страховка квартиры для ипотеки обязательно ли
О чём молчат банки. Как сделать ипотечную страховку в 2 раза дешевле и стоит ли вообще её брать?
Школьный хулиган, забирая у младшеклассников конфеты, ставит их перед выбором: «или делишься, или я тебя поколочу». Младшеклассник выбирает то, что ему выгоднее — отдать конфеты. Банк тоже даёт заёмщикам выбор — или оформляешь страховку на ипотеку, или я подниму тебе процентную ставку. Большинство предпочитает купить себе скидку, оформив полис, и не спорить. Но вот вопрос — действительно ли наличие страховки выгоднее, чем высокая процентная ставка и можно ли сэкономить на оформлении полиса, воспользовавшись услугами «своей» страховой компании, а не банковской.
Считаем, что выгоднее
Для начала посчитаем, будет ли выгода от снижения процентной ставки при оформлении полиса.
Расчёт будем делать на примере Сбербанка, потому что он занимает первое место по количеству оформленных ипотек.
Ипотека со страховкой и без
Для примера возьмём вторичное жильё стоимостью 3 000 000 рублей, первый взнос — 20%. При использовании всех возможных скидок (покупка на «Дом клик», страхование жизни и здоровья, молодая семья, электронная регистрация сделки) получаем ставку 7,3%. Считаем ежемесячные платежи и переплату с использованием калькулятора «Выберу.ру», где можно задавать любые параметры.
При оформлении кредита на 20 лет получаем ежемесячный платёж 19 042 рубля. Переплата — 2 174 429 рублей.
Скидка за оформление страховки — 1%.
Если её не использовать, то процентная ставка становится 8,3%. Ежемесячный платёж — 20 525 рублей. Переплата — 2 531 870 рублей.
Получается, что используя страхование жизни и здоровья, мы сэкономим 357 441 рубль. Это экономия на процентах, без учёта страховки.
Сколько стоит страховка
Для расчёта страховки воспользуемся калькулятором на «Дом клик». Стоимость полиса будет зависеть от остатка долга перед банком, пола заёмщика и даты его рождения.
В нашем случае остаток долга — 2 400 000 рублей. Пол заёмщика женский, возраст — 34 года.
Страховка будет стоить 8 256 рублей на один год. За весь срок кредита в 20 лет придётся заплатить около 165 120 рублей. Напомним, что разница в переплате между ипотекой со страховкой и без — 355 920 рублей. Получается, что выгода есть.
Но мы брали большой срок. Для чистоты эксперимента посчитаем выгоду при сроке кредита в 8 лет.
Ежемесячный платёж — 33 080 рублей. Переплата — 775 680 рублей.
Без страховки процентная ставка станет 8,3%. Ежемесячный платёж при этом поднимется до 34 295 рублей. Переплата — 892 320 рублей.
Экономия — 116 640 рублей. Расходы на страховку — 66 048 рублей. Выгода не столь большая как в первом примере, но есть.
Чем старше заёмщик, тем менее выгодной становится страховка. Например, для мужчины возрастом 50 лет полис будет стоить 21 600 рублей. За 8 лет он заплатит 172 800 рублей. В этом случае можно не оформлять полис, если вопрос стоит только в экономии.
Особенность оформления страховки при использовании маткапитала
Минус схемы в том, что продавцу надо месяц ждать поступления средств — на это пойдёт не каждый. Плюс схемы — страховка рассчитывается от окончательного размера ипотеки — 2 400 000 рублей.
Плюс схемы в том, что продавец не ждёт месяц, пока зачислятся деньги. Минус в том, что первоначальный ипотечный договор оформляется на 2 883 000 рублей. Сответственно, страховка будет рассчитываться от этой суммы, что составит 9 917 рублей.
Получается, что через месяц сумма задолженности изменится, а заплатить повышенную страховку придётся за весь год.
Можно ли сэкономить на полисе?
Мы уже выяснили, что оформлять страховку в обмен на скидку выгодно. Но мы делали расчёт по страховой программе, которую предлагает банк. Если вы придёте оформлять кредит в офис банка, то столкнётесь именно с этим предложением и сотрудник даже не заикнётся о том, что у заёмщика есть выбор.
Для сравнения возьмём компанию «Энергогарант». Страхование жизни и здоровья обойдётся заёмщику из нашего примера в 4 104 рубля. Как видим, в два раза дешевле, чем страховка, предложенная Сбербанком.
Цена ценой, но необходимо смотреть не только на стоимость полиса, но и на условия — риски, которые покрывает страховка, и причины отказа в выплатах. Многие рассматривают страхование жизни только как способ снизить переплату по кредиту. На самом деле полис покрывает риски утраты жизни и здоровья, поэтому надо выбирать не только цену, но и условия.
Практически все банки при оформлении ипотеки будут ставить условие — без страхования жизни и здоровья процентная ставка выше. В рассмотренном нами примере скидка составляет 1%. В большинстве других банков — 2%.
В прошлом году ЦБ предлагал расходы на страховку переложить с заёмщика на банки, чтобы избежать навязывания дорогих услуг, которые предлагают компании-партнёры или дочерние страховые компании. Однако пока инициатива ЦБ не нашла поддержки.
Что нужно знать о страховке ипотечного жилья
Наличие страхового полиса на недвижимость — одно из главных требований банков, которые выдают ипотеку. Такой полис дает гарантию банку соблюдения условий кредитования и возврата средств в случае утраты или порчи имущества (залога банка).
Рассказываем о нюансах и условиях страхования квартиры при получении жилищного кредита.
Обязательная страховка
Приобретение жилья на заемные средства — шаг ответственный и требует внимательности. «Для кредитной организации выдача такой суммы — тоже значительный риск. Поэтому для безопасности банков законом предусмотрено обязательное страхование ипотечной квартиры (ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Благодаря этому кредитор получает гарантию выплаты денежных средств в случае наступления неблагоприятных обстоятельств для должника», — пояснила адвокат Ольга Сулим (председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры»). Обязательное страхование защитит заемщика, если ипотечная квартира пострадает от пожара, затопления, стихийного бедствия, взрыва бытового газа или порчи в результате действий третьих лиц.
Это правило не действует при покупке квартиры по договору долевого участия. Когда квартира только начинает строиться, обязанности по ее страхованию не возникает, потому что пока страховать нечего, ведь квартиры еще нет, отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина.
«Когда дом будет построен, введен в эксплуатацию и выданы ключи, тогда у заемщика появится обязанность страховать ипотечную квартиру. Страхование происходит после сдачи объекта застройщиком. До этого объект ДДУ должен быть застрахован самим девелопером либо застройщик должен делать отчисления в фонд. Сам заемщик должен страховать жизнь и здоровье», — объяснила юрист.
Отказаться от страхования квартиры на вторичном рынке нельзя, уточнила Коровина. Она подчеркнула, что если заемщик не оформит страховой полис на готовое жилое помещение, то банк вправе потребовать досрочного расторжения договора.
Добровольные виды страхования
Остальные виды страхования, например страхование ответственности заемщика перед кредитором, добровольные (п. п. 2, 4 ст. 31 Закона N 102-ФЗ). «Часто используются страхование ответственности заемщика, титульное страхование и страхование жизни и здоровья заемщика. Но важно помнить, что банки не имеют права навязывать эти страховки клиентам, поскольку это противоречит п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1«О защите прав потребителей», — подчеркнул партнер юридической компании Lion Lex Илья Сергунин.
Кредитные учреждения часто стимулируют заемщиков все-таки покупать такие страховые продукты, предлагая более выгодные условия кредитования, уточнил юрист. Он отметил, что такие виды страховок не пустышки и могут быть полезны заемщикам:
Страхование ответственности заемщика позволяет застраховать себя на случай невозможности выплаты кредита. «Страховой случай наступает при неисполнении заемщиком требования о досрочном погашении кредита, если он просрочил платеж, при условии недостаточной стоимости заложенного имущества. В таком случае банк получает от страховой компании выплату. (п. 4 ст. 31 Закона N 102-ФЗ)». Учтите, что страховая сумма по договору не может быть более 50% и менее 10% основной суммы долга», — подчеркнул Сергунин.
Титульное страхование минимизирует риск потери права собственности. «Широко используется на вторичном рынке недвижимости, где судебные споры по поводу прав на недвижимость очень часты. Даже полноценная проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту сделки не может стопроцентно гарантировать отсутствие рисков. Титульное страхование позволяет заемщику не потерять деньги полностью или частично, если сделка будет оспорена в суде», — уточнил юрист.
Страхование жизни и здоровья — это страховка на случай смерти, полной, а также частичной нетрудоспособности заемщика. Банки часто навязывают именно эту страховку, но они не имеют права отказывать в заключении кредитного договора, если клиент не оформляет ее (ст. 7 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ), отметил партнер компании Lion Lex. Он подчеркнул, что не стоит думать, что данная страховка не нужна.
«В случае смерти заемщика наследники вместе с активами получают еще и его долги. Не редкость, когда банки требуют возврата долгов с несовершеннолетних наследников заемщика, у которых нет денег. Именно в подобной ситуации страхование жизни помогает решить проблему. Такая страховка защищает интересы как заемщика, так и банка. Заемщика она защищает от непредвиденных жизненных обстоятельств, банк — от бизнес-рисков», — уточнил юрист.
От чего защищает обязательная страховка
Страхованию подлежит именно сама конструкция, под защитой находятся фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь, подчеркнула Ольга Сулим. «Например, соседи затопили ванную комнату. Квартира от этого происшествия не исчезла, внешне никак не пострадала и пригодна для жилья. Такие случаи не относятся к страховым при обязательном страховании», — уточнила адвокат. Она пояснила, что страховой договор ипотечной недвижимости защищает от следующих случаев:
«В страховании квартиры заинтересован не только банк, но и сам заемщик. Во-первых, кредитные организации могут значительно снизить процентную ставку, а некоторые даже снижают сумму первого взноса по ипотеке. Во-вторых, клиент получает гарантии, которые смогут защитить и семью, и самого заемщика от непредвиденных ситуаций», — подчеркнула Сулим.
Процедура страхования жилья
Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму, подчеркнул Сергунин. «Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней», — прокомментировала юрист по недвижимости Дарья Коровина.
Список аккредитованных компаний всегда есть на сайте банка. Как правило, услуги в страховой компании, аккредитованной при банке, на 20–30% дешевле, отметила Коровина. По ее словам, страхование квартиры делается уже после подтверждения банком выдачи ипотечного кредита под конкретную квартиру. Делать страховку до одобрения квартиры банком не рекомендуется: если сделка не состоится, а страховку вы уже оплатили, придется потратить время, чтобы вернуть оставшиеся деньги из страховой компании», — уточнила юрист. По ее словам, лучше идти по алгоритму:
«Оценочный альбом делает оценщик на основании выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности, поэтажного плана, экспликации, фотографий квартиры. Страховой агент на основании оценочного альбома делает расчет стоимости полиса», — пояснил Сергунин
Сейчас полисы практически всех компаний можно сделать в электронном виде — оплатить по ссылке, получить на почту. Если делать страхование в аккредитованной компании, то для сделки нужно приложить страховой полис и подтверждение оплаты, подчеркнула Коровина. По ее словам, все чаще эти документы клиент отправляет менеджеру банка в электронном виде. Страхование недвижимости можно оформить за два-три часа, пояснила юрист.
Важно учитывать, что вы не просто соблюдаете формальность и поэтому покупаете страхование квартиры. «При наступлении страхового случая заемщик ожидает, что страховщик выплатит возмещение, поэтому я рекомендую выбирать крупные страховые компании», — отметила юрист.
Стоимость страховки квартиры
Стоимость страховки рассчитывается, исходя из множества параметров. Как правило, она составляет примерно 0,1% от суммы ипотеки. «Но каждая квартира и все условия для человека индивидуальны, поэтому и стоимость страхования квартиры может отличаться. Для определения стоимости также учитываются регион, в котором находится квартира, площадь жилья, размер страховой защиты и срок действия полиса», — пояснил Баранов.
Чтобы узнать конкретную стоимость, лучше воспользоваться онлайн-калькуляторами или спросить напрямую у страхового агента.
Документы для страхования квартиры
Перечень необходимых документов зависит от требований страховой компании. Генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов подчеркнул, в общем виде они выглядят так:
В зависимости от страховой организации пакет документов может немного отличаться, но выглядит он примерно так:
Если хотите застраховать отделку квартиры, то в страховую организацию представляется описание имущества внутри квартиры, резюмировал Баранов.
Как я экономлю на ежегодном ипотечном страховании
В июне 2018 года я купил квартиру в ипотеку. Ипотеку оформил в Сбербанке.
Первые два года я оплачивал страховки через «Сбербанк-страхование». Это было удобно: оформил все электронно, заплатил и забыл. За первый год я заплатил около 9 тысяч рублей в отделении банка, когда заключал кредитный договор, за второй год — около 5 тысяч. Страховая премия стала меньше, потому что значительно уменьшилась задолженность по кредиту: я использовал материнский капитал.
Я был уверен, что во всех страховых компаниях цены примерно одинаковые — плюс-минус сто рублей. Поэтому сначала даже не искал другие варианты. Но оказалось, что цены очень даже различаются.
Что за страховки
Если вы купили квартиру в ипотеку, то помимо ежемесячных платежей по кредиту нужно еще раз в год оплачивать как минимум одну страховку — а иногда две и более:
Количество страховок зависит от того, купили вы квартиру во вторичке или в новостройке. В новостройке точно не будет страхования титула, а страхование объекта нужно будет оформлять только после постройки дома и регистрации права собственности.
По закону обязательно только страхование залога. Без него банк не заключит договор ипотеки. Если нарушить непрерывность страхования залога, например один раз забыть оплатить полис, банк может потребовать досрочно исполнить обязательства по кредиту — то есть вернуть всю сумму долга.
Остальные виды страхования необязательны — от них можно отказаться. Однако ставка по кредиту при этом может быть выше: где-то на 0,5%, а где-то и на 4%. Как правило, ради пониженного процента выгоднее оплачивать страховку, хотя в перспективе плата за страхование за все годы может быть равна переплате по кредиту без скидки.
Обычно при ипотеке предлагают комплексную страховку, в которую входят все нужные банку виды страхования. Оформить ее дешевле, чем страховать риски по отдельности.
В моем случае по желанию можно было оформить страхование жизни. Так ставка по кредиту становилась ниже на 1%, поэтому мне было выгодно оплачивать обе страховки. Страховать титул и ответственность мне не предлагали.
Как я оплачивал страховки
По закону банк не вправе требовать, чтобы заемщик оформлял полис в какой-то конкретной страховой компании и страховал риски в одной организации в течение всего срока кредитования. Это нарушает закон «О защите конкуренции»: у вас в любом случае должно быть право самостоятельно выбрать страховщика.
Но обычно ипотечный менеджер еще до заключения договора купли-продажи предлагает купить страховку в дружественной или аффилированной компании.
В моем кредитном договоре даже есть пункт о том, что я обязан заключить договоры на все эти услуги.
Я был готов оплатить дополнительные услуги и просто следовал указаниям менеджера. Главной моей целью была квартира, а эти расходы я принял как должное, в том числе и итоговые 9193,5 Р за страховки от «Сбербанк-страхования». Сумма страховок получилась чуть больше, чем изначально оговорила менеджер.
На следующий год я стал думать, как снова оплатить страхование. Искать другую страховую компанию не планировал — просто знал, что скоро закончится год, за который я заплатил, и мне нужно будет платить страховые премии за новый период.
В личном кабинете «Домклика» — сервиса ипотеки от Сбербанка — мне объяснили, что никуда ходить не надо: страхование можно оплатить в этом же личном кабинете. Нужно ввести остаток долга по кредиту — и система сама все рассчитает.
Примерно за месяц до окончания периода страхования мне позвонила сотрудница банка и напомнила, что нужно уплатить страховой взнос. После звонка от банка дополнительно пришло смс: я мог оплатить страховки, отправив код ответным сообщением.
Мне показалось, что это удобно. Сотрудники банка контролируют процесс, так я не забуду оплатить полисы. В итоге страхование за второй год ипотеки я оплатил через личный кабинет. Получилось примерно 5 тысяч рублей.
На третий год я снова планировал оплатить полисы в «Сбербанк-страховании». По расчетам, страховая премия стала еще меньше, потому что я иногда делаю частичные досрочные погашения — и долг по кредиту уменьшается быстрее.
Обязательно ли страховать квартиру при ипотеке
Ипотека сама по себе обходится дорого, но на ней расходы не заканчиваются – банк в обязательном порядке требует страхование недвижимости, в добровольно-принудительном – страхование жизни. Клиентов дополнительные траты, естественно, не устраивают, поэтому часто звучат вопросы: «Обязательно ли страховать квартиру при ипотеке?», «Можно ли отказаться от страховки?» Ниже мы разберем юридическую сторону вопроса.
Обязательно ли страховать квартиру при ипотеке
Короткий ответ: да. Это прописано в законе «Об ипотеке» – при заключении сделки с банком заемщик обязан оформить страховку на приобретаемое имущество.
Развернутый ответ: при оформлении ипотеки вам предлагают 4 вида страховки – недвижимости, жизни, титула, ответственности. Страхование недвижимости – обязательное, и на то есть веская причина – если с вашим домом/квартирой что-то случится, и страховки не будет, то вы останетесь без жилья, и будете вынуждены дальше выплачивать ипотеку, потому что банк интересуют только деньги, которые вы должны вернуть. Страховка же нивелирует риск – что бы ни случилось, вы сможете закрыть ипотеку и не останетесь в долговой яме.
По страхованию недвижимости есть 2 нюанса: размер возмещаемого ущерба (лимит покрытия) и выбор страховой компании. Размер возмещаемого ущерба – это максимальная сумма, которую страховая компания выплатит банку при возникновении страхового случая. Обычно лимит устанавливается равным имеющейся на текущий момент задолженности перед банком, но лучше оформить полис, лимит которого будет на 10-20% выше текущего долга – дополнительные деньги покроют расходы на оформление бумаг и на неоплачиваемый отпуск, который вам придется взять для решения проблем, если с жилищем что-то случится. С выбором страховой компании все тоже не так просто – страховку нужно оформлять строго в аккредитованной банком страховой компании. Когда вы оформляете ипотеку, вам должны предоставить список таких компаний.
Если вдруг вам навязывают конкретную компанию или не дают выбора – можно смело писать жалобу в антимонопольную службу.
Вкратце о других видах страховки. Страховка на жизнь обязательной не является, но если вы от нее отказываетесь, процентная ставка по кредиту растет на несколько пунктов. С точки зрения банка это оправдано – если по какой-то причине вы станете нетрудоспособным, банк хочет быть уверенным в том, что вы сможете выплатить кредит. Чаще всего страхование жизни обходится дешевле, чем повышение процентной ставки по ипотеке, поэтому лучше купить полис. Титульное страхование – это страхование прав на собственность. Если через 2 года после того, как вы купите квартиру, внезапно объявятся неучтенные наследники и признают сделку недействительной – вы получите компенсацию (при наличии титульного страхования). Если же страхования не будет, вам придется пройти через длительные судебные тяжбы, и не факт, что вы чего-то добьетесь. Поэтому желательно иметь такую страховку, особенно – если учесть, что она обходится очень дешево. Страхование ответственности – это гарантия того, что страховая компания покроет ущерб, который по вашей вине был нанесен третьим лицам. Например – вы залили соседей снизу. Если страхования ответственности нет – вы оплатите им ремонт из своего кармана. Страховка есть – оплатит страховщик.
Это страхование стоит оформлять только в том случае, если у вас есть «свободные» деньги, потому что стоит оно немало.
Обязательно ли страховать каждый год
Зависит от страховой компании, но в целом – не обязательно. Можно оформить страховку сразу на весь срок ипотеки. Разницы по цене не будет – стоимость высчитывается, исходя из оставшегося долга по ипотеке. Если застрахуете сразу всю ипотеку, сумму будут считать так: процент от долга на первый год + процент от остатка долга на второй год + процент от остатка долга на третий год и так далее.
Сколько стоит страхование квартиры и жизни
Стоимость страхования недвижимости зависит от суммы долга, потому что при наступлении страхового случая компания должна полностью закрыть ипотеку. Ориентировочно, полис будет стоить от 0,1 до 0,2% от суммы долга – при долге в 5000000 полис обойдется в 7500. Это – страховка на саму недвижимость, если хотите застраховать отделку и имущество – добавьте еще 0,1%.
Страхование жизни обойдется в 5000-10000 в год, в зависимости от компании. Учтите, что в документах на оформление ипотеки прописаны четкие условия, при которых страхование жизни является «приемлемым» – если в вашей страховке нет каких-то пунктов, банк ее не примет.
Например, почти все банки требуют страхования временной потери трудоспособности, которого нет в базовых пакетах страхования жизни.
Как можно сэкономить
Изучите предложения всех страховых компаний, аккредитованных банком. Обращайте внимание на скидки – некоторые компании снижают цену, если оформляете полис через интернет.
Страхование при досрочном погашении
В последних числах 2019 года был принят законопроект, согласно которому при досрочном погашении любого кредита можно будет отказаться от страхования, вернув себе «неиспользованную» часть суммы. То есть, если вы взяли ипотеку сроком на 6 лет, заплатили за страховку 10000?, и через 4 года досрочно погасили ипотеку – вы сможете вернуть 3333?.
Как отказаться от защиты
У вас есть 2 недели с момента досрочного погашения, чтобы вернуть деньги. Нужно подать письменное заявление в страховую компанию – в течение 7 рабочих дней с момента подачи заявки вам переведут деньги на указанный вами счет.
Отказ от защиты в других случаях
При оформлении
При оформлении отказаться от обязательной страховки нельзя – это нарушает закон «Об ипотеке».
В период охлаждения
Период охлаждения – это 14 дней с момента подписания договора, в которые вы можете отказаться от ипотеки и вернуть все деньги без штрафов. От страхования в этот период также можно отказаться – напишите заявление в страховую, приложите к нему документы об отказе от кредита.
Обязательно ли страховать ипотеку именно в аккредитованных банком компаниях? Да, иначе банк не подпишет/расторгнет договор и обязует вас выплатить всю стоимость.
Обязательна ли страховка по ипотеке, если объектом выступает социальное жилье? Да, его нужно страховать так же, как и любое другое.
Подведем итоги
Если вы оформляете ипотеку, страховку жилья придется покупать в любом случае, потому что это прописано в законе. Страховка на жизнь и работоспособность обязательной не является, но ее отсутствие повысит процентную ставку. Оформлять полис нужно только в аккредитованных банком компаниях – иначе банк ее не примет. Если досрочно погашаете кредит – можно вернуть часть денег, для этого нужно написать заявление в страховую компанию.