дольщики квартиры кто такие
Что делать обманутым дольщикам квартир
Понятие «дольщик» давно вошло в обиход современного человека. На первый взгляд, все просто: дольщик это участник определённого мероприятия, имеющий в нём свою долю. Действующее законодательство России определения этому слову не содержит, Гражданский кодекс использует словосочетание «участник долевого строительства». Но, к сожалению, в стране это слово зачастую воспринимается с негативной стороны. Ведь известно, сколько неприятностей может навалиться на того, которого впоследствии будут называть обманутый дольщик. Вне зависимости, умышленно ли застройщик создал такие условия, или произошли непредвиденные форс-мажорные обстоятельства, последствия для собственника могут быть очень плачевные. Поэтому стоит разобраться, кто же такой дольщик.
Признаки обмана дольщика
Дольщик – это участник долевого строительства, заключивший соответствующий договор. Недобросовестные строители ещё на стадии заключения, возможно, попытаются обмануть.
Вместо долевого участия предложить заключить предварительную сделку купли-продажи. Здесь риск заключается в следующем: на одну квартиру возможно более чем одной сделки. Необходимо внимательно прочесть все условия перед соглашением.
Обманутые дольщики – те, кто оплатил своё участие, терпеливо ждёт стройку, а она по каким-то причинам не начинается, или остановилась. Так что же делать? Каждый участник имеет право проверять ход строительства своего жилья: выйти на строящийся объект, осмотреть будущее жильё. Помимо этого ФЗ-214 предусмотрел обязанность застройщика отчитываться в режиме реального времени о ходе и этапах строительных работ: на сайте строительной компании, возможно, есть альбом, который периодически пополняется свежими фотографиями строительства, или на объекте установлена камера, изображение с которой транслируется онлайн. Такие моменты можно предусмотреть на стадии выбора компании, что может помочь избежать в дальнейшем обмана.
Указанный список не является закрытым.
Действия в случае выявленного обмана
Дольщик, которого пытаются обмануть, может обращаться в различные инстанции: органы власти, самоуправления, судебные, надзорные с целью защиты своих прав. Писать жалобы, требования о проведении проверок.
Если застройщик принял решение временно заморозить стройку по каким-либо причинам, предполагается уведомление будущего собственника. Если же никакой информации участник не получал, то целесообразно написать в адрес компании претензию для выяснения отсутствия предусмотренных проектной документацией работ. Документ составляется в произвольной форме, отправлять лучше заказным письмом с уведомлением. Возможно, на претензию строительная организация даст ответ, согласно которому подтвердить свои намерения по дальнейшему выполнению условий договора. В таком случае ответ и претензию лучше сохранить: пригодится для дальнейшей защиты своих прав.
Гражданское законодательство России предусматривает право расторжения договора в судебном порядке при неисполнении, ненадлежащем выполнении организацией обязательств. Необходимо обратиться в судебные органы с требованием о расторжении сделки, возврате денежных средств и взыскании неустойки. Самостоятельно защитить себя человеку, не сведущему в юриспруденции, достаточно сложно.
Значительное число договоров долевого участия с применением ипотеки. Процедура досрочного расторжения ДДУ в этих условиях усложняется – помимо урегулирования спорных вопросов со строительной компанией, придётся прийти к соглашению с кредитором, что может повлечь за собой незапланированные траты.
Уголовным кодексом Российской Федерации предусмотрена специальная статья для защиты граждан от мошенничества в сфере долевого строительства. Если есть основания полагать, что совершается преступление, стоит обращаться в правоохранительные органы с соответствующим заявлением. Процедура расследования уголовного дела может затянуться на несколько лет, ведь следственным органам для привлечения виновного лица необходимо провести целый комплекс мер – допросить потерпевших, провести экспертизы, чтобы установить.
При инициировании перед арбитражным судом процедуру о банкротстве застройщика, дольщику необходимо предоставить суду заявление, что по ДДУ не исполнены обязательства. Недобросовестная организация может скрыть наличие обманутых участников и не сообщить о неисполненных обязательствах. Чтобы включили в реестр требований кредиторов, составляется заявление в суд, рассматривающий дело о банкротстве.
Арбитражный суд рассматривает поступившие документы и выносит определение о включении дольщика в реестр.
Закон при банкротстве застройщика стоит на стороне участника ДДУ. Его требования удовлетворяются в первоочередном порядке. Целесообразно объединиться с другими обманутыми дольщиками, совместными усилиями привлекать к проблеме средства массовой информации, обращаться с коллективными письмами, жалобами в соответствующие инстанции.
Проблемные вопросы защиты своих прав судебным порядком
Вопросы, возникающие при долевом участии, требуют внимательного подхода, изучения не только законодательства, но и судебной практики, складывающейся в этом направлении.
Как бы не назывался договор, заключаемый между застройщиком и гражданином, если смысл выражен в передаче денежных средств взамен обязательств компании построить и сдать в эксплуатацию жилой многоквартирный объект с последующей передачей квартиры – это договор долевого участия в строительстве жилого дома. Сложность может возникнуть при попытке судебной защиты нарушенных прав. Если договор назван иначе, например, купли-продажи, то необходимо доказывать, что по юридическому смыслу, это не что иное, как долевое участие, и к нему подлежит применять способы защиты, предусмотренные ФЗ-214.
Поэтому будущему собственнику ещё на стадии подписания договора необходимо обезопасить себя на будущее, не соглашаться на сомнительные варианты заключения договора, предлагаемые застройщиком.
Если имеются малейшие недостатки, то нужно действовать решительно.
Необходимо обратиться к строительной организации с официальным письмом, описать причину обращения и предложить урегулировать спор мирным путём, установив определённую дату устранения.
Если застройщик не устранит нарушения, то покупатель вправе обратиться с иском о взыскании ущерба, а также компенсации морального вреда.
В суде необходимо будет доказать, что квартира сдана с нарушениями проектной документации, тогда у истца есть возможность получения не только денег на улучшение условий, но и неустойки по Закону о защите прав потребителей.
Перенос срока сдачи объекта
Законным перенос срока сдачи жилого помещения в эксплуатацию будет в случае надлежащего оформления. Зарегистрированное соглашение к ДДУ в органах Росреестра – законное основание к сдаче в иные сроки, нежели в первоначальном соглашении. Сделка не зарегистрирована – значит, недействительна, и не лишает собственника права на получение всех положенных компенсаций.
Подписывать подобный документ об изменении срока не обязательно, это волеизъявление участника, не обязанность. Тем более, установление нового срока соглашением, лишит права требовать выплат: неустойки и морального вреда.
Квартира сдана в срок, без отступлений от документов, технических регламентов, строительных норм и правил. После передачи жилья выявлено, что вид из квартиры открывается на большеразмерное инженерное оборудование.
Если в условиях прописана возможность замены квартиры, то застройщик обязан удовлетворить такое пожелание. В судебном порядке есть шанс на взыскание штрафных санкций и компенсации морального вреда. По условиям закона о долевом строительстве, покупателя обязательно оповещают о расположении оборудования, мест общего пользования.
Условие о замене не предусмотрено? Собственник лишается такого права, но приобретает на взыскание положенных штрафных санкций.
Добросовестная организация при намерении не нарушать закон, пойдёт на уступки в рамках действующего законодательства.
Инициатива застройщика о расторжении договора
От временных затруднений не застрахован никто. Отсутствие финансирования участника ДДУ вследствие любых причин, и поэтому невозможность оплатить в срок – основания для недобросовестных участников рынка долевого строительства для обращения в судебные органы с требованием об отказе от исполнения договора. В судебном порядке необходимо доказать, что в силу Гражданского кодекса (ст. 10) подобное поведение является злоупотреблением правом со стороны организации.
Незначительная просрочка не может сама по себе являться основанием к расторжению. Законодательство при подобных случаях стоит на стороне дольщиков. Суд, вынося определение, исходит из положений гражданского законодательства о добросовестности и разумности при поведении в правоотношениях по просроченной оплате. Чтобы застраховать себя от тяжб при небольшой просрочке, неплохо предусмотреть такое условие в заключаемом соглашении.
Не надо бояться защищать права и добиваться положительного разрешения спора и в высшей судебной инстанции – Верховном суде России.
Таким образом, сейчас защита прав дольщиков – целый институт, продолжающий совершенствоваться. Регулярно с законодательной инициативой выступают организации, объединения, направленной на укрепление законности, минимизирование рисков, открытость и прозрачность долевого строительства.
Решив приобрести жильё посредством принятия участия в строительстве, гражданин понимает, что при неверном толковании им условий договора, несогласования всех существенных положений, может понести серьёзные финансовые и временные потери по защите нарушенных прав.
Чтобы избежать неприятных ситуаций с застройщиком, нужно:
Выбор строительной организации – важный шаг. От опыта, открытости застройщика зависит дальнейшая судьба долевого строительства. Доверять или нет «фирмам-однодневкам» или обещающим сдачу объекта по заниженным ценам – самостоятельный выбор каждого. Достаточно просчитать все возможные риски по срокам сдачи, возможной заморозке строительства, банкротству застройщика, чтобы принять верное решение.
Обезопасить себя поможет также и право, данное законом о долевом строительстве, контролировать и проверять ход и этапы строительства жилого дома в любой момент. При возникновении любых сомнений в деятельности застройщика лучше сразу инициировать официальную процедуру: обращения с письмами, претензиями к организации. Все это поможет в будущем отстоять свои права, получить причитающиеся по закону компенсации, включая морального вреда.
Каждый человек мечтает обзавестись собственным жильем, однако его стоимость сегодня довольно высока, поэтому позволить себе такую покупку могут не все. Одним из вариантов выхода из сложившейся ситуации является долевое строительство. Оно позволяет вложить деньги в возведение любого объекта недвижимости, а по завершении работ получить жилую площадь. Но здесь важно понимать, что долевое строительство имеет множество нюансов, которые следует учитывать, поскольку этот способ приобретения недвижимости является одним из самых рискованных.
Что такое дольщик. Определение
Итак, разговор о долевом строительстве и его особенностях следует начать с определения, кто такие дольщики. Данный термин обозначает некое лицо, которое участвует в долевом строительстве любого объекта жилой недвижимости и получает право на приобретение квартиры в будущем доме по сниженной цене.
Формирование пая дольщиков начинается еще на стадии возведения фундамента для будущего строения. В некоторых случаях можно присоединиться к строительству и на более позднем этапе, но в этом случае скидка на приобретение жилья будет меньше.
Преимущества долевого строительства
Отзывы дольщиков об этом виде строительства довольно противоречивы, но его преимущества вполне очевидны:
Таким образом, если у вас нет денег на покупку собственного жилья, то участие в долевом строительстве станет неплохим решением.
Кто является участником договора: права и обязанности
При участии в долевом строительстве обязательно заключается договор между владельцами паев и строительной компанией. Согласно этому договору, дольщики обязаны вовремя вносить платежи, если жилая площадь приобретается в рассрочку, а также выполнять другие обязательства, прописанные в документе. Застройщик, в свою очередь, обязан завершить строительство объекта и ввести его в эксплуатацию в оговоренный срок.
Взаимоотношения между дольщиками и застройщиками регулируются законодательством на федеральном уровне. В 2004 году в него был внесен ряд поправок и доработок, благодаря которым участие в долевом строительстве стало более безопасным. Причиной этому стал ряд громких скандалов, когда права дольщиков были нарушены.
Что такое ДДУ
Итак, мы уже определились в том, кто такие дольщики, поэтому теперь пришло время немного разобраться в терминологии долевого строительства. Самым распространенным термином, с которым сталкиваются дольщики, является ДДУ. Это договор долевого строительства (участия), который заключается между застройщиком и пайщиками. Он выступает гарантией того, что права обеих сторон не будут нарушены. Несоблюдение любых условий может стать основанием для судебного разбирательства. Как показывает практика, в подавляющем большинстве споров между дольщиками и застройщиками они решаются в пользу первых, но решение проблем в судебном порядке может длиться несколько лет.
Суть долевого строительства
Получить исчерпывающую информацию об этом виде строительства можно в законе «О долевом строительстве», на основании которого между дольщиками и застройщиками должен быть заключен договор, обязывающий первых вносить своевременные платежи, а вторых – закончить строительство жилого объекта в срок.
Когда дом будет закончен, каждый дольщик получает в свою собственность квартиру. Параметры жилья также прописываются в договоре, поэтому владелец пая долевого строительства получит ту квартиру, которую он изначально хотел.
Права участников долевого строительства
Мы уже знаем о том, кто такие дольщики, поэтому теперь нужно поговорить о том, какие законные права у них есть. Права и обязанности обеих сторон, принимающих участие в долевом строительстве, прописаны в ДДУ. Любое несоблюдение контракта одной из сторон дает другой повод для обращения в суд.
Как показывает практика, причинами большинства конфликтных ситуаций являются следующие:
При возникновении любой конфликтной ситуации при долевом строительстве, дольщики могут обратиться в защиту прав потребителя, где ему предоставят подробную информацию о сложившейся ситуации, а также подскажут, как лучше поступить.
Договор залога: что это и для чего он нужен
Если вы приобретаете жилье в рассрочку, то помимо ДДУ вам придется заключать еще и договор залога. Это является требованием действующего законодательства и позволяет защитить права дольщиков и застройщиков. Документ составляется в электронном виде, подписывается обеими сторонами, после чего отправляется на государственную регистрацию. Для этого документ должен быть составлен на строительном объекте и нотариально заверен.
При отправке договора на государственную регистрацию к нему прикрепляется пакет следующих документов:
Подавать документы на регистрацию может любая из сторон, участвующих в подписании договора.
Как стать участником долевого строительства
Дольщики дома или любого другого объекта жилой недвижимости, чтобы принять участие в долевом строительстве, должны выполнить следующие действия:
Это стандартная процедура, которую должен пройти дольщик квартиры, чтобы обзавестись собственным жильем при помощи долевого строительства.
Контроль и надзор за соблюдением прозрачности сделки
В наши дни защита дольщиков, а именно их прав, находится на очень высоком уровне. Если всего несколько лет назад долевое строительство было довольно рискованным занятием, то сегодня вкладывать деньги в него можно, совершенно не опасаясь потерять свои финансовые средства.
Объекты долевого строительства находятся под надзором региональных и муниципальных представительств, поэтому легитимность любой сделки будет соблюдена.
Что делать обманутым дольщикам
Несмотря на жесткое регулирование долевого строительства со стороны государства, тем не менее обманутые дольщики – далеко не редкость. Это происходит из-за того, что недобросовестные застройщики могут заморозить строительство объекта или вовсе не начинать его, взимая при этом деньги дольщиков за квадратные метры.
Признаки нарушения прав дольщиков
Существует отдельный реестр обманутых дольщиков, в котором фиксируются все жалобы, касающиеся нарушения прав пайщиков.
Причин для возникновения конфликтных ситуаций может быть довольно много, однако самыми распространенными являются:
Важно понимать, что, заключая контракт с застройщиком на участие в долевом строительстве, пайщик имеет полное право контролировать ход работ по возведению дома на всех стадиях. Если по каким-либо причинам ему отказывают в этом, то это является грубым нарушением его законных прав.
Если у пайщика возникнет хоть малейшее подозрение на то, что строительная компания не выполняет свои обязательства, то следует как можно скорее попытаться прояснить ситуацию.
Порядок действий по решению конфликтной ситуации
Если между дольщиками (СПб это или другой город) и застройщиком назрела конфликтная ситуация, то для ее решения нужно предпринять следующие действия:
Если застройщик заявил о банкротстве, то необходимо найти официальные сведения, подтверждающие это. Проверенным источником является газета «Коммерсант» и единый государственный реестр. Если официальных данных о банкротстве найдено не будет, то нужно обратиться в суд.
Для того чтобы довести дело до судебного разбирательства, потребуется подготовить пакет следующих документов:
Если суд оправдает застройщика, то решить проблему можно при помощи арбитражного суда. Для этого к перечисленным выше документам необходимо прикрепить решение суда.
Рассмотрение обращений дольщиков о невыполнении застройщиком своих обязательств занимает 20 дней, после чего жалоба вносится в единый реестр. Бывают случаи, когда дольщикам отказывают в регистрации жалобы. В этом случае нужно обратиться за консультацией к юристу, специализирующемуся в данном вопросе.
Как показывает практика, долевое строительство – это отличный вариант для людей, у которых сразу нет полной суммы для приобретения жилья. Но как бы там ни было, перед подписанием договора необходимо досконально с ним ознакомиться, а также узнать, кто такие дольщики, чтобы в дальнейшем не попасть в неприятную ситуацию.
Обманутые дольщики будут чаще получать компенсации, а не квартиры
Фондом уже приняты решения по 100 тысячам обманутых дольщиков. Они получили либо квартиры, либо компенсации.
По итогам первого полугодия 2021 года Наблюдательным советом фонда примерно по 30% объектов были приняты решения о выплате компенсаций, 70% домов решено достраивать. При этом в связи с тем, что стоимость строительства растет, критерий экономической эффективности меняется, сказал Тимофеев. «Мы предполагаем, что в будущем основные решения будут в пользу выплат. С одной стороны, это позволит уместиться в лимит бюджетных средств, который предполагается направить на решение этой проблемы. С другой стороны, проблема граждан будет быстрее решена».
Объекты, которыми занимается фонд, становятся все сложнее, добавил Тимофеев. Судьба тех, по которым можно было быстро принять решения, уже определена. Насчитывается около 460 домов, по которым не хватает документов, проектной документации. Фонд занимается розыском этих документов через следственные органы, арбитражных управляющих и другими способами.
Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация
Что такое ДДУ
Договор долевого участия (ДДУ) — это документ, по которому покупатель передает свои деньги на этапе строительства недвижимости застройщику, чтобы тот мог использовать эти средства для возведения жилья. Таким образом, инвестор приобретает долю этого объекта и становится дольщиком. В отличие от договора купли-продажи (ДКП) ДДУ всегда заключается до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. В результате этого механизма дольщик может значительно сэкономить на покупке жилья, при этом сталкиваясь с определенными рисками.
Долевое строительство регулируется ФЗ 214 [1]. Однако вплоть до 2019 года дольщики были слабо защищены законодательно. Отдавая свои деньги девелоперу, они рисковали столкнуться с ситуацией, когда застройщик выводил все средства, не закончив объект. В таком случае покупатели лишались и денег, и жилья. Два года назад в закон были внесены принципиальные изменения. Между застройщиками и дольщиками теперь появились дополнительные участники, которые гарантируют безопасность вложенных средств.
Механизм долевого участия сейчас выглядит таким образом: покупатель заключает с застройщиком договор, средства дольщика попадают на эскроу-счет и остаются там заблокированными до момента сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, для строительства объекта застройщик использует не средства дольщиков, а собственные средства либо банковские кредиты. Как только покупатель оформляет жилье в собственность, деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику. Если девелопер не выполняет своих обязательств (например, не сдает объект в срок), деньги могут быть возвращены дольщику. Пока средства находятся на эскроу-счете, ими никто не может воспользоваться.
Плюсы и минусы ДДУ
Изменения, внесенные в закон о долевом строительстве, сделали эту сферу более безопасной для покупателей недвижимости. Однако по-прежнему наравне с плюсами в этой схеме покупки жилья есть и свои минусы.
К плюсам ДДУ относят:
При этом сохраняется ряд минусов при покупке жилья через ДДУ:
На что обратить внимание при заключении ДДУ
Договор долевого участия должен обязательно включать следующие сведения:
Не следует торопиться подписывать договор. Предварительно стоит провести проверку:
Электронная регистрация ДДУ
Чтобы договор долевого участия имел законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. В обычном виде этот процесс может занимать до месяца, но сейчас появилась возможность проводить такую процедуру в электронном виде. Это значительно упрощает процесс, а главное — укорачивает сроки. В электронном виде регистрация занимает пять — семь дней.
Чтобы зарегистрировать ДДУ, потребуется текст договора, заявление в Росреестр или МФЦ и электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Сделать подпись можно в специализированных аккредитованных центрах, список которых размещен на сайте государственных услуг [4]. ЭЦП должна быть сделана человеком, который подписывает реальный договор.
Когда все условия утверждены, договор подписан с двух сторон, требуется заверить его с помощью ЭЦП, затем направить в Росреестр или МФЦ согласие на использование ЭЦП в бумажном виде и уже после этого загрузить все документы на сайт Росреестра. За регистрацию необходимо заплатить пошлину, но за использование цифровых сервисов предлагается скидка 30%.
В электронном договоре обязательно должны быть указаны: полная стоимость сделки, параметры квартиры, сроки сдачи объекта, каким образом происходит оплата, гарантийный срок на объект, данные на земельный участок под зданием [5].
Стоимость электронной регистрации договора складывается из затрат на создание ЭЦП (около 2 тыс. руб.) и пошлины Росреестра (от 7,9 тыс. до 10,9 тыс. руб.).
В результате дольщик на электронную почту получает выписку из ЕГРН, которую можно проверить по кадастровому номеру на сайте Росреестра.
Расчет неустойки по ДДУ
Если застройщик не смог выполнить свои обязательства по сдаче объекта в срок и не предупредил дольщиков об этом факте за 60 дней, покупатели вправе требовать неустойку согласно ст. 6 ФЗ-214 [6]. Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России, актуальной на день реальной сдачи объекта и подписания акта, от цены договора. Это число должно быть умножено на каждый день просрочки. Причем если дольщик является гражданином Российской Федерации, то размер увеличивается вдвое и составляет 1/150 от ставки ЦБ.
Например, вы купили квартиру за 1 млн руб. Официальный срок сдачи объекта был 31 декабря 2020 года. Застройщик не смог закончить строительство, просрочка составила 33 дня на 1 февраля 2021 года. Чтобы рассчитать размер неустойки, необходимо уточнить размер ставки ЦБ на 1 февраля, когда был подписан акт о передаче квартиры. В данном случае это 4,25% [7].
Если покупателем является юридическое лицо, формула будет выглядеть так:
1 млн руб. * 33 дня * 1/300 *4.25 = 4,675 тыс. руб.
Если покупателем выступает физическое лицо, гражданин РФ, применяется следующий подсчет:
1 млн руб. * 33 дня * 1/150 *4.25 = 9,350 тыс. руб.
Что такое переуступка прав по ДДУ
Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже выкуплены, права на них находятся у дольщиков, у застройщиков напрямую по ДДУ вы их приобрести уже не можете.
Инвесторы же, прибавив к цене застройщика небольшой процент, передадут права на интересующее вас жилье. Пока идет стройка, объект еще не является собственностью, соответственно, его нельзя купить или продать. Зато можно передать другому человеку права на эту квартиру в будущем. У такого типа сделок тоже есть свои особенности.
Комментарий эксперта
Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России, управляющий партнер «Легес Бюро»:
— Покупка квартир на первичном рынке недвижимости всегда пользовалась большой популярностью. Преимущества новых домов очевидны: это выгодные инвестиции, большой диапазон цен и многообразие представленных планировок. При возведении новостроек применяются современные технологии, которые отвечают требованиям экологической безопасности и надежности и обеспечивают необходимый уровень комфорта.
Изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов сделали покупку по ДДУ максимально безопасной с точки зрения сохранности денег дольщика. В случае отзыва лицензии у банка страховой порог при этом составляет 10 млн руб. Сейчас деньги дольщика после государственной регистрации договора поступают на открытый в банке эскроу-счет. Эти средства используются для фондирования кредита и перечисляются на счет застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию. Банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта, при этом вычитает свои средства.
Дольщик может расторгнуть договор тремя способами:
Застройщик также может расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за систематического нарушения сроков оплаты или просрочки более чем на два месяца.
3. По суду. Если строительство жилья прекращено или приостановлено, если существенно изменена проектная документация, включая изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, возможно обратиться в суд для расторжения договора.
Покупка недвижимости с помощью ипотеки не лишает дольщика права расторжения ДДУ при наличии оснований. При этом необходимо учитывать условия договора, по которым деньги должны вернуться на счет банка в счет погашения кредита.
Девелопер должен передать покупателю квартиру с теми параметрами, которые соответствуют договору, проектной документации и строительным нормам. Если дольщик обнаруживает, что его жилье не соответствует договоренностям или вовсе не пригодно для использования, он вправе потребовать устранения всех недостатков. Также можно договориться об уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков. Если застройщик отказывается привести квартиру в состояние, пригодное для проживания, дольщик может расторгнуть договор.
Гарантийный срок распространяется обычно на сам объект (не менее пяти лет) и на технологическое и инженерное оборудование (не менее трех лет). Действие этой гарантии начинается с момента подписания акта о передаче объекта. В течение этого срока собственник может потребовать от застройщика устранить выявленные им недостатки объекта. Если застройщик отказывается их исправлять, нужно обратиться в суд.
Случается, что застройщик пытается передать объект, который расходится с проектной документацией. Также возможны ситуации, когда квартира соответствует проекту, но в ней есть существенные недостатки. Если их зафиксировал специалист, то дольщик может отказаться от договора ДДУ. Отмечу, что все-таки ситуации с неустранимыми недостатками встречаются не так часто.
Если дольщик будет взыскивать расходы на устранение недостатков, он получит ту сумму, которая была указана при заключении договора. Но стоит учитывать, что за время, прошедшее с его подписания, из-за инфляции денег на ремонт может не хватить. Поэтому выгоднее настаивать на устранении недостатков самим застройщиком.