какие могут быть доли в квартире
Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.
Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.
Чем фактически владеет собственник доли
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Кто может владеть долями
Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Как оплачиваются услуги ЖКХ
Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.
Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.
Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Как выделить доли из общей долевой собственности?
Общая собственность, которой одновременно владеет несколько лиц, считается долевой. Например, муж и жена купили новую квартиру и понесли равные затраты, а поэтому в документах отразили факт, что по 50% недвижимости является имуществом каждого члена семьи.
Есть два варианта выдела части недвижимости. Первый из них не нарушает принципы общей собственности. Формально получив права на часть имущества, вы не сможете ей распорядиться без разрешения другого совладельца. А вот выделение доли в натуральном выражении позволяет распоряжаться своей частью имущества. Владелец может продать долю жилья или получить компенсацию за нее от совладельцев.
Выделить доли и зафиксировать факт долевого владения можно с помощью соглашения. В этом случае стороны договариваются и решают, как правильно выделить части общего имущества, а затем прописывают все детали в документе, подписывают его и нотариально заверяют.
Однако на практике встречаются случаи, когда договориться не получается, а значит, заключение мирного соглашения отменяется. Тогда вопросы о доле общей собственности решаются с помощью суда. Вам нужно хорошо подготовить аргументы и собрать качественную доказательственную базу. Во всем этом, а также в составлении искового заявления вам может помочь профессиональный юрист. Семейные и жилищные споры чаще всего отличаются сложностью и конфликтностью, поэтому выбирайте специалиста, который отстоит ваши интересы в суде.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
На самом деле, выделить доли из общей собственности не составит труда. Вам нужно определиться с размером частей и зафиксировать договоренности на бумаге.
В этом случае собственность остается общей, вы не можете распоряжаться своей частью имущества, просто теперь вы знаете ее размер. Но сложности могут возникнуть, когда вы меняете тип собственности с общей на долевую, а также если часть имущества выделяется в натуре.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
Если решение суда содержит хоть малейшие изменения соотношения долей и собственностей, то каждому владельцу это необходимо зафиксировать в государственных органах.
Исковое заявление
Составить исковое заявление не составит большого труда, если у вас на руках есть вся необходимая информация о собственниках и объекте недвижимости. Вы можете скачать бланки исковых заявлений и просто их заполнить. Например, на сайте «Гарант» представлена большая библиотека образцов. Заявление должно содержать следующие сведения:
Пакет документов, который необходимо приложить к исковому заявлению: паспортные данные истца, выписка из ЕГРН, подтверждение прав на владение недвижимостью, квитанция об уплате государственной пошлины. Количество экземпляров иска должно соответствовать числу собственников.
Рассмотрение дела в суде займет от двух до шести месяцев. Но непосредственно судебный процесс — это далеко не все время, которое может понадобиться для судебного выдела доли. Потребуется время время на экспертизу и оценку, на изучение искового заявления, досудебные слушания, непосредственно на судебные слушания, а также на возможное обжалование решения суда.
Как определить размер доли
Стать собственником доли возможно только по соглашению о разделе с помощью решения суда, а также на условиях долевого владения, которые устанавливаются в момент покупки объекта недвижимости. Если ваш случай не попадает ни под один из перечисленных, то вы являетесь одним из владельцев общей собственности.
Это значит, что у вас есть какая-то доля, но вы не знаете ее размер и документально он никак не зафиксирован. Как в таком случае узнать размер своей части имущества?
Доли собственников в общей собственности по умолчанию являются равными. Например, у квартиры размером 60 кв.м. три собственника. Так, каждый собственник по умолчанию владеет ⅓ квартиры, то есть 20 кв.м. Но как разделить доли так, чтобы была возможность распоряжения, например, отдельной комнатой?
Статья 252 ГК РФ разрешает определение доли в натуре, но оговаривает ряд условий, главным из которых является дальнейшая пригодность объекта недвижимости для проживания в нем граждан. Например, невозможно физически разделить однокомнатную квартиру на два обособленных друг от друга жилых помещения, оборудовать отдельные входы, разделить или перенести коммуникации, прорубить в несущей стене окно для второй комнаты — то есть произвести полномасштабную перепланировку. Потому и разделить такое жилье не получится.
Но если квартира достаточно большая, в ней есть несколько раздельных комнат, имеется техническая возможность ее переоборудовать, сделать отдельные входы — выдел вполне возможен. Условием для проведения такой процедуры станет согласование перепланировки в органах местного самоуправления и оформление в БТИ двух отдельных технических паспортов.
В некоторых случаях полный раздел одного жилого помещения на два (или более) отдельных технически невозможен, даже если оно достаточно просторное. В таких случаях закон разрешает совладельцам перевести квартиру в статус коммунальной. Каждый совладелец будет иметь в личной собственности комнату, в которой он будет проживать, а места общего пользования (кухня, санузел, коридор) останутся общими.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.
Что надо знать про детские доли, если вы купили квартиру с господдержкой
А теперь хотите это жилье продать и купить новое
Если вы купили квартиру и вложили в нее маткапитал, нужно правильно выделить доли детям.
Если не выделить доли, а потом квартиру продать и купить другую, это могут посчитать нарушением прав детей и отменить сделку: либо детям вернут их доли, либо Пенсионному фонду РФ — средства материнского капитала.
Я расскажу, какая есть судебная практика по сделкам с детскими долями и как все сделать правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.
Есть и другие программы господдержки для покупки жилья
Помимо маткапитала существуют другие программы господдержки, где тоже нужно выделять доли детям. В статье я буду рассматривать ситуацию, когда, кроме маткапитала, семья получила господдержку по программе «Молодая семья». Мы уже рассказывали, что это за программа и как для нее оформить документы.
Кратко напомню. Участвовать в этой программе может семья, где каждый из родителей не старше 35 лет на момент, когда они получают деньги на улучшение жилищных условий. Государство компенсирует такой семье 30% стоимости жилья экономкласса нормативной площади, если семья состоит из двух человек. Если есть хотя бы один ребенок — компенсируют 35% стоимости. Остальную сумму нужно оплатить самостоятельно или с помощью ипотеки.
По этой программе жилье оформляется в общую собственность всех членов семьи. То есть выделять доли детям нужно обязательно, как и при использовании маткапитала.
Какого размера доли нужно выделять детям
Минимальная стоимость детской доли считается так: деньги, которые выделяли по государственным и муниципальным программам поддержки семей с детьми, делят на количество членов семьи и пропорционально сумме определяют количество квадратных метров за каждым ребенком. Родители могут выделить детям и больше, но не обязаны.
Верховный суд РФ тоже так считает. Вот, например, определение о разделе купленной в браке квартиры: доля недвижимости, которую оплатили материнским капиталом, делится поровну на всех членов семьи.
453 000 Р / 4 000 000 Р = 0,11. Это значит, что 11% квартиры куплено на маткапитал.
Если площадь квартиры 70 м², получается, что средствами маткапитала оплатили почти 8 м². Их нужно разделить поровну на родителей и всех детей. Если детей в семье двое, то каждому достанется по 2 м². В собственности родителей останется 66 м², то есть по 33 м² на каждого.
Воспользуйтесь нашим калькулятором, чтобы не считать вручную.
Бывает, что родители не высчитывают доли соразмерно средствам господдержки, а сразу делят квартиру поровну между членами семьи еще при покупке, а потом планируют продать эту квартиру и покупать следующую тоже с господдержкой. Тогда в новой квартире дополнительно выделять квадратные метры или подписывать соответствующее обязательство у нотариуса не нужно.
Дело в том, что меры господдержки распространяются на всех членов семьи равномерно. Так что если квартира уже оформлена в общую собственность, то есть в равных долях на всех, то обязательства по выделению долей считаются исполненными.
Чтобы оформить выделение долей детям, нотариус нужен не всегда. В некоторых ситуациях достаточно составить соглашение в простой письменной форме.
Препятствия от органов опеки при продаже квартиры с детскими долями
Если решите продавать квартиру, где выделены детские доли, понадобится согласие органов опеки. Без такого согласия сделку просто не зарегистрируют. Опека даст согласие, если вы подтвердите, что в новой квартире дети получат доли, равноценные или больше тех, которые были оплачены за счет семейной господдержки. При этом жилье будет не хуже, чем было.
Причем опека необязательно станет требовать сохранить все параметры жилья. Главное условие — не должны пострадать интересы детей.
Но опека может быть и против продажи. Например, если родители планируют продать квартиру с детскими долями и вложить их стоимость в строящийся дом. В этом случае получается, что приобретаемое взамен жилое помещение еще не существует. Но если имущественное положение ребенка в результате улучшается, такой отказ можно оспорить в суде. Так произошло в Ижевске, где опека отказалась дать согласие на продажу квартиры с детской долей и одновременной покупкой на эти деньги квартиры в новостройке. Мать оспорила отказ, и суд ее поддержал.
Опека может потребовать увеличить стоимость детских долей в следующих случаях.
Если у детей уменьшится доля в натуральном выражении. Например, семья с двумя детьми в Орске жила в двушке 48 м². Квартира стоила 1 млн рублей, часть ее оплатили из денег по двум программам господдержки: маткапиталом и по программе поддержки молодых семей. 35% стоимости квартиры, которые оплатили с помощью программы «Молодая семья», — это 350 тысяч рублей. Дополнительно семья использовала материнский капитал — до 2020 года это 466 617 Р на второго ребенка.
Получается, что 39,1 м² квартиры было оплачено программами господдержки:
((350 000 Р + 466 617 Р ) / 1 000 000 Р ) × 100% = 81,6%
Из этой части квартиры нужно выделить доли детям. Не забудьте, что доля, оплаченная программами господдержки, делится на всех членов семьи. Значит, каждый в семье получит по ⅕ квартиры:
81,6% / 4 человек = 20,4%
В метрах считаем так:
39,1 м² / 4 человек = 9,7 м², то есть примерно около 10 м² на каждого ребенка
Если семья захочет переехать в Оренбург, где квартиры дороже, с продажей первой квартиры могут возникнуть проблемы. Допустим, семья собралась покупать в Оренбурге маленькую трешку старой планировки или двушку, но в новом доме и площадью 56 м². Условия для детей фактически улучшаются: больше места. Но если новая квартира будет стоить 3 млн рублей, то в натуральном выражении доля детей уменьшится в три раза.
((350 000 Р + 467 000 Р ) / 3 000 000 Р ) × 100% = 27,2% — доля квартиры, которую оплатили с помощью программ господдержки.
27,2% × 56 м² = 15,3 м² — количество оплаченных государством метров.
Получается, что у детей вместо ⅕ станет по 1/14 доли в квартире. Да и метров, оплаченных господдержкой, окажется всего 4 м² на каждого вместо 10 м².
Опека может не дать на это согласия и потребовать, чтобы у детей и метров осталось столько же, и размер доли не уменьшился.
Если у ребенка в квартире есть реальная доля. Допустим, семье с двумя детьми принадлежит квартира площадью 80 м² в равных долях. Это означает, что у каждого из двоих детей есть не только денежная стоимость доли, но и 20 м²: даже если вычесть из этой площади метры, которые относятся к местам общего пользования, — это все равно размер отдельной комнаты. Опека может потребовать, чтобы в новом жилье у каждого ребенка тоже была отдельная комната.
Большая детская доля усложняет будущие сделки с квартирой. Детская доля в этом случае — не только деньги, но и определенные условия комфорта для детей.
В каком случае органы опеки могут оспорить сделку
Когда детям не выделили доли. Предположим, семья решила не выделять доли детям и продать квартиру, в которую вложила средства господдержки. Поскольку регистрационные органы не видят детских долей, разрешение опеки они могут не спросить. Позже по иску органов опеки суд может отменить сделку и обязать вернуть материнский капитал в ПФР, а остальные деньги по договору — несостоявшемуся покупателю.
На оспаривание сделки с нарушением прав детей у органов опеки и других заинтересованных лиц есть год с даты, когда они узнают о нарушении. Если этот срок пропустить, то оспорить сделку будет сложно.
В новой квартире нет условий для проживания. Сделку можно оспорить, если квартиру покупают с помощью маткапитала и она непригодна для проживания: нет централизованного водоснабжения или стекла в окне.
Так случилось в Рыбинске: там семья без осмотра купила комнату в коммунальной квартире, просто чтобы вложить куда-то материнский капитал. А потом передумала платить за нее и оспорила в суде договор купли-продажи по причине непригодности комнаты для проживания несовершеннолетнего. Суд решил, что семья права и продавец не может требовать с нее деньги.
Если родители нарушили обязательство. Например, родители вместо долей в квартире предложили опеке разместить на счетах детей деньги за эти доли и даже подписали обязательство об этом. Если в итоге деньги на счетах не разместили — родителей могут обвинить в мошенничестве на стоимость этих долей и взыскать деньги. Но сделку, скорее всего, не отменят, ведь в этом случае обязательство семьи по отношению к детям — денежное.
Во всех этих случаях не достигается главная цель мер государственной поддержки семей с детьми — дети не получают в собственность жилье. Такие сделки невыгодны детям, поэтому органы опеки и попечительства, которые защищают интересы детей, «забирают» из сделок деньги, чтобы их можно было использовать с пользой для детей в будущем.
Какие будут последствия, если сделку отменят
Есть несколько вариантов развития событий.
Сделку могут отменить полностью. Так произошло в республике Бурятия, где многодетная мать отдала мужу материнский капитал на строительство дома. А тот подарил дом старшей дочери от другого брака и остальным своим детям доли в нем не выделил. Получилось, что он не выполнил нотариально заверенное обязательство выделить доли детям от последнего брака. Суд полностью отменил договор дарения, потому что детская доля была существенной.
Сделку могут отменить только в части детских долей, если детские доли незначительные. Например, в Челябинске родители продали квартиру, где не выделили детские доли. Сделку оспорили. Детям вернули 18/100 долей квартиры, в остальной части сделку признали состоявшейся.
Буквально это означает, что дети могут быть прописаны в «своей» квартире, пока не достигнут совершеннолетия или родители не купят им долю в другой квартире, и только после одного из этих событий покупатели смогут выкупить детскую долю повторно.
Маткапитал могут обязать вернуть в ПФР. Пример: в Пермском крае суд обязал мать двоих детей вернуть в ПФР материнский капитал. Она вложила его в покупку квартиры, а затем ее продала до выделения детских долей. При этом суд разъяснил, что женщина сможет получить эти деньги еще раз, если решит использовать их в рамках закона.
Отмена сделки неудобна всем сторонам. Покупатели не получают квартиру или получают ее не полностью и становятся собственниками одновременно с чужими детьми — посторонними для них людьми. Родители, которые продавали квартиру, должны вернуть покупателям полученные деньги. А значит, они не могут вложить эти деньги в покупку новой. Почти наверняка после отмены сделки по требованию ПФР таких родителей ждут долгие суды с покупателями. В общем, лучше соблюдать права детей.
Как дети могут остаться и без доли, и без денег
Интересное решение вынес суд в подмосковном Королеве. Мать с двумя детьми от первого брака вступила во второй брак, где у нее тоже родился ребенок. С новым мужем они купили квартиру и материнским капиталом оплатили 18,5% стоимости этой квартиры. Причем материнский капитал был выдан на третьего ребенка. Выходило, что на размер полученного материнского капитала — 312 162 Р в 2009 году — нужно было выделить доли пяти членам семьи: маме, нынешнему супругу и всем детям, в том числе и дочерям от первого брака.
Вот с долями старших дочерей и начались проблемы. Значительную часть квартиры при покупке оплатил нынешний муж женщины — отец ее младшего сына. Он же стал собственником квартиры и по документам. Чтобы погасить ипотеку маткапиталом, мужчина дал нотариальное обязательство выделить доли детям, но так этого и не сделал. А потом женщина и свою долю ему подарила, так вся квартира досталась ему.
Предыдущий муж — папа старших детей — потребовал все же выделить доли детям, причем по 20% квартиры для каждой из дочерей. Суд обоснованно решил, что у них есть право только на 1/60 квартиры у каждой: пропорционально размеру вложенного материнского капитала.
312 162 Р / 3 800 000 Р = 1/12 на пятерых, то есть на каждого по 1/60
Поскольку это двушка площадью 48 м², каждой дочке доставалось меньше метра. Суд решил, что доли слишком незначительные, ими нельзя пользоваться без ущерба собственнику-отчиму, и поэтому отказался признавать доли за дочерьми.
Правда, в решении также был намек: дочери не просили компенсацию за свои полтора метра, поэтому ее с отчима не взыскали. Но так или иначе, а решение не было обжаловано. В последующие годы, судя по информации с сайта суда, дочери компенсацию не просили. То есть фактически мать и отчим нарушили права детей и не выделили им доли в квартире после использования маткапитала, а суд на защиту детей не встал.
Сложности и риски есть не только в отмене сделок
Опека не разрешит продавать квартиру с детской долей, если не убедится, что в новой квартире дети получат равноценные доли. Если вторую квартиру планируется покупать в ипотеку, а на первой квартире залогового обеспечения уже нет, опека может посчитать это ухудшением прав детей. Ведь если родители перестанут платить по кредиту, без жилья и денег могут остаться и дети.
Еще опека может не дать согласие на продажу первой квартиры, пока не куплена вторая, даже если права детей таким «обменом» не нарушатся. Возможный вариант — одновременные сделки, когда в один день дети теряют доли в одной квартире и получают в другой. Но здесь есть трудность: придется собирать в один день покупателя старой квартиры и продавца новой. А если еще требуется и ипотека — то и сотрудника банка.
Если получить господдержку и не выделить доли детям
Анна, попробуйте обратиться к другому специалисту МФЦ. В моем случае мне отказал один, но другой принял заявление, правда, несколько раз переспросил уверен ли я, что так можно. Я отвечал, что звонил в Росреестр и мне это подтвердили (так и было). В итоге соглашение приняли и доли выделили.
Анна, мне первый специалист тоже рассказывала о том, что она 15 лет работает и уверена, что так нельзя, звонила кому-то и т.п. У нас была квартира оформленная на меня (куплена в браке), подавал соглашение из статьи https://journal.tinkoff.ru/ask/dolya-detey/, в этой статье вроде ровно оно же. Общий смысл, что детям выделяются доли, а оставшееся остается в совместной собственности супругов. Еще я звонил на горячую линию МФЦ, где мне тоже подтвердили, что так можно. Записи обоих разговоров были у меня с собой, когда пошел во второй раз, настроенный ругаться, но в этот раз поверили на слово. Еще как вариант можно попробовать обратиться в другой МФЦ, возможно, эту услугу могут оказать в любом из них.
Alexey, огромное спасибо за ответ! Будем пробовать. Можно еще вопрос: с долей, выделенных детям, уплачивали НДФЛ?
Анна, чтобы появилось основание для выплаты НДФЛ нужно квартиру продать ранее, чем через три/пять лет (зависит от даты выделения: до 2016 года или после) с момента оформления долей в собственность, мы квартиру еще не продавали, только доли выделили.
По крайней мере так было раньше, может что-то поменялось.
Елена, а нам отказали по этой схеме в Мособласти. Прокляла все на свете, что сразу не пошла к нотариусу, да еще все выделение совпало с траблами в работе Росреестра, потеряли 4 месяца времени и деньги, потому что затянулась продажа квартиры и погашение этими деньгами ипотеки. Нотариус обошелся 11 тыс. + за документы на выходе какие-то деньги,. Так что все нужно взвешивать.
Росреестр приостановку влепил на 3 месяца, указав на отсутствие нотариального соглашения, забыла упомянуть. Отказа мы и ждать не стали, оно потом появился. конечно, даже забирать не поехала.
Елена, спасибо за ответ! Как раз наш случай: собственность совместная)
Анна, хороший вопрос. Вчера с юристом общалась, да горячая линия ПФР отвечают, что простая письменная форма приемлема только при покупке сразу, последующее выделение только нотариально. И вот, что еще любопытно, у ПФР нет требования к размеру доли ( по другим госпрограммам не знаю, только по маткапу). А нотариус выделяет только в равных долях, а даже не пропорционально сумме МК.
Так что много вопросов к нотариусу вашему🤔
Анна, многое зависет от региона, где будете подавать соглашение. Я сделал соглашение без нотариального заверения ( нашел понятную статью в тиньков журнале). В региональном росреестре мне не смогли однозначно ответить, зарегистрируют сделку или нет. В мфц документы приняли без проблем, но в итоге росреестр отказал на основании отсутствия нотариального заверения. По идее,можно было обжаловать в суде, но время терять не хотелось, поэтому оформил нотариально. Нотариус почитал отказ Пфр, все заверил и вздохнув сказал, что по закону в России жить невозможно😁
Андрей, думаете, есть региональные отличия? Вроде все эти вопросы регулируются федеральным законодательством.
Да, уж. Такой геморрой. Что-то и не хочется даже связываться с такой гос.поддержкой.
Не указали самое главное, после выделения долей детям они попадают на 13 % при продаже, поэтому надо выделять минимальные доли, если хотите сразу продать, если брать московские цены, то люди попадали на налог больше самого маткапитала, вот вам и подводные камни.
У вас там ошибки. Если речь про Галактическую империю, то и Пенсионный фонд имперский, и ГК тоже имперский.
Просто ПФР не дает оплатить покупку квартиры маткапиталом за пределами РФ.
Екатерина, это точно))) но вдруг у них такие же законы?)))
То есть маткапитал можно просто вернуть через 20 лет, когда я выплачу ипотеку? Ту же сумму, без процентов, без инфляционной переоценки? Я уже согласен! К тому времени новый диван будет как раз примерно столько стоить.
Sergey, через 20 лет дети будут уже совершеннолетними и ничего возвращать не надо будет
Расскажу свой опыт: в браке в 2014 году купили квартиру, вложили МК в 2015 году, муж (единственный собственник, я созаемщик) оформил обязательство: выделить доли детям после выплаты ипотеки. Вот здесь была главная ошибка: доли можно выделять сразу, главное получить согласие банка и опеки. В 2019 году мы развелись, начали продажу квартиры.
Сбор док-в для оформления соглашения об оформлении квартиры в общую долевую собств-ть: приказ опеки и согласие банка. Оформление было через нотариуса, по стоимости около 15 т.р. Таким образом, доли были выделены в августе 2019 г. В ноябре мы нашли покупателей, сделка была также через нотариуса (около 25 т.р.) Параллельно я оформляла документы по встречной квартире, где нужно было выделить доли. В приказе прописывалось все: банк-кредитор, адрес нового жилья, площадь, доли. Оформить в собственность новое жилье нужно в течение 1 месяца и предоставить документы для отчета. Самое интересное: одобрение по ипотеке в банке у меня заканчивалось, я успевала кое-как. Если бы не успела, пришлось менять приказ, а это очень долго, не менее 2 недель через МФЦ, не каждый продавец будет ждать. И напоследок: мы попали на налог с детьми: по 12 т.р. на каждого.