какие налоги на недвижимость в испании для россиян
«Заработать на недвижимости Испании: насколько сейчас это реально?»
Именно такой вопрос на днях мне задал один российский предприниматель, всерьез планирующий инвестировать в зарубежную недвижимость.
А и правда, реально ли сейчас заработать на недвижимости Испании? Казалось бы, все очевидно. Налицо кризис. Границы закрыты. Туристов нет. Сделок нет. Никто ничего не покупает, не сдает. Рынок замер. И торопливые заверения некоторых местных риелторов и экспертов рынка, как мантру повторяющих «Все будет хорошо!», только подливают масло в огонь!
Никто сейчас не возьмется со 100%-ной уверенностью предсказать, куда повернет рынок. Но чтобы обоснованно ответить на поставленный инвестором вопрос, давайте все-таки попробуем проанализировать основные известные сейчас факты и уже на их основе попытаемся спрогнозировать наиболее вероятный сценарий развития ситуации на рынке недвижимости Испании в обозримом будущем.
Итак, факт номер 1: Испания — одно из самых привлекательных туристических мест. В 2019 году Испания заняла второе место в мире по количеству посетивших ее туристов — 83,7 млн человек, а по уровню туристической инфраструктуры находится на первом месте (согласно рейтингу, опубликованному Всемирным экономическом форумом). За последние 20 лет страна, взявшая курс на развитие этого сектора экономики, вложила сотни миллиардов евро в развитие инфраструктуры. И никакой вирус не уничтожит прекрасно построенные аэропорты, дороги, отели, парки, пляжи, а также отреставрированные памятники архитектуры и истории.
Факт номер 2: сезон 2020 года для туристического сектора Испании уже потерян. По существующей на текущий момент информации, границы страны будут закрыты до конца лета. На долю въездного туризма приходится 12,3% экономики Испании, или почти €148 млрд. И даже если страну откроют для иностранцев раньше, туристическому сектору уже нанесен серьезный урон. По некоторым прогнозам, на восстановление прежнего уровня рынку потребуется около трех лет, а многие операторы заявляют, что не в состоянии пережить даже краткосрочное отсутствие туристов.
Факт номер 3: рынок недвижимости Испании неразрывно связан с туристическим потоком. Кто из нас, приехав хотя бы раз в эту теплую гостеприимную страну, не мечтал прикупить здесь квартиру или домик у моря? И многие так и поступили. На долю иностранцев приходится порядка 45% покупок недвижимости в курортных зонах страны. В основном это граждане Великобритании, Германии, России, Франции, Нидерландов и Швеции. Многие местные застройщики ориентируют свои проекты исключительно на них. Соответственно, закрытые границы, карантинные меры, да и смена планов и приоритетов самих иностранных туристов и покупателей вследствие ухудшения их благосостояния неминуемо отразятся на рынке курортной недвижимости. И не в лучшую сторону.
Факт номер 4: в Испании люди живут и отдыхают не только на Средиземноморском побережье. Многие, наверное, удивятся, но в Испании существует жизнь не только в прибрежных районах Валенсии, Каталонии и Андалусии. Говоря о существенном влиянии иностранного покупателя на рынок недвижимости, я имел в виду в большей степени курортное Средиземноморское побережье. Все-таки 87% всех сделок в стране приходится на самих испанцев. И несмотря на незначительное снижение цен в 2019 году, спрос как на покупку, так и на аренду недвижимости до марта 2020 года продолжал поступательно расти.
Еще один менее известный факт: Испания — страна с одним из наиболее высоких в Европе уровней внутреннего туризма. Развитая транспортная инфраструктура, природное и климатическое разнообразие, а также наличие огромного количества культурных и исторических памятников подвигли испанцев совершить 178 млн туристических поездок внутри страны в прошлом году. И все они где-то останавливались, ели и отдыхали.
Итак, проанализировав перечисленные факты, какие можно сделать выводы и прогнозы применительно к рынку недвижимости?
А теперь отвечу на вопрос, заданный в самом начале: заработать на недвижимости Испании: насколько сейчас это реально? Это более чем реально.
Но, как и всегда при принятии важных решений, нужно знать ответы на три ключевых вопроса: что, где и когда.
Что покупать? Где покупать? Когда покупать?
Если мотивацией к покупке квартиры или дома в Испании является мечта о летнем отдыхе с детьми на теплом Средиземном море, то не стоит никого слушать, а нужно смело покупать то, что нравится! Зачастую хорошее самочувствие, настроение и время, проведенное с семьей, стоят всех денег мира. Тем более что, немного подождав и помониторив рынок, можно будет найти хорошую квартиру на вторичном рынке по очень привлекательной цене.
Если же целью покупки является доход, причем достаточно быстрый, то такому инвестору можно рекомендовать обратить внимание на отдельные квартиры в крупных городах Испании. Вероятно, цены там будут выше, чем на море. Но в случае приобретения жилья, расположенного в хорошей локации и нуждающегося в ремонте, после проведения соответствующих работ доходность от аренды такой недвижимости при стабильном потоке может составлять порядка 8–10% годовых, а в случае срочной перепродажи — от 15% до 20% на вложенные средства.
Квалифицированным же инвесторам можно рекомендовать инвестирование в следующие проекты:
И при любом выборе стоит помнить, что «инвестиционное окно» в Испании в этот раз будет широким, но недолгим.
Налоги на недвижимость в Испании
Налоги на недвижимость в Испании считаются достаточно умеренными по сравнению со среднеевропейскими ставками — это касается и расходов при купле-продаже, и налогов для владельцев и арендодателей. Тем не менее, налог на квартиру в Испании в дальнейшем может обернуться существенными тратами как для тех, кто накопил на небольшую студию, так и для тех, кто решил приобрести роскошные апартаменты или виллу. Например, владельцы недвижимости в Испании платят ежегодный налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmeubles, IBI), ставка которого одинакова для резидентов и нерезидентов — 0,4%–1,1% от кадастровой стоимости имущества в зависимости от локации и типа объекта.
В этой статье мы подробно разбираем все испанские налоги, касающиеся недвижимости.
1. Общая информация по налогам
2. Расходы при покупке жилья
Если вы собрались покупать испанскую недвижимость, будьте готовы к тому, что сверху той суммы, о которой вы договорились с продавцом (или увидели в каталоге), придётся заплатить еще около 10% налогов.
При покупке нового жилья уплачиваются два налога. Во-первых, необходимо внести аналог российского НДС в размере 10% от цены объекта. Во-вторых, исключительно с покупателей новой недвижимости взимается гербовый сбор, размер которого зависит от региона покупки и варьируется от 0,5% до 1,5%.
Nota Simple — это выписка из Реестра собственности (схожая с выпиской из ЕГРН в России). Она содержит информацию о текущем владельце жилья, а также краткую характеристику помещения (площадь, количество комнат и проч.). Кроме того, в Nota Simple указаны имеющиеся долги и ограничения (например, по невыплаченной ипотеке). Выписка запрашивается в Реестре собственности (выдается на следующий день), или через интернет (выдается через 1-2 суток).
Стоимость услуг нотариуса зависит от цены жилья. К примеру, для недвижимости в популярном диапазоне от €60 000 до €150 000 плата составит 0,1%. Чем дороже/дешевле квартира или дом, тем, соответственно, выше/ниже стоимость юридических услуг.
3. Расходы при продаже жилья
Застройщики и индивидуальные продавцы жилья в Испании не платят НДС и налог на передачу недвижимости, но и для них предусмотрены определенные расходы. Если вы продаёте недорогой объект напрямую и без посредников, есть шанс обойтись символической суммой. Но в большинстве случаев владельцам недвижимости всё равно приходится терять при продаже несколько процентов от прибыли.
При продаже жилья в Испании выплачивается налог с разницы между ценой покупки и ценой продажи.
Ставки налога на прирост капитала:
— до €6000: 19%
— €6001– €50 000: 21%
— более €50 000: 23%.
Если вы продаёте жильё дороже, чем купили, с этой разницы и будет взиматься налог. Если есть доказательства, что был проведён ремонт, его стоимость можно «приплюсовать» к цене, по которой вы купили жилье, уменьшив или ликвидировав разницу.
Если основной налог на недвижимость в Испании для нерезидентов точно такой же, как для местных жителей, то налог на прирост капитала имеет особенность. А именно: при продаже недвижимости с иностранцев по умолчанию удерживается 3%, чтобы покрыть возможный налог на прирост капитала. Поэтому при продаже иностранец получает 97% от цены. Если прирост капитала не подтвердится, подается прошение о возврате удержанной суммы.
Какие минусы стоит учесть при переезде в Испанию
Расскажу, почему лучше подумать дважды, принимая решение о переезде на ПМЖ в Испанию. С большой вероятностью, вы уже и сами знаете ответ — из-за налогов. В частности, из-за налога на доход физического лица — IRFP.
Однако тема налогообложения в Испании имеет два важных аспекта, причем один из них очень очевидный, а второй — также очевидный, но чуть менее. Иногда он становится неприятным сюрпризом для наших сограждан, которые решили сменить страну проживания и налоговой резиденции. Об этих аспектах ниже и подробнее.
Аспект 1
Налоги в Испании, как и в большинстве стран Европейского Союза, очень высокие. При этом, что вызывает особое возмущение у выходцев с постсоветского пространства, налоги в Испании прогрессивные. Это значит, что чем больше вы зарабатываете, тем больше налогов вы платите. Основной налог, аналог российского НФДЛ, называется IRFP (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) и его шкала, хоть и прогрессивная, несколько варьируется от региона к региону. То есть, скажем, в Мадриде, уплачиваемый вами IRFP будет немного (ключевое слово — немного; налогов все равно придется платить много) отличаться от тех, кто живет, например, в Барселоне или Валенсии.
Налог выплачивается с каждого заработанного цента, а шкала является совокупностью двух величин — State tax (государственный налог) + Regional tax (региональный налог). Это значит, что часть вашего IRFP определяется на уровне государства, а вторая часть — регионов, в котором вы проживаете. В совокупности эти две величины составляют шкалу, по которой облагается ваш налог. Так, например, люди с доходом более 60 000 евро в год — около 4% населения Испании в 2020 году — платят вплоть до 45% своего дохода в качестве налога.
Аспект 2
Как только вы становитесь налоговым резидентом Испании (в Испании статус определяется по трем показателям, но основной — прожить на территории Испании более 183 дней за календарный год), Испанское королевство потребует от вас полной прозрачности, а также выплаты подоходного налога на любой ваш доход, в любом уголке планеты, а не только на территории Испании.
Вам придется декларировать полученный доход, подавая ежегодную декларацию в испанскую налоговую службу и доплатить разницу в налогах в испанскую казну в следующих случаях:
Например, в Испании вы получаете свой трудовой доход, и он облагается по ставке 37%. При этом в РФ у вас остался небольшой «домашний» бизнес, который зарегистрирован как ИП и который также приносит вам доход, с которого вы платите 6% в российский бюджет. Так вот, став испанским налоговым резидентом, вы будете обязаны отразить в своей испанской налоговой декларации за год полученный вашим ИП доход и доплатить разницу.
Из 37%, полагающихся испанскому бюджету, уплачено только 6% (они испанской налоговой учтутся — между РФ и Испанией есть подписанный документ о двойном налогообложении), остальные 31% нужно будет доплатить сверху.
Таким образом, в этом и заключается нюанс, касающийся налогообложения налоговых резидентов Испании. Есть не только очень явный момент с фактически самыми высокими налогами в мире, но также и необходимость декларировать и уплачивать налоги вообще со всех активов — даже с тех, к которым Испания не имеет решительно никакого отношения.
Читатели пишут. Здесь делятся опытом и рассказывают свои финансовые истории
Налоги при покупке недвижимости в Испании
Приобретая недвижимость в Испании, вы совершаете сделку, носящую фискальный характер, и, соответственно, должны заплатить в бюджет страны определенные налоги. Испания отличается сравнительно низкими ставками налогов. При покупке недвижимости в Испании налогообложению подлежат как физические, так и юридические лица, как резиденты, так и нерезиденты страны. Налоги в Испании платят обе стороны: продавец и покупатель.
Налоги и расходы, связанные с куплей-продажей недвижимости
Налоги
Налог на добавленную стоимость (IVA)
Уплачивается покупателем только в случае приобретения нового жилья от строительной компании.
В последние годы ставка НДС на покупку новой недвижимости в Испании много раз менялась. Ее снижали, увеличивали и снова снижали. В настоящее время размер НДС, который необходимо уплатить в испанскую казну при покупке новой недвижимости, составляет 10%.
Налог выплачивается сразу при подписании купчей, т.к. именно продавец перечисляет эти деньги в налоговые органы.
Уплачивается покупателем при покупке жилья на вторичном рынке.
Величина данного налога обычно составляет 6–10% и зависит от автономной области, в которой находится приобретаемое жилье. Этот налог также выплачивается в течение месяца с момента подписания купчей. Подтверждение уплаты налога необходимо для регистрации сделки по купле-продаже недвижимости в соответствующем Реестре собственности.
Регистрационные, нотариальные и прочие расходы
Общая сумма налогов и расходов, которую несет покупатель, приобретая недвижимость, составляет в среднем 10 – 15% от общей стоимости.
Заказать консультацию
Налоги и расходы, связанные с владением недвижимостью
| Ежегодный муниципальный налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | Налог на недвижимость в Испании уплачивает владелец недвижимости по состоянию на 1 января отчетного года. Размер налога составляет в среднем 0,4% – 1,10% от общей кадастровой стоимости объекта недвижимости. |
| Налог на доходы нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) | Иностранным гражданам-нерезидентам Испании приписывается доход от владения недвижимостью в Испании, даже в том случае, если недвижимость не сдана в аренду, и собственник не получает какой-либо реальный доход от владения ею. С этого дохода должен уплачиваться налог. Его размер зависит от кадастровой стоимости, а необходимость уплаты – от ряда условий, которые необходимо уточнять в каждом конкретном случае. |
| Расходы, связанные с владением недвижимостью | Оплата услуг жилищного кооператива, страхование (обязательное или добровольное) жилья, коммунальные платежи. |
Налоги и расходы, связанные с оформлением ипотечных кредитов
| Гербовый налог, или налог на документальные юридические действия (IAJD) | Данным налогом облагается официальный нотариальный договор об ипотечном займе. Размер его составляет от 0,1 до 2% от общего ипотечного долга и варьируется в зависимости от региона. |
| Оценка стоимости жилья (Tasación) | Для решения о выдаче кредита банку необходима официальная оценка недвижимости (тасация), которая осуществляется независимыми экспертами. Стоимость услуг оценщика зависит от стоимости жилья и составляет в среднем от 200 до 500 евро. В случае элитной недвижимости стоимость оценки может варьироваться от 500 до 1500 евро. |
| Регистрационные расходы (Gastos registrales) | Связаны с регистрацией ипотечного кредита в Реестре собственности. Величина зависит от суммы ипотечного долга и установленных тарифов. |
| Нотариальные расходы (Gastos notariales) | Связаны с нотариальным оформлением договора об ипотечном кредитовании. Величина зависит от суммы ипотечного долга и установленных тарифов. |
| Страхование жилья (Seguro de hogar) | Одним из обязательных условий предоставления ипотечного кредита согласно действующему законодательству является страхование жилья. Поскольку покупаемая недвижимость является залогом выплаты кредита, банк желает удостовериться, что в случае непредвиденных ситуаций все расходы будут покрыты за счет страховой выплаты. Многие банки имеют договоры со страховыми компаниями, зачастую страховой полис оформляет тот же самый банк, что выдает ипотечный кредит. |
| Страхование жизни (Seguro de vida) | Не является обязательным согласно законодательству, но тем не менее зачастую входит в обязательные условия, выставляемые банком при рассмотрении заявки на предоставление ипотечного кредита. |
| Иные программы страхования | Возможно страхование от таких непредвиденных ситуаций, как, например, потеря работы. |
Центр услуг в Испании
Центр услуг «Испания по-русски» – это надежный партнер на рынке недвижимости в Испании. Покупка, аренда, жилая и коммерческая недвижимость, получение ипотеки, индивидуальный подбор объектов.
Как я чуть не взяла ипотеку на домик в Испании
А потом посчитала расходы и одумалась
Много лет я фантазирую о собственном домике на побережье.
Моя любовь — испанская провинция Аликанте. Несколько друзей и родственников уже купили там квартиры. Я поговорила с ними и выяснила, что содержать жилье за границей дорого и хлопотно. Выгоднее — арендовать.
Кто покупает жилье на испанском побережье
Испанское побережье Средиземного моря по стоимости недвижимости в целом доступнее, чем французское или итальянское.
На побережье Испании приезжают на каникулы семьи с детьми и пенсионеры с севера Европы. Сами испанцы часто держат там летний домик или квартиру, где проводят отпуск.
Русские стали осваивать курорты Испании в девяностые: через покупку недвижимости отмывали криминальные деньги — судебный процесс по делу «русской мафии» продолжается до сих пор. В 2000-е в Испанию потянулся российский средний класс: в основном едут в Барселону, Марбелью и Аликанте.
Из официального реестра недвижимости следует, что в 2006 году россияне купили в Испании 296 объектов (15-е место среди иностранцев), в 2010 году — 1289 объектов (4-е место), в 2013 году — 2956 объектов недвижимости (3-е место среди иностранцев). По данным за 2014 год, в Испании зарегистрировано 65 024 гражданина России — это те, кто не поленился дойти до мэрии и оформить «прописку». Среди регионов лидирует Каталония — 19 967 человек, затем идет Валенсия, к которой относится Аликанте, — 17 675 человек, на третьем месте Андалусия — 12 422 россиянина.
Меня привлекает провинция Аликанте, потому что там больше 300 солнечных дней в году, +20 °C в январе, просторные пляжи, прекрасные горы и три урожая фруктов в год.
Первым «русским городом» на Коста Бланка стала Торревьеха, сейчас там одна из крупнейших диаспор наших соотечественников в Испании: 4,5 тысячи человек — это 5% населения города.
В 2000-е в Бенидорме возвели кварталы новостроек, которые были ориентированы на российского покупателя. Представительства испанских риелторских агентств открывались в российских городах. А в Алтее в те же годы построили закрытый городок «Алтея Хиллс» с дорогими виллами и православным храмом.
За последние два десятилетия русские вышли на верхние строчки рейтинга покупателей недвижимости в Испании и не покидают их, несмотря на кризисы и рост евро. Риелторы изучают статьи о привычках, повадках и местах обитания русскоязычного покупателя и открывают офисы чуть ли не на пляже.
Портрет русского покупателя испанской недвижимости: советы по продаже жилых помещений клиентам из России — на испанском
Многие испанские конторы по продаже недвижимости обзавелись сайтами и вывесками на русском и русскоговорящими сотрудниками.
Ипотека в Испании
Испанский реестр недвижимостиPDF, 4 МБ
Требования к заемщикам из России год от года ужесточаются, но кредиты по-прежнему выдают. Нужно доказать свою платежеспособность и легальность происхождения денег. Документы нужно перевести на испанский. Справки на английском тоже обычно принимают.
Сколько придется потратить
В реальности к стартовой сумме нужно будет добавить еще 10%. Эти деньги пойдут на оплату налогов и услуг нотариуса. Если берете ипотеку, то придется еще заплатить за работу оценщика и страховку.
Прежний владелец квартиры получил из этих денег 70 000 €. Об этом Николай узнал из документов. Еще 17 000 € — почти четверть от общей цены квартиры — пошли на комиссии и сборы: налог на переход собственности, проверку статуса жилья («нота симпле»), нотариальные и регистрационные расходы, гербовый сбор, оценку стоимости жилья и страхование для оформления ипотеки.
Цена владения не ограничивается плановыми списаниями со счета. Бывают и внезапные траты. В 2013 году выяснилось, что из-за небрежности риелтора Николай недоплатил 1200 € налогов. В 2014 году пришел внезапный счет за воду на 980 €: оказалось, что показания счетчика снимали нерегулярно, и местные коммунальщики всё считали по максимальному тарифу. Есть и внеплановые траты на обслуживание дома. Например, в ТСЖ решили поменять телевизионные антенны и со всех жильцов потребовали по 50 €. Николай телевизор не смотрит, но обязан заплатить наравне с соседями.
А если купить и сдавать квартиру в Испании
Моя подруга Анна купила квартиру в Бенидорме в 2005 году на пике цен. Квартира находится в районе новостроек рядом с пляжем. Анна хотела вложить деньги в недвижимость на популярном курорте, чтобы потом зарабатывать на сдаче ее в аренду.
Поток туристов в Бенидорме и правда стабильный, но и желающих заработать на сдаче жилья слишком много. За 13 лет арендаторы принесли Анне лишь пару тысяч евро — это меньше, чем она тратит на содержание квартиры ежегодно. За это время сама Анна вышла замуж и родила детей. Большая семья не помещается в квартиру с одной спальней, и на отдых туда ездят по очереди.
Что выгоднее: купить или снимать
Мой товарищ Иван — тоже любитель Аликанте. Он сознательно не стал покупать здесь квартиру, хотя ездит всей семьей сюда каждый год на пару месяцев в конце осени. Иван арендует жилье, причем всегда у одного и того же хозяина. Тот доволен постоянным клиентом и дает скидки.
Если сравнить расходы Николая, у которого есть свое жилье в Испании, и Ивана, который арендует квартиру, то видно, что снимать для отпуска выгоднее.
Я решила купить сразу дом — ну чтобы поселиться в нем на пенсии. По цене дом сравним с дачей в Подмосковье, а климат лучше. Посмотрела десяток вариантов и сделала расчет.
Что выгоднее: купить или снимать жилье в Аликанте
| Дом с 2 спальнями | Сборы при покупке | Обслуживание дома | Траты за 10 лет | Траты за 20 лет | |
|---|---|---|---|---|---|
| Купить | 150 000 € | 15 000 € | 6000 € в год | 225 000 € | 285 000 € 👍 |
| Снимать | 1200 € в месяц (14 400 € в год) | — | — | 144 000 € 👍 | 288 000 € |
Получилось, что и для постоянного проживания аренда — вполне разумный вариант.
Испанская виза
Приезжать в отпуск на пару месяцев в году проще по обычному туристическому «шенгену». Испания охотно дает мультивизы, а владельцам квартир в последнее время давали визы на пять лет. По ним можно проводить в Шенгенской зоне до 90 дней в течение полугода.
Если планируете жить дольше трех месяцев подряд, придется получать вид на жительство. И при этом брать на себя обязательство проводить в Испании не менее 183 дней в году, иначе ВНЖ не продлят. В русскоязычной общине есть даже такой термин «высиживать ВНЖ », обычно говорят: «Не могу пока приехать в Россию, мне надо высиживать ВНЖ ». А если живешь в Испании больше 183 дней, то становишься налоговым резидентом, и начинается целая эпопея с налогами.
Чтобы получить ВНЖ в Испании, нужно соблюсти одно из условий:
Что я поняла о покупке квартиры в Испании
Арендовать. Но, на мой взгляд, упущен аргумент о наличии актива при расчёте «что выгоднее». Ведь через 10 лет у нас квартира, которую можно продать и вернуть большую часть трат. Другое дело, что фактор ликвидности тоже придётся учесть 🙂
Вот прям о том же подумала. Даже если рынок не будет расти, с очень большой вероятностью через 10 лет она дешевле стоить не будет (а может и дороже). Ну и еще один фактор, который не учитывается: без ипотеки та же сумма обычно не копится на что-то более полезное/выгодное, а улетает на всякие сиюминутные штуки )
Вот да, странный расчет. Даже если продать за 100000 вместо 150000, то и на 10 и на 20 лет выгоднее получается купить, а не снимать!
Заблуждение, что при варианте снимать не нужно платить коммуналку.
