какие квартиры сдаются лучше всего в екатеринбурге
Какую квартиру выгоднее покупать для сдачи в аренду
Сейчас, когда понизилась ключевая ставка, а вслед за ней упали и проценты по вкладам в банках, вложения в жилье становятся все более актуальны. Кроме того, сегодня все чаще покупку квартиры рассматривают как инвестиции в старость. Когда, сдавая жилье в аренду, можно получить ежемесячную прибавку, примерно равную среднему размеру пенсии.
Аналитики портала «Мир квартир» подсчитали, сколько могут получить в процентах российские рантье. Специалисты взяли для исследования данные об однокомнатных квартирах и студиях площадью меньше 32 квадратных метров в 70 городах страны с населением более 300 тысяч человек. При этом они не стали учитывать плату за квартиру, уплачиваемые за нее налоги, простои между выселением одного арендатора и заселением другого и затраты на ремонт.
При этом ему буквально наступают на пятки Нижний Тагил, Магнитогорск и Мурманск. Доходность маленьких «однушек» и студий там приближается к 11 процентам, а окупаемость составляет 9 лет.
Около 10 процентов доходности и 10 лет окупаемости приносят квартиры-малютки в Челябинске, Ленинградской области, Новокузнецке, Рязани, Саратове, Ярославле, Омске, Краснодаре и Владикавказе.
В столице, как известно, жилье обходится особенно недешево. А потому Москва оказалась на предпоследнем месте с доходностью 5,9 процента годовых. Окупится студия там за 17 лет.
Прибыль от сдачи квартир в аренду упала почти на треть. Расчёт доходности и таблица по районам Екатеринбурга
В 2020 году дешёвая ипотека выбросила на рынок аренды много нового жилья, а COVID увёл с рынков арендаторов. Цена съёма жилья сильно просела. Как себя чувствует этот рынок после года падения? И в каких районах ещё можно сдать жильё так, чтобы заработать больше, чем положив деньги на банковский депозит? Портал METRTV.ru вновь пытается вывести формулу идеального арендного жилья.
Доля инвесторов среди покупателей жилья за 2020 год выросла в три раза. Такую статистику приводят эксперты рынка недвижимости. Понятно, что не все инвестиционные квартиры сразу превратятся в арендное жильё, однако рост числа предложений на рынке аренды наблюдается повсеместно. И это при снижении спроса на арендное жильё.
Льготная ипотека также сильно ударила по рынку аренды, оттянув на себя часть потенциальных съёмщиков.
Рост предложения и снижение спроса привели к существенной трансформации рынка аренды жилья в столице Урала.
Впрочем, эксперты замечают, что рынок аренды в Екатеринбурге сегодня не стоит называть перегретым. Скорее речь идёт о его насыщении.
Арендный бизнес, как и три года назад, может конкурировать с банковским вкладом
Три года назад портал METRTV.ru опубликовал данные о средней стоимости аренды квартир в разных районах Екатеринбурга. В начале 2018 года средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Центре составляла 24,24 тыс. руб. За три года цена выросла незначительно – до 26,64 тыс. руб. На Уралмаше, рост стоимости аренды практически незаметен – за три года ставка выросла с 14,65 до 14,68 тыс. руб. А на Химмаше вообще произошло снижение цены. Если в начале 2018 года средняя цена аренды однушки была 13,9 тыс. руб., то сегодня – 12,7 тысячи.
Что же касается доходности от сдачи квартир в аренду, то за три года она снизилась практически во всех районах Екатеринбурга. Исключением стали только Ботанический и УНЦ. Но и в них рост доходность выросла на доли процента. Три года назад владелец квартиры в Екатеринбурге, сдающий её в аренду круглый год, мог в среднем получить годовой доход (в зависимости от района) от 5,73% до 8,62%. Сегодня доходность такого бизнеса колеблется от 4,7% до 6,36%. Сильнее всего «просел» ЖБИ. В районе ЖБИ доходность от сдачи однушек снизилась с 8,45% до 6,03% годовых. То есть доходность снизилась на 28,6%, или почти на треть.
Следует, впрочем, отметить, что за прошедшие три года ощутимо снизились ставки по банковским депозитам. А значит и сегодня от сдачи квартиры в аренду можно получить доход, превышающий предлагаемый сегодня процент по банковским вкладам. Для сравнения, максимальная ставка по вкладам в крупнейших банках России сегодня составляет 4,48% (данные ЦБ РФ).
Во всех приведённых случаях рассматривается идеальный вариант – когда квартира сдаётся 12 месяцев в году. Доход рассчитывается по обычной схеме – размер годовой прибыли по отношению к стоимости квартиры. Иначе говоря – доход составляет столько-то процентов от размера инвестиций (стоимости квартиры). Например, если квартира стоимостью 2 миллиона сдаётся по цене 17 тыс. за месяц (плюс коммуналка), то доход за год составит 204 тыс. руб. или 10% от стоимости квартиры.
Ниже приведена таблица, отражающая ситуацию на рынке аренды ОДНОКОМНАТНЫХ квартир в Екатеринбурге в январе 2021 года. Расчеты показывают, что двух- и трёхкомнатные в среднем дают худший экономический результат, чем однушки. При составлении таблицы использованы данные нескольких сот объявлений о сдаче однокомнатных квартир в аренду и нескольких тысяч – о продаже однокомнатных квартир. Ставка аренды указана без стоимости коммуналки (т.е. арендатор платит коммуналку плюсом к аренде). Доход рассчитан без условия капитализации (без начисления процентов на сумму полученного дохода). В четвёртой колонке таблицы приведена доходность в идеальных условиях, когда квартира находится в аренде постоянно. В пятой колонке более реалистичная ситуация – два месяца в году квартира простаивает. На практике доход в этом случае будет даже меньше указанного в таблице, так как владельцу придётся из своих средств оплачивать услуги ЖКХ.
В таблице не учитываются расходы на уплату налогов (на недвижимость, на доход физлиц и т.д.) и расходы на ремонт квартиры, который,, вероятнее всего, придётся проводить перед заездом каждого нового арендатора. Главная цель таблицы – сравнить районы Екатеринбурга, а не заменить собой бухгалтерскую документацию арендодателя.
Таблица 1. Предложение аренды однокомнатных квартир в Екатеринбурге. Январь 2021 г.
Рейтинг микрорайонов Екатеринбурга, откуда хочется немедленно уехать
Рынок вторичной недвижимости выходит из спячки: с начала года на продажу, согласно данным Уральской палаты недвижимости, было выставлено около полутора тысяч новых квартир. 66.RU изучил предложения и выяснил, жители каких районов предпочитают избавляться от квартир и переехать.
На карте отмечены самые непопулярные в Екатеринбурге микрорайоны: цена на жилье здесь падает, а количество квартир, выставленных на продажу, растет.
Четвертый пояс
Наименее привлекательными для жизни в течение нескольких лет остаются микрорайоны четвертого пояса — Шарташ, Лечебный, Птицефабрика, Кольцово, Исток и Горный Щит. Люди оттуда постепенно бегут. Это единственный «пояс», где количество выставленных квартир увеличивается. А цена за квадратный метр ниже, чем даже в городах-спутниках, где стоимость жилья и интерес к нему только растут.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:
— Районы четвертого пояса — это наименее развитые и менее привлекательные территории по сравнению с другими районами города. И уровень цен, а также динамика цены как раз это отражают. Но решение, покупать или нет жилье на окраине города, принимается не только на основании перспектив и возможного бюджета. Часто в это решение закладывается жизненный опыт и сложившиеся коммуникации. К примеру, если все члены семьи работают в Кольцово, вряд ли они захотят переехать на Сортировку.
Третий пояс
Незначительно снизилось количество выставленных на продажу квартир на Сортировке, Синих Камнях, Компрессорном, Химмаше, Елизавете, Чермете — с 1693 до 1584. А квадратный метр подорожал всего на 2 тысячи рублей. Можно сказать, что эти микрорайоны не слишком привлекают екатеринбуржцев.
Второй пояс
Не так много желающих уехать и из Уралмаша, ЖБИ, Эльмаша, Завокзального, Широкой Речки, Академического, УНЦ и Уктуса. За год количество предложений здесь также снизилось с 2785 до 2615. А стоимость квадратного метра выросла более чем на 4 тысячи рублей.
Центр
Он ограничен квадратом Московская — Челюскинцев — Восточная — Большакова. За год объем предложений здесь снизился совсем чуть-чуть: с 809 до 789. Однако цены на квартиры растут быстрее всего, что подтверждает спрос. За год стоимость квадратного метра выросла на 5 тыс. рублей — до 101,8 тыс. рублей. Если не считать сезонных колебаний, то тенденция сохраняется уже несколько лет — люди не хотят уезжать из центра.
«Ценят уют и локацию». Топ-6 престижных домов Екатеринбурга, где живут десятилетиями и не хотят уезжать
Первый пояс
Это Пионерский, Втузгородок, Вокзальный, Заречный, ВИЗ, Юго-Запад, Автовокзал, Ботаника, Парковый, район Шарташского рынка. Судя по тому, как за год упало количество предложений по продажам квартир, эти микрорайоны становятся все привлекательнее, обгоняя даже центр с его дорогим жильем.
Еще год назад на продажу было выставлено 3372 объекта, сейчас — 3037. Это максимальное сокращение числа предложений. «Квадрат» здесь подорожал на 3,5 тысячи рублей — до 76,8 тыс. рублей.
В каких районах Екатеринбурга выгоднее всего сдавать квартиру в аренду / РЕЙТИНГ
Сильнее всего за год выросла цена на Автовокзале, там рост составил 10%. Для выгодной сдачи квартиры в аренду можно присмотреться к Пионерскому поселку, а также к Юго-Западному микрорайону.
Стоимость аренды однокомнатной квартиры в Екатеринбурге выросла в среднем на 4%, к таким выводам пришли аналитики портала по выбору недвижимости N1.Ru.
Выгоднее всего сдавать квартиру в центре, где средняя стоимость аренды выросла на 4% и теперь составляет 21,1 тыс. руб.
На втором месте — район Автовокзала. Именно там за последний год стоимость аренды выросла сильнее всего. Если в марте 2017 г. средняя цена на квартиры была 18,2 тыс. руб., то за год она поднялась на 10% и теперь сдавать ее можно за 20,1 тыс. руб.
По данным аналитиков, к росту средних арендных ставок на жилье рядом с Автовокзалом привело увеличение доли дорогих предложений в этом микрорайоне. В частности, год назад доля квартир по цене свыше 20 тыс. руб. составляла 28%, а сейчас возросла до 48%, а доля квартир, чья цена ниже 15 тыс. руб. в месяц, наоборот, упала в два раза — до 7%.
На третьем месте по стоимости аренды квартир оказался Юго-Западный район. Там цены выросли на 7,6% и теперь средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет 16,9 тыс. руб.
Привлекательным, по словам аналитиков, является и Пионерский район. Там за год стоимость аренды выросла на 6,4%, до 16,7 тыс. руб. в месяц.
Какую квартиру купить, чтобы сдать ее в аренду. Чек-лист
Этот материал мы сделали вместе с «Группой ЛСР»
Что выбрать: новостройку или вторичку?
Единого мнения на этот счет нет, но большинство экспертов склоняются к тому, что новостройка в качестве жилья для сдачи в аренду подойдет лучше. Во-первых, существуют доступные ипотечные программы для новостроек ниже. Во-вторых, в них новые и чистые подъезды, да еще и с лифтами, которыми располагает не весь старый жилой фонд, тоже добавят плюсик квартире в глазах арендатора. В-третьих, плата за ЖКХ в новостройках зачастую ниже, да и проблем с коммуникациями, протечками и неисправной канализацией тоже не будет.
Если брать новостройку, то в какой момент лучше ее покупать?
То есть за это время можно получить около полумиллиона рублей арендных платежей. Поэтому при выборе строящегося жилого комплекса нужно учитывать, покроет ли рост цен в проекте в период строительства потенциальный доход от аренды за этот же срок.
Сейчас «Группа ЛСР» выходит на старт строительства двух новых объектов. Это ЖК «Малахит» на ЖБИ и ЖК «Зеленый Остров» на ВИЗе. Цены на квартире там пока минимальные, а вариантов для выбора — много.
А какую квартиру? Может, побольше, тогда ведь и денег она принесет больше…
Наибольший доход приносят однокомнатные квартиры, так как спрос на них всегда стабильный. В массовом сегменте на их долю приходится до 40% спроса: арендаторам свойственно стремление к экономии, поэтому они гораздо быстрее согласятся снять квартиру поменьше. Более того, чем меньше площадь квартиры, тем меньше коммунальные расходы на ее содержание и налоги, а это тоже сказывается на доходности жилья.
Метраж и этаж — имеют значение?
Цена квартиры напрямую зависит от площади. А вот арендная ставка с ней коррелирует меньше, так же как и этажность. Все-таки главным фактором, который формирует цены арендной квартиры, остается локация.
Квартиры от «Группы ЛСР» можно найти практически в любой точке города.
Как выбрать локацию?
Арендное жилье в большинстве случаев воспринимается как временное. Поэтому для арендаторов главное — быстро добираться до работы, а престиж района не так значим. При этом 10 или 25 минут до ближайшей транспортной развязки — большая разница для квартиросъемщика без автомобиля, и сильно влияет на спрос. Да, конечно, самая лучшая ситуация с транспортом будет в центре города, но жилье там окажется настолько дорогим, что арендная ставка станет несопоставима с ценой.
При покупке квартиры играет роль и наличие инфраструктуры. Она же повлияет на то, кто станет вашим арендатором. Если рядом расположено несколько вузов, скорее всего, это будут студенты. Квартира близко к детским садам или школам приглянется молодым семьям.
Кстати, об арендаторах. Мне надо на них как-то ориентироваться?
Есть три большие группы клиентов, которые предъявляют разные требования к квартире и ее расположению.
Группа № 1: студенты вузов, за которых платят родители, или одинокие молодые люди.
Для студентов подойдут жилые комплексы «Рассветный» и «Цветной бульвар» «Группы ЛСР».
Группа № 2: молодые семьи.
Для молодых семей подойдут жилые комплексы «Меридиан», «Мичуринский» и «Цветной бульвар» «Группы ЛСР».
Группа № 3: руководители высшего звена, работающие по контракту.
Для руководящего состава подойдут квартиры в ЖК « Цветной бульвар»
Арендаторы такие разные. Мне нужно делать ремонт в квартире?
Ремонт квартиры, даже минимальный, отнимает не только деньги, но и время. А для арендодателя даже пара месяцев простоя — это упущенная выгода. Поэтому лучше обратить внимание на жилье с готовой отделкой. Для арендаторов то, что предлагают застройщики, будет оптимальным вариантом: просто и нейтрально, но при этом чисто и аккуратно.
Если все же решили, что ремонт сделаете сами, то лучше отдать предпочтение квартире в доме, построенном по сборной технологии: во-первых, они быстрее строятся, во-вторых, в них меньше затраты на отделку, поскольку не нужно делать стяжку на полах и выравнивать стены.
Все квартиры «Группы ЛСР» сдаются с чистовой отделкой — то есть начать сдавать жилье можно сразу после того, как получите ключи. В каждом жилом комплексе застройщика можно найти жилье, которое будет пользоваться спросом у арендаторов.