты нужно проверить перед заключением сделки.
Торги по банкротству
Еще один возможный вариант приобретения жилой недвижимости в качестве инвестиций — залоговые объекты или арестованное имущество, имущество банкротов. «В основном в эту категорию входит жилье, ипотечные обязательства по которому не смогли погасить. Продажа данной недвижимости осуществляется по ценам ниже рыночных, что уже изначально дает шанс заработать на перепродаже. Ликвидность у таких объектов высокая, а срок окупаемости составляет менее года», — рассказывает Евгений Гудков.
Апартаменты
Апартаменты, в среднем, на 10–20% дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Разница обусловлена юридическим статусом апартаментов: чисто формально это нежилые помещения. Поэтому застройщик, с одной стороны, не должен менять назначение земельного участка для возведения жилья, а с другой, не обязан строить внутреннюю инфраструктуру. Отчасти это недостаток апарт-комплексов, однако сегодня девелоперы все чаще предусматривают социальные объекты даже в таких проектах.
«В самом выигрышном положении оказываются покупатели апартаментов в комплексах смешанного типа, где продаются оба формата недвижимости: они будут иметь доступ ко всей инфраструктуре. Сдавать такие апартаменты можно по той же цене, что и квартиры, но вход в проект (цена лота – прим. ред.) будет заметно ниже», — отмечает генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.
На рост популярности апартаментов у инвесторов сейчас влияет и активное обсуждение их «правовой амнистии» на уровне Правительства РФ: с начала года спрос на этот вид недвижимости уже вырос на 15%. Такие цифры приводит директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков, который также подчеркивает, что если закон о приравнивании апартаментов к жилым помещениям будет все же принят, спрос на них в краткосрочной перспективе увеличится еще на 30–40%. «Следствием станет удорожание этих лотов, в том числе и за счёт «вымывания» с рынка самых дешевых вариантов. В результате их стоимость может вырасти на 25–30%», — дополняет Ушаков.
Важный момент
При всей привлекательности апартаментов есть у них и особенности, которые нужно обязательно учитывать, если вы приобретаете такой объект с целью получения дохода. Во-первых, речь идет о коммунальных платежах. «В силу того, что апартаменты не относятся к жилью, коммунальные платежи на них начисляются как на нежилые помещения. А это на 15–20% превышает размер коммунальной платы на жилье», — отмечает директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова. Во-вторых, стоит помнить про налог на недвижимость. Ставка по нему на гостиничные апартаменты превышает ставку налога на жилье в 5 раз, добавляет эксперт.
Коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость серьезно пострадала от кризиса, который во многом подорвал ее инвестиционный потенциал. Однако некоторые ее сегменты по-прежнему способны приносить стабильный доход. Залог их устойчивости в том, что они связаны с насущными потребностями как бизнеса, так и потребителей.
«В период пандемии резко вырос спрос на складские помещения в связи с расширением индустрии доставки. Свой шанс получили коворкинги и гибридные рабочие пространства. Этому способствовал перевод значительной части офисных сотрудников на удаленную работу. Соответственно, при необходимости организовать встречу с партнерами или быстро мобилизовать коллектив именно аренда коворкинга стала наиболее подходящим вариантом. Впрочем, определенная категория классических офисов остается привлекательной для инвестора — компактные многофункциональные помещения в центрах с хорошими показателями транспортной доступности», — комментирует руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова.
Также возможно вложить деньги и в коммерческие объекты в новостройках. Независимо от экономической конъюнктуры жители новых кварталов будут нуждаться в магазинах, салонах красоты и бытовых сервисах.
Что важно?
Согласно сравнительному подходу, доходность коммерческой недвижимости составляет 11–12%, апартаментов — 9–12%. Окупаемость же коммерческой недвижимости — 6–7 лет, апартаментов — 11–13 лет. Такие соотношения приводит юрист управления судебной практики юридической фирмы Howard Russia Мария Гребенюк. При этом стоит отметить, что не все могут позволить себе приобрести коммерческую недвижимость. Средняя точка входа, как отмечают эксперты, здесь составляет примерно 10–20 млн руб.
Заработать на инвестициях в недвижимость можно, и такие вложения на сегодня остаются одними из самых надежных. Для реализации этого плана нужно лишь обладать определенным капиталом и правильно выбрать стратегию действия, до этого приняв во внимание все характеристики рассматриваемого объекта.
Что делать с инвестиционной новостройкой после покупки
И когда выгоднее продавать, а когда — делать ремонт и сдавать
Если вы уже купили квартиру для инвестиций, закономерный вопрос — что с ней делать дальше.
Я несколько раз покупал и продавал квартиры — и уже писал, какие правила использую при выборе инвестиционного жилья. Эта статья будет о том, что можно дальше делать с квартирой после покупки и всегда ли нужно ее быстро продавать. Я буду рассказывать на примере московской недвижимости, поскольку в последние годы имел дело именно с этим рынком.
Момент для продажи
Допустим, вы вложились в новостройку с целью инвестиций. И теперь нужно решить, когда ее продавать. Вариантов несколько:
Есть несколько факторов, как подобрать удачный момент.
Следить за новостями по комплексу и району. Ситуации во время строительства бывают разные. Например, район развивается и улучшается транспортная доступность. Тогда жилье будет расти в цене, если не случится серьезной коррекции на рынке недвижимости.
Бывает и обратное: рядом с домом начнут строить оживленную дорогу либо застройщик поменяет планы — вместо уютного района из пяти домов, двух детских садов, школы и спорткомплекса он решит уплотнить застройку и возведет восемь домов и один детский сад. Маловероятно, что проект пересмотрят настолько глобально, но существенные изменения во время стройки случаются. И зачастую эти изменения не в пользу жильцов.
Если новостройка начинает резко расти в цене, у многих возникает соблазн продать квартиру и зафиксировать прибыль. Но важно понять, исчерпан ли рост стоимости. Это можно оценить по объективным улучшениям:
Если есть что-то из этого списка — жилье может и дальше расти в цене. Я читаю новости по тем комплексам, в которых я купил квартиру. Помимо этого, хотя бы раз в полгода езжу в район постройки, чтобы лично посмотреть на изменения в тех краях. В хорошую погоду я объезжаю окрестности на велосипеде или электросамокате: гуляю и одновременно оцениваю обстановку. Так легче понять, насколько район становится комфортнее для жизни либо, наоборот, какие негативные тенденции там наметились.
Понять, что делать с вырученными деньгами. Если четко понимаете, как эффективно использовать деньги от продажи дальше — например, вложить в прибыльный бизнес, улучшить собственные жилищные условия, погасить кредиты или грамотно инвестировать в ценные бумаги, — можно продавать жилье.
Если четкого плана нет, стоит все взвесить. Полученные деньги можно положить на накопительный счет и ждать новых хороших стартов либо каких-то акций от застройщиков на уже давно выведенные в продажу объекты. Но нет гарантий, что такие старты или стоящие акции будут в ближайшее время. На старте хорошие цены обычно длятся несколько часов, а иногда и меньше. Успеть быстро сориентироваться и забронировать ликвидную планировку получается не всегда. А оставлять деньги на счете опасно: рубли понемногу обесцениваются, а вкладывать все деньги в валюту по текущему курсу тоже не лучшее решение.
Интересная ситуация сложилась весной 2020 года. Казалось, что с пандемией наступает кризис и людям будет не до покупки квартир. Многие аналитики прогнозировали, что рынок к осени снизится. У продавцов был соблазн зафиксировать прибыль, а многие покупатели заняли выжидательную позицию: они надеялись купить позже и по более низкой цене.
В итоге все получилось наоборот: льготная ипотека под 6,5%, проценты по депозитам, которые постоянно уменьшались, низкая доходность по облигациям и налог на крупные вклады и купоны с облигаций разогрели рынок. Часть средств из этих финансовых инструментов перетекла на рынок недвижимости — и цены выросли.
Как победить выгорание
Разрешение на переуступку
Квартира в новостройке — ликвидный актив, который при необходимости можно быстро продать. Однако у большинства застройщиков в договоре долевого участия есть пункт, в котором написано, что для продажи нужно обязательно получить согласие застройщика на переуступку. Процесс у всех разный: у многих достаточно написать заявление в офисе или отправить его по электронной почте.
Однако некоторые застройщики требуют за такое согласие плату или еще хуже — процент от суммы переуступки. Есть и застройщики, которые вообще не дают согласие на переуступку даже за деньги либо делают это крайне редко. Например, из крупных застройщиков так делает «Донстрой»: компания дает согласие на переуступку очень неохотно и только если у нее самой не осталось в продаже аналогичных квартир в этом доме или даже во всем комплексе.
Часть застройщиков дают согласие на переуступку, только если уже есть конкретный покупатель. В таком случае получить согласие заранее не получится.
Теоретически можно подать документы на регистрацию уступки права требования и без согласия застройщика. Но не каждый покупатель пойдет на такое, если в договоре четко прописано, что для переуступки требуется согласие застройщика.
Лучше выяснить все это заранее. Возможно, продать квартиру до того, как получите право собственности, будет проблематично. И тогда вариант с переуступкой можно не рассматривать.
Кроме разрешения на переуступку, я рекомендую также сразу взять справку о полной оплате договора. Ее выдают, если вы оплатили стоимость квартиры по ДДУ полностью либо уже выплатили ипотеку или рассрочку. Такая справка пригодится для двух случаев:
Некоторые застройщики предоставляют такую справку, даже если вы еще не выплатили ипотечный кредит, так как они уже получили деньги за квартиру. После того как ввели эскроу-счета, ситуация поменялась. Теперь многие застройщики отказывают в такой справке, если дом строят с использованием эскроу-счетов. В таком случае можно взять в банке справку, что вы перечислили всю сумму на эскроу-счет. Это подтвердит оплату.
Цена переуступки
Для определения примерной цены переуступки необходимо изучить цены на аналогичные квартиры у застройщика. Еще нужно посмотреть, есть ли в продаже по уступке квартиры со схожими параметрами. По соотношению этих параметров — срока сдачи, цены у застройщика и цены у конкурентов — нужно попытаться вычислить сбалансированную стоимость.
Цена уступки обычно на 5—10% ниже цены аналогичных квартир у застройщика с похожими сроками сдачи — в пределах трех-четырех месяцев. Назову основные причины.
Доверие к большой компании. У застройщиков совсем другой поток клиентов, на которых влияют реклама, комфортные офисы с вкусным кофе, менеджеры, которые рассказывают, как у них все хорошо, буклеты, презентации и прочее.
Юридическая прозрачность. Сама сделка у застройщика для обычного человека юридически более понятна. Многие не хотят вдаваться в детали переуступок и разбираться в нюансах. Им гораздо проще подписать ДДУ напрямую с застройщиком.
Уступку права требования от физлица нужно проверить на стандартные скелеты в шкафу: это, например, бывшие супруги, которые могут претендовать на часть имущества, вложенный маткапитал, где нужно следить за долями детей, банкротство физлица и другие. И желательно удостовериться, что продавец не состоит на учете у психиатра и нарколога.
Покупатель также должен проверить, есть ли разрешение на уступку прав требования и полностью ли продавец оплатил квартиру застройщику. Если покупатель в этих рисках не разбирается, то понадобится хороший риелтор или юрист, а это дополнительные траты.
Застройщики иногда дополнительно субсидируют ставку в сотрудничестве с некоторыми банками. Например, я сам брал ипотеку в ВТБ на квартиру у застройщика «ПИК» по акции «0% первый год». Первые 12 месяцев моя процентная ставка была 0,01% и я оплачивал только тело кредита. Если бы у меня была квартира в этом комплексе и мне пришлось бы продавать ее по переуступке, то при расчете цены нужно было учитывать эту акцию и делать дополнительную скидку покупателю.
Сложные сделки. Если квартиру вы покупали в ипотеку и ваш банк разрешает совершать такую переуступку, нужно дополнительно сделать еще небольшую скидку в несколько процентов. Потому что покупатель лучше выберет квартиры у другого продавца без обременений, чем станет разбираться с тем, как будет закрываться ваша ипотека, как будут выводить квартиру из-под залога и так далее.
Бывает, что банки не разрешают продажи из-под залога. Тогда сделка становится более сложной и скидку определяют индивидуально. Найти покупателя на такую сделку будет гораздо труднее.
Идеальный для продавца вариант — когда у застройщика аналогичных квартир в продаже уже нет. Тогда покупатель, которому нужен именно этот жилой комплекс, вынужден будет искать квартиры по уступке. Тогда скидку в некоторых случаях можно и не делать.
Процесс продажи квартиры по переуступке
Процесс переуступки во многом аналогичен обычной продаже по договору купли-продажи.
Дать объявления. Их нужно разместить на основных сайтах-агрегаторах: «Циане», «Авито» и можно еще дополнительно на «Яндекс-недвижимости» и «Домклике». Вместо фотографий квартиры размещают удачные фото окрестностей, рендеры от застройщика и планировку. Если у застройщика есть шоурум квартиры с похожей планировкой, можно добавить фото из этого шоурума. Но этот вариант имеет свои минусы: при виде таких фотографий потенциальные покупатели будут часто спрашивать по телефону, входит ли мебель в цену и когда можно посмотреть квартиру, не обращая внимание, что дом еще не построен.
Если хотите продавать сами, не забудьте добавить в объявление фразу: «Агентства с предложениями эксклюзивных договоров просьба не беспокоить». Иначе будет шквал звонков с предложением помочь вам продать квартиру. Обычно помощников легко узнать по первому вопросу: «Вы собственник или риелтор?»
Риелтор. При продаже квартир больше всего времени обычно тратят на показы потенциальным покупателям. При переуступке это делать не нужно. Основная задача — отвечать на вопросы о документах и возможном торге по телефону. Это может сделать и сам собственник. Но если сделка нестандартная — например, есть невыплаченная ипотека или застройщик по какой-то причине не дает согласие на переуступку, — риелтор может помочь.
Сделка. Когда нашли покупателя, подпишите с ним договор аванса или задатка и назначьте дату сделки. Если покупатель с ипотекой, ему нужно согласовать ваш объект с банком. Тогда вам нужно будет предоставить ипотечному менеджеру сканы всех документов по квартире. Далее согласовываете договор переуступки и форму расчетов. Когда уступку зарегистрируют, новый покупатель должен уведомить о сделке застройщика.
Налоги. Если вы продали квартиру по переуступке — не забудьте заплатить налог. Это 13% от разницы между суммой уступки и суммой в ДДУ. Если квартиру покупали в ипотеку, то выплаченные банку проценты тоже можно учесть в расходах и уменьшить налог. Договор уступки регистрируют в Росреестре, поэтому надеяться, что налоговая не заметит сделку, не стоит.
Все данные нужно указать в декларации за тот налоговый период, в котором произошла сделка по уступке прав. Для любителей уходить от налогов при продаже стоит учесть, что схема с «неотделимыми улучшениями» в случае переуступки не только незаконна, но еще и нелогична.
Приемка квартиры
Допустим, у вас стальные нервы, железная выдержка и вы дождались, когда дом построят и введут в эксплуатацию. Из смс от застройщика или по информации с форумов и местных чатов вы узнали, что застройщик открыл запись на заселение. Вы записались на выдачу ключей и готовы принимать квартиру.
Если квартира сдается с отделкой, а вы не специалист в строительстве и ремонте и не имеете опыта в приемке квартир, проще воспользоваться услугами специализированных компаний. На эмоциях часто можно не заметить незначительные на первый взгляд мелочи, устранить которые в дальнейшем может быть дорого и сложно. Кроме этого, нужно не только увидеть все недостатки, но и правильно и подробно зафиксировать их в акте осмотра.
Компаний, которые помогают принимать квартиру, сейчас много. Можно выбрать одну из них по отзывам в интернете и опыту знакомых. Если хотите сэкономить, можно скооперироваться с соседями и вызвать одного специалиста на приемку сразу нескольких квартир. Обычно в таких случаях можно получить скидку до 20%.
Если хотите сэкономить и принять квартиру самостоятельно, можно внимательно прочитать статьи в интернете и посмотреть видеоролики на «Ютубе». Когда все осмотрели, нужно понять, насколько критичны замечания и стоит ли подписывать акт приема-передачи. Если у вас сильный завал стен, не работает вентиляция, нет воды или есть другие критичные замечания, квартиру принимать не стоит. Если замечания несущественные, проще принять квартиру и добиваться исправления недочетов от застройщиков, попутно занимаясь обустройством.
Р за небольшую студию до 8000 Р за квартиры больших метражей. Еще стоимость зависит от допуслуг. Если квартиру принимают в зимний период и на улице мороз, многие предпочитают дополнительно проверить наружные стены и окна тепловизором. В теплую погоду это невозможно технически» loading=»lazy» data-bordered=»true»>
Застройщик может включить в акт фразу, что у вас нет претензий по срокам передачи объекта долевого строительства. Такой пункт могут добавить, если есть просрочка. Если планируете получить неустойку, требуйте удалить из акта этот пункт и только после этого подписывайте.
Если застройщик отказывается исправлять недостатки, а они существенные, можно вызвать специалиста. Он оценит, сколько стоит их устранить, и предоставит официальный документ. Если сумма приличная, то имеет смысл подавать в суд, чтобы взыскать эти деньги с застройщика вместе со всеми сопутствующими расходами, штрафами и выплатами за моральный ущерб. Но эксперт должен иметь специальную аккредитацию, чтобы проводить экспертизу, иначе суд не примет к рассмотрению такие документы.
Можно взять в помощь юриста, который будет заниматься этими вопросами. Если сумма большая, то юристы с удовольствием берутся за такие дела за процент от присужденной суммы компенсации. Например, я знаю случаи, когда люди выигрывали более 500 тысяч рублей у компании «ПИК» за устранение недостатков ремонта. В крупных ЖК даже есть отдельные телеграм-каналы, где юристы в курсе всех похожих проблем и смогут сразу прикинуть перспективы судебных разбирательств.
Если квартира без ремонта, то обязательно нужно проверить:
Это можно сделать самостоятельно, без помощи компаний по приемке, но лучше все-таки тоже предварительно ознакомиться с информацией в интернете. Мелкие недостатки вам исправят рабочие при ремонте.
На квартиры с ремонтом обычно распространяется гарантия на отделочные работы и инженерные коммуникации. Но исправлять выявленные уже после подписания акта недочеты могут очень долго. Например, протечку окна в квартире с ремонтом мне исправляли почти год после того, как я подал заявку. Застройщик просто игнорировал все мои письма и телефонные звонки. Но мне эта проблема не мешала. Если бы было что-то серьезное, пришлось бы исправлять проблему за свои деньги.
Неустойка. Если застройщик задержал сдачу дома, то можно подать в суд и потребовать неустойку. Для этого претензию на адрес застройщика отправляют ценным письмом с описью вложения и дожидаются его ответа. Если ответа нет или пришел отказ, пишут заявление в суд.
Если видите, что застройщик не сдаст вовремя, то лучше за пару недель до даты передачи, которая указана в ДДУ, отправить застройщику заказное письмо. В нем уведомить, что вы готовы принять квартиру. Эта формальность — плюс при судебных разбирательствах.
В каком состоянии продавать квартиру, когда дом сдан
В большинстве случаев в новом доме будет продаваться много квартир сразу после сдачи, поэтому нужно готовиться к конкуренции и демпингу. Если у вашей квартиры нет преимуществ, которые бы могли выделить ее из остальной массы, — шикарного вида из окна или редкой планировки, — быстро продать ее будет непросто. В таких случаях есть несколько вариантов:
Если квартира с удачной планировкой и на нее есть спрос и без ремонта, то нет смысла делать ремонт. Если же таких квартир море и спрос невысокий, выгоднее сделать ремонт. А если квартира с простым ремонтом — например, как у «ПИК», — и много конкурентов, то иногда имеет смысл купить мебель и продавать с обстановкой. Иначе на фотографиях квартира будет выглядеть блекло и не отличаться от аналогов у других продавцов. Некоторые покупатели ищут варианты из серии «въехал и живи», чтобы не тратить время и силы на обустройство.
Когда я покупал свои первые квартиры в новостройках в Ростове-на-Дону, у меня сразу был план, что с ними делать после сдачи дома. Я делал классический ремонт средней стоимости в спокойной цветовой гамме, обставлял мебелью из «Икеи» и сдавал квартиру в аренду. Со временем я пришел к выводу, что на долгосрочной аренде хорошо зарабатывать не получается. Доход был на уровне депозита в банке или даже меньше, а поиск квартирантов и их бытовые проблемы окончательно отбили желание заниматься такой деятельностью.
Я делал ремонты только в двух квартирах в московском регионе, которые предполагал использовать для жизни. Квартиры, которые сейчас находятся в стадии строительства, я, скорее всего, буду держать до сдачи дома и затем по ситуации решать, что с ними делать: продавать без ремонта, делать ремонт и продавать или какое-то время сдавать, если не будет хороших вариантов, куда можно будет переложить вырученные деньги.