Инвест отель что это
Что такое инвест-отель
Рассказываем, что это за новый формат жилья, и чем он отличается от апарт-отелей и ЖК.
Инвест-отель – это по сути гостиница. Основное отличие от апарт-отелей в том, что инвест-отели рассчитаны на краткосрочное пребывание. Жильцы проведут в его стенах от одного дня до месяца, но вряд ли больше. В таком проекте предусмотрено все необходимое для туристов, командировочных и других постояльцев. Квартиры здесь называются юнитами. Это компактные и комфортные апартаменты с ремонтом, мебелью и всем необходимым для проживания.
Главное отличие инвест-отелей от классических гостиниц в том, что номера принадлежат разным собственникам. Инвестор может приобрести в таком проекте хоть один юнит, хоть весь этаж. Покупатель имеет дело с гостиничным оператором, который ежемесячно выплачивает ему вознаграждение. Все остальные заботы (поиск арендаторов, уборку) администрация отеля берет на себя.
Инвест-отели обычно строят в удобных местах, востребованных у будущих арендаторов. Чаще всего такие гостиницы возводят в центре города или недалеко от аэропорта. Подобных проектов в Петербурге не так много, поэтому рынок не перенасыщен. Это значит, что инвест-отели будут востребованы у постояльцев, а юниты при желании легко перепродать.
Управляющая компания предложит инвестору разные доходные программы и посчитает прогноз заполняемости. Обычно он составляет 70% для четырехзвездочной гостиницы. Чаще всего инвестору предлагают фиксированный ежемесячный платеж, или процент от сдачи номера в аренду. Во втором случае доход будет плавающим в зависимости от сезона и заполнения номера. Заранее оговаривается, будет ли собственник платить коммуналку в период простоя.
На мебель и интерьер номера есть гарантийный срок, до истечения которого ремонтом занимается управляющая компания. После – собственнику будут приходить уведомления о том, что нужно что-то заменить или исправить. Заниматься этим будет УК, а заплатить придется инвестору. Если же что-то сломает постоялец, УК должна добиться от него оплаты за повреждения.
Цены на юниты начинаются от 2,5 млн в строящемся проекте. В готовом отеле со всей обстановкой цена стартует от 6,5 млн за юнит. Доходность подобных проектов от 10 до 15% в год. Для сравнения, квартира в аренду приносит только 3-4%.
Важно помнить, что юнит в инвест-отеле – это коммерческая недвижимость, поэтому придется заплатить НДС при покупке. Если собственник захочет продать юнит, он сможет это сделать через управляющую компанию. Обычно у нее есть лист ожидания покупателей, готовых приобрести номер с потоком арендаторов.
Инвест отели
Инструментов инвестирования много. Например, можно купить облигации Сбербанка, акции Роскосмоса или ГАЗПРОМА или отдать деньги в управление девелоперской компании, которая построит для вас квартиру. Это тоже инвестиция в результате которой вы получаете квартиру в новострое.
Также можно вложить деньги в отельный бизнес. Например, напрямую и через посредников, купить объект полностью или вложиться вместе с другими участниками.
В этом материале вы узнаете:
Что такое инвест отели?
Это апарт-отели или гостиницы в которые вы можете инвестировать и получать долю от прибыли. Инвест отель может быть уже функционирующим или новым/будущим объектом (находиться в процессе строительства). В обоих случаях владелец продает доли в объекте и привлекает инвесторов.
Зачастую при сотрудничестве по такой схеме вам предлагаются разные программы инвестирования в тот или иной апарт-отель, отель. Сумма инвестиций может быть минимальной для нескольких участников или в полном размере стоимости объекта. Ее устанавливает управляющий и/или организатор проекта инвест отеля.
Обычно вам предлагают покупать доли, юниты или токены в каждом объекте. А в договоре прописывают, что дает такая покупка.
Инвестиция может быть короткой или долгосрочной. Все зависит от предложения инвестору, которое готовит управляющая компания.
При данной схеме сотрудничества к инвестору может переходить часть права собственности на объект. То есть вы получаете право на долю в прибыли или фиксированные платежи от управляющей компании.
Все условия инвестирования в инвест отель прописываются в инвестиционном договоре между инвестором и управляющей компанией.
Чем выше риск, тем больше прибыль. Этот принцип никто не отменял и в отельном бизнесе. Когда инвестируешь в проект на этапе проектирования, начала строительства или покупки старого здания, цена доли в 2-3 раза ниже работающего объекта.
Мифы об инвестировании в такие отели
И это верно. Но в инвест отеле за хлопоты отвечает управляющая компания. Точнее вы ей платите за хлопоты, заполняемость, продвижение, управление. И в итоге даже за прибыль которую мы получаем в инвест отеле на посуточной аренде жилья.
4. Управляющая компания не сможет обеспечить нужную заполняемость.
Сегодня в Санкт-Петербурге нехватка жилья для посуточной аренды или мини-отелей уровня 3‑х звезд. Год назад из этого сегмента ушли хостелы и жилье посуточно не может их полностью заменить. Инвест отели отлично подходят как для иностранных туристов, так и для деловых людей, которые приехали на пару дней и хотят сэкономить. Чаще всего проект под инвест отель уже работает и видна статистика заполняемости за год. Ее дает управляющая компания. Располагая информацией, легче принять решение.
Учтите, что рынок апарт-отелей, апартаментов посуточно за последние 5 лет растет более чем в 7 раз за год. К примеру, за 2019 год он вырос аж на 810%.
5. Мой номер будет простаивать.
Это и вправду миф. В инвест отелях вы приобретаете не номер, а долю в отеле и получите долю от прибыли всего отеля. Этим вложение в инвест отел отличается от инвестирования в квартиру для сдачи посуточно.
Как и в любом бизнесе налоги вы платите после получения прибыли. Зарегистрируйте ИП и платите 6% с дохода на инвестицию. Если вы не узаконите свой бизнес, то как физическое лицо вам придется платить 13% от прибыли. Если вы ИП, то избавляетесь от налога на имущество. В случае если нет ИП то его ставка 0.1% от кадастровой стоимости апартаментов. Если их цена 1 млн, то ваш налог на имущество в России составит 1000 рублей.
Доли в инвест отелях или гостиница в собственности, что лучше?
«Храните яйца в разных корзинах», ведь так разделяете риски. Диверсификация важна для управления прибылью от инвестирования в отельный бизнес и бизнес посуточной аренды квартир. Наука и жизнь нам говорит, что лучше инвестировать по частям в три объекта отельного бизнеса, чем владеть и управлять одним. С учетом сезонности и продвижения какой-то из объектов точно даст хорошую прибыль.
Поэтому управляющие компании привлекают инвестиции в развитие своего номерного фонда через запуск инвест отеля. Если хотите инвестировать в бизнес посуточной аренды жилья, обратите внимание на этот формат вложений.
Портфолио Сокрома (Презентация)
Часто предлагаем наши проекты инвест отелей с долевым участием. Доходность объектов 13-41%. Чем выгоднее предложение, тем больше желающих. И тем быстрее доли разбирают. Если вам интересен такой формат, свяжитесь с нами.
И немного инсайдерской информации. Ниже показан уровень сервиса, который предоставляем в каждом из отелей, апарт-отелей или апартаментов. Это преимущество, которое важно в бизнесе посуточной аренды жилья.
Мы повышаем стандарты отельного бизнеса в России, развиваем гостеприимство и доводим сервис до совершенства. Продвигаем франшизу по регионам, чтобы помочь отельерам продвигать их бизнес. У нас много решений, которые позволяют выстоять даже в самый серьезный кризис.
Постоянно тестируем и внедряем новые методы управления объектами. И это работает ведь наши клиенты экономят и зарабатывают миллионы рублей! Если хотите так же, давайте сотрудничать и продвигать зарабатывать вместе.
Мягкая подушка … безопасности. Почему стоит вложить средства в инвест-отель?
Best Western: от неформального объединения до крупнейшей мировой сети
Петербург, как уже говорилось выше, — один из пионеров в стране по инвестированию в апартаменты. Если задать запрос в поисковике «купить апартаменты от застройщика», в выборке окажется более 40 (!) предложений. Как выбрать среди такого многообразия? Вспоминаем, что главная цель покупки — заставить деньги работать. А значит, нужно ориентироваться на имя застройщика и бренд, под которым будет работать апарт-отель.
В 2020 году на рынке недвижимости и туризма Северной столицы произошло знаковое событие: одна из крупнейших гостиничных сетей мира — Best Western — включила в свою глобальную «семью» апарт-отель Zoom Apart* на Черной речке, который строит ГК ФСК.
Бренд Best Western появился более 70 лет назад в Соединенных Штатах Америки. Его основатель, опытный отельер Мерил Ки Гертин, предложил объединиться владельцам гостиниц и придорожных мотелей, находившихся на расстоянии «меньше бензобака» друг от друга, чтобы рекомендовать путешественникам на будущие поездки отели из своего круга. Участники согласились придерживаться высоких стандартов качества и обслуживания — словом, держать марку. Так из неформальной договоренности появилась одна из крупнейших в мире гостиничных сетей, у которой сегодня есть отели на пяти континентах во всех ценовых сегментах: от эконом-класса до премиум. Собственные программы группового и пакетного туризма обеспечивают высокую загрузку отелей, а программа лояльности дает стабильный процент повторных проживаний и рекомендаций.
Петербург, как уже говорилось выше, — один из пионеров в стране по инвестированию в апартаменты. Если задать запрос в поисковике «купить апартаменты от застройщика», в выборке окажется более 40 (!) предложений. Как выбрать среди такого многообразия? Вспоминаем, что главная цель покупки — заставить деньги работать. А значит, нужно ориентироваться на имя застройщика и бренд, под которым будет работать апарт-отель.
В 2020 году на рынке недвижимости и туризма Северной столицы произошло знаковое событие: одна из крупнейших гостиничных сетей мира — Best Western — включила в свою глобальную «семью» апарт-отель Zoom Apart* на Черной речке, который строит ГК ФСК.
Инвестиции в апарт-отель: доходность и подводные камни
В последние годы в Москве и Санкт-Петербурге активно развивается строительство апартаментов. Апартаменты юридически — это нежилые помещения, но фактически в них можно жить или сдавать их в аренду. В апартаментах нельзя постоянно зарегистрироваться, не предусмотрены места в детском саде, школе и поликлинике. Но в отличие от квартир апартаменты стоят дешевле, и, поскольку нет социальных обязательств, располагаются в более удобных местах близко к центру. У Кремля жилой дом не построишь, а вот апартаменты — вполне.
Апартаменты бывают двух типов, но я бы сказал, что даже трёх:
2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно
3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)
Я пробегусь по первым двум и подробно остановлюсь на третьем.
1. Жить самому
Если вам не нужен детский сад, школа, районная поликлиника, но вы хотите жить в центре или купить «жильё» дешевле — это ваш формат.
2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно
Апартаменты — это самый удобный вариант для сдачи в аренду: стоят дешевле квартиры, часто продаются с отделкой, не нужно «прописывать» арендаторов, совсем нет или гораздо меньше проблем с соседями при сдаче посуточно.
Можно сдавать в аренду самому. Это достаточно легко делать помесячно, но становится очень хлопотно посуточно: кто-то должен заселять гостей, убираться в номерах, стирать белье, ремонтировать сантехнику, принимать оплату и т.д. Самостоятельная посуточная сдача в аренду — это вторая работа или бизнес, но никак не инвестиция.
Для того, чтобы освободить собственников от забот, существует управляющая компания (управляющий, консьерж-сервис). Зачастую эти функции выполняет аффилированная компания застройщика, который построил апартаменты. Но если застройщик таких услуг не предоставляет, найти честного управляющего проблематично.
Обычно за свои услуги управляющий берет 20-30% выручки от аренды номера. Дополнительно собственник оплачивает расходы на обслуживание апартаментов: бронирование, уборку и т.п., а также коммунальные услуги по счетчикам.
Помесячная сдача в аренду апартаментов менее выгодна, чем посуточная: месячная цена примерно равна аренде квартиры, а посуточная в 2-3 раза выше. При посуточной сдаче критически важна честность управляющего: чтобы он не сдавал апартаменты в аренду в тайне от собственника.
Помимо работы за проценты, некоторые управляющие предлагают доходные программы. Управляющий берет в аренду апартаменты и сам сдает их сколько хочет, а собственнику платит установленный % от стоимости апартаментов или фиксированную сумму в месяц. В очень редких случаях управляющий даже обязуется выкупить апартаменты через 5 лет.
3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)
В таком формате апартаменты (т.е. номера) сдаются управляющей компанией только посуточно под брендом гостиницы (отеля). Собственник лишен возможности сдавать их самостоятельно. Управляющая компания предлагает собственнику работать за % от выручки (25-30%) или по доходной программе.
Выручка
Выручка зависит от локации апарт-отеля. Предпочтительно, чтобы он располагался в 5-10 минутах ходьбы от центра или от метро (не очень далеких от центра станций).
На выручку влияет сезонность. Например, в Санкт-Петербурге самые большие цены и заполняемость номеров с мая по июль.
Но далеко не все 365 дней в номере будут гости. В сезон заполняемость больше (например, 90%), а несезон меньше (например, 30-60%). В среднем по году от 60% до 80% в зависимости от отеля и стараний управляющего.
На выручку влияет площадь и категории номеров. 14-16 кв.м. — это совсем маленький номер эконом-категории, от 20 кв.м. уже идет комфорт. Категория предполагает соответствующий ремонт и оснащение номера.
Например, среднемесячная выручка (не прибыль!) от аренды номера до 20 кв.м. в СПБ может составлять 40-55 тыс. руб. Здесь и далее берем для расчетов номер до 20 кв.м.
Расходы
Из выручки нужно вычесть расходы. Они включают в себя эксплуатацию номера (например, 200 руб./кв.м.), коммунальные услуги по счетчикам. Можно рассчитывать на 40-50 тыс. руб. в год.
Учтите, что номер при посуточной сдаче подвергается ускоренной амортизации: стареет и разрушается. Его нужно раз в 5-7 лет ремонтировать. На ремонт может потребоваться 300-600 тыс. руб. и более. Эти суммы нужно распределить по годам при подсчете доходности инвестиций в номер.
Не нужно забывать, что сдача в аренду нежилых помещений — это уж точно предпринимательская деятельность. Налоговая о вас непременно узнает из данных Росреестра. Поэтому нужно регистрировать ИП или ООО.
Если выручка небольшая (меньше 700-900 тыс. руб.), то лучше платить 6% с дохода. Если больше, в т.ч. когда сдаете несколько номеров, то лучше взять патент на аренду (ок. 50 000 руб. в год).
Помимо налога 6%, нужно заплатить страховые взносы 28 000 руб. + 1% с дохода, превышающего 300 000 руб.
А… самое главное: 25% от выручки управляющему. Но он себя не обидит: первым возьмет свое вознаграждение, затем оплату эксплуатационных расходов, а уж потом выплатит вам.
Доходность
После уплаты всех расходов доходность от аренды номера может составлять от 8% до 15% в месяц. Это гораздо больше, чем при сдаче квартиры (3-4%).
Но не нужно забывать про рост стоимости номера. От котлована до сдачи в эксплуатацию она вырастает на 20-30%. А затем растет по рынку. Я бы закладывал рост на уровне инфляции, т.е. 3% сейчас.
С учетом более низкого роста стоимости номера, общая доходность инвестиций в номер апарт-отеля может составлять до 12% в год. Это гораздо лучше вклада и сравнимо с некоторыми акциями на бирже. С выходом на рынок апартаментов инвестиции в квартиры становятся менее интересными: кто захочет получать 3-4% в год по квартире, если есть доходность по апартаментам в разы выше и без хлопот.
Многие граждане путают инвестиции в квартиру и психологическое успокоение. Если вы покупаете квартиру, чтобы была (зато надежно, стабильно и в кризис не пропадет), а доходность/возврат инвестиций не считаете, то это уже не инвестиция. Это удовлетворение психологического желания владеть вещами.
Но оставим психологию для психологов. Наша цель получить бОльшую доходность с меньшим или тем же риском, разбогатеть по-простому. Для этого больше подходят апартаменты.
Цены
Рассказывать публично, где и у кого купить апартаменты я не буду, так как агентом не являюсь и за рекламу мне не платили. Моим клиентам я предоставил подробные расчеты по одному объекту для ознакомления.
На стадии строителства маленькие студии (14-16 кв.м.) можно купить за 2,5 млн. руб., 20-22 кв.м — 3-3,5 млн. руб. Где то может быть дороже, но диапазон понятен.
Подводные камни 
1. Апартаменты могут быть не построены
Это главный риск. Вспомним обманутых дольщиков.
2. Неудачное расположение апартаментного комплекса
Гостей и выручки будет мало.
3. Нечестная управляющая компания
Нечестность может выражаться в том, что свои апартаменты управляющая компания будет сдавать, а ваши будут простаивать. Для защиты от этих ситуаций есть компьютерные программы, которые бронируют номера «равномерно». Но давно уже доказано, что человеческий фактор побеждает любой компьютер.
Про тайную сдачу в аренду апартаментов я уже писал.
4. Халатный прием гостей: плохая уборка, невежливость и т.п.
5. Завышенные тарифы на эксплуатацию номера
Как бы без дохода не остаться. Смотрите отзывы о существующих объектах управляющей компании.
Как не попасть на мель:
Схема Кийосаки по покупке недвижимости в кредит
В связи с высокими ставками по кредитам даже на апартаментах не работает. Да, возможно, ежемесячный арендный доход будет превышать выплаты по кредиту.
1. 2 года ожидания строительства
Вы отдадите деньги, будете платить ипотеку каждый месяц, а дохода не будет
2. При покупке в ипотеку первоначальный взнос составит не 15%, а 40-50%
Многие застройщики в целях своей безопасности разделяют цену апартаментов на 3 договора: строительство, отделка и мебелировка. Причем последние 2 составляют 20-30% от всей цены апартаментов. Ипотечный кредит дадут только на строительство. Отделку и мебелировку вы должны будете оплатить отдельно.
Таким образом, вы вложите своих средств в ипотеку 40%, что никак не соответствует схеме Р. Кийосаке по бесплатному приобретению недвижимости в кредит. Поясню: Кийосаки вкладывает 10% первоначальный взнос, аренда покрывает ипотечный платеж, а первоначальный взнос он выводит путем рефинансирования кредита. А именно, делает ремонт, стоимость недвижимости повышается, и он увеличивает сумму кредита на размер повышения стоимости. Увеличение кредита снимает со счета.
Поэтому, когда вы посчитаете, что арендный доход покрывает ипотечный платеж — не радуйтесь! Не забудьте, что вы вложили 40% своих средств — они тоже стоят денег. Их можно было инвестировать альтернативно. Поэтому доходность нужно считать именно на них. Никакой бесплатной недвижимость явно не получится, а скорее вы недозаработаете.
Выводы:
Про инвест-отели и «Про.Молодость»
Агентство SmartHeart создало новый формат отелей для компании PLG
Клиент — PLG (Plaza Lotus Group), межотраслевая компания, предоставляющая финансовые услуги на базе самой твёрдой валюты — квадратных метров. На сегодняшний день PLG имеет статус стратегического инвестора и реализует сеть гостиниц разного класса в Петербурге. Проекты компании представляют новую категорию коммерческой недвижимости — инвест-отели, которые предлагают рынку широкий спектр инвестиционных возможностей, а будущим гостям — новое качество городской инфраструктуры.
Задача
Перед SmartHeart стояла задача в создании бренда «Про.Молодость», который будет привлекателен своим позиционированием как для молодой и амбициозной целевой аудитории будущих резидентов, так и для инвесторов.
Это второй инвест-отель компании PLG. Первый — IN2IT — уже был запущен в рынок и сфокусирован, главным образом, на деловой туризм. Требовалось не только отстроить новый продукт от IN2IT, но и предусмотреть возможность их интеграции в рамках единой продуктовой линейки с перспективой ее расширения.
Аудитория
Целевой аудиторией конечного продукта — гостиницы — являются молодые люди с активной жизненной позицией, которые готовы получать новые знания и самосовершенствоваться, но не располагают временем и желанием для решения бытовых вопросов. Это студенты, путешественники и туристы, которые «молоды духом» и хотят реализовываться во всех направлениях, не обременяя себя рутиной, предпочитая проводить свободное время в компании единомышленников и людей со схожим темпераментом.
Аудитория на этапе строительства проекта — начинающие или опытные инвесторы, цель которых — заработать на недвижимости. В случае с «Про.Молодостью» получить доход можно как на росте стоимости квадратного метра, так и на сдаче номеров отеля в аренду после ввода проекта в эксплуатацию. Инвесторы верят в сильные проработанные концепции проектов и позиционирование, требуют от застройщиков четкого понимания целевой аудитории резидентов, которая должна транслироваться в коммуникациях проекта. Инвесторов и будущих резидентов объединяет одно — ставка на молодость, желание работать ради своего будущего и оставаться актуальными моменту как можно дольше.
Решение
Агентством была проведена масштабная аналитическая работа, включающая изучение рыночных трендов в сегменте инвестиционной жилой недвижимости, лучших мировых практик среди подобных продуктов, а также подробный профиль конкурентного окружения в Санкт-Петербурге.
Помимо глубинных интервью, SmartHeart провели анализ потребительского восприятия инвест-отелей среди аудитории инвесторов. Было опрошено более 50 респондентов и подтверждена гипотеза о необходимости формирования зонтичного бренда для всей линейки инвест-отелей с целью упрощения коммуникации.
В процессе работы над брендом специалисты агентства обнаружили ключевой инсайт, суть которого заключается в том, что молодые люди и студенты все время находятся в движении и развитии — им просто некогда заниматься бытовыми проблемами, поэтому они хотят переложить все это на чужие плечи. Они готовы познавать что-то новое и делиться опытом с другими, общаться с людьми своего уровня и предпочитают комфортную среду развития общежитию или аренде комнаты в обычном жилом доме.
Также не осталось незамеченным сходство портрета конечной целевой аудитории с портретом потенциального инвестора. И те и другие нацелены на перспективное будущее, не боясь открывать для себя новые горизонты.