какие квартиры считаются неликвидными
10 признаков квартир, которые опасно покупать
Покупка новой квартиры может превратить жизнь в череду судов и разбирательств, а само жилье — оказаться непригодным для жизни. Именно поэтому к выбору недвижимости, особенно на вторичном рынке, стоит отнестись очень внимательно.
Риелторы и юристы назвали десять признаков проблемного жилья, от покупки которого лучше отказаться.
Признак № 1. Незаконная перепланировка
Один из важных критериев, на которые стоит обратить внимание при покупке квартиры, — наличие перепланировки. «Если изменения в планировке не были узаконены владельцами квартиры, покупателю придется делать это самостоятельно. Оформление таких изменений займет дополнительное время и потребует немалых денежных затрат, а также есть риск, что придется вернуть старую планировку, если новую не согласуют уполномоченные органы», — предупреждает руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды сервиса «Авито-Недвижимость» Руслан Закирьянов.
Читайте также:
Признак № 2. Неблагополучный район
Стоит заранее изучить район, в котором находится квартира, и отказаться от сделки, если дом расположен в неблагополучном месте. «Неблагоприятная экологическая обстановка, действующие промзоны, скудная социальная инфраструктура или внушительное количество крупных автомобильных автомагистралей поблизости — в таких районах не стоит приобретать жилье аллергикам, людям с хроническими заболеваниями дыхательных путей. Постоянное пребывание в экологически неблагоприятной зоне может принести ощутимый вред их здоровью», — пояснил Закирьянов.
Готовясь к покупке, по его словам, стоит изучить информацию о районе и окрестностях дома на форумах в интернете и поговорить с жителями дома (потенциальными соседями) или окрестных домов, которые расскажут о проблемах, которые на первый взгляд незаметны.
Читайте также:
Признак № 3. Наследство или подарок
Осторожно нужно относиться к покупке недвижимости, перешедшей к продавцам по договору дарения или по наследству. «Если, например, продавец получил квартиру по наследству меньше трех лет назад, есть риск, что владение этой квартирой может кто-то оспорить. Кроме того, если 15 августа продавец стал наследником, 25 августа получил свидетельство о собственности, а 26 августа уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно присутствует мошенническая схема», — рассказала адвокат Виктория Данильченко (Коллегия адвокатов Виктории Данильченко).
Читайте также:
Признак № 4. Отказ от приватизации
Приватизированную в недавнем прошлом квартиру также лучше не покупать. Особенно если в приватизации не участвовал кто-то из прописанных в ней на тот момент жильцов, советует Данильченко. Она объяснила, что, по закону, отказавшийся от приватизации жилец имеет право на пожизненное проживание в квартире.
Читайте также:
Признак № 5. Много переходов прав
Еще один признак «плохой» вторичной недвижимости — большое число переходов прав собственности. «В этом случае необходимо проверять в Росреестре историю квартиры и всех ее владельцев. В большинстве случаев документы на подобные объекты нечисты. За такой историей может скрываться какая-нибудь неприятная ситуация, которая может вызвать расторжение всех последующих сделок», — отметила руководитель офиса «Миэль» «В Крылатском» Ирина Бербенева.
Читайте также:
Признак № 6. Материнский капитал
От покупки квартиры, в которую вложен материнский капитал, также лучше отказаться. «В случае использования маткапитала при покупке квартиры обязательно выделяются доли на несовершеннолетних детей. Проверить это можно через выписку из ПФР об использовании средств маткапитала. Если дети не являются собственниками квартиры, значит их права ущемлены, а сделка будет признана незаконной», — пояснила Бербенева.
Читайте также:
Признак № 7. Заниженная стоимость
Слишком низкая цена — еще один тревожный признак. «Довольно часто собственники квартир хотят прописать в договоре купли-продажи меньшую сумму. Такое желание связано не только с попыткой уклониться от налогов со стороны продавца. За этим может скрываться мошенническая схема. При признании судом сделки недействительной продавец будет обязан вернуть только указанную в договоре сумму», — уточнила эксперт «Миэля».
Читайте также:
Признак № 8. «Убитый» ремонт
Стоит отказаться от приобретения квартир, которые риелторы называют «убитыми» (то есть в таком плохом состоянии, что им требуется капитальный ремонт), рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. «Конечно, обычно такие объекты продаются с большой скидкой, однако здесь практически невозможно жить. Наиболее сложные для дальнейшей реализации варианты — жилье, в котором был пожар, так как надолго остающийся после этого запах гари, а также вид обугленных окон и балкона сильно отпугивают потенциальных покупателей», — пояснил Куликов. Он уточнил, что нередко привести в порядок такие квартиры оказывается существенно дороже, чем сразу купить квартиру со схожими характеристиками и свежим ремонтом. Кроме того, за хаосом можно не заметить существенных изъянов жилья, пояснил эксперт.
Читайте также:
Признак № 9. Дом под снос
Другой неблагоприятный фактор — нахождение дома в списке объектов реновации. «Если власти города планируют снести дом, в котором вы приобретаете квартиру, есть опасность, что вас переселят в другой объект, который может располагаться не там, где вы планировали поселиться, — в другом районе, вдали от необходимой вам инфраструктуры, к примеру школы или поликлиники. И выбирать вам придется из нескольких квартир, которые вам предложат по программе реновации», — подчеркнул Закирьянов.
Читайте также:
Признак № 10. Владелец на учете
Стоит отказаться от покупки квартиры, когда продавцом жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере, отметил Куликов. Он уточнил, что это одна из популярных схем аферистов и такую сделку легко расторгнуть, в результате покупатель остается без денег и без квартиры. Доказать свою правоту бывает непросто, так как родственники собственника специально в день сделки обращаются за помощью с жалобами, что состояние здоровья собственника продаваемого жилья ухудшилось, подчеркнул аналитик.
Что такое ликвидная квартира и в чем она отличается от обычной?
Как известно, ликвидность – это способность любого актива в том числе и приобретенной недвижимости быстро находить покупателя. То есть ликвидная квартира, это такая квартира, которую после приобретения можно легко продать, причем за хорошие деньги.
Традиционно востребованы объекты в локациях с хорошей транспортной доступностью, вблизи станций метро или активно развивающемся районе, в жилых комплексах не ниже комфорт-класса.
По мнению Никиты Пальянова, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис», наиболее ликвидными в долгосрочной перспективе остаются новостройки бизнес-класса с детально проработанной концепцией, самодостаточной внутренней инфраструктурой, безопасной и благоустроенной территорией.
«Если говорить непосредственно о требованиях к квартире – вне зависимости от стадии готовности объекта лучше всего продаются «двушки» с европейскими планировками, компактные и функциональные однокомнатные квартиры, – отмечает эксперт. – В нашем жилом комплексе «Георг Ландрин» таких квартир, например, больше половины. ЖК расположен в удачной локации, в районе со сложившейся застройкой и развитой инфраструктурой, рядом – станция метро «Лесная» и «Петроградская», парк Лесотехнической академии. Внутри комплекса запроектированы детские и спортивные площадки, детский сад В долгосрочной перспективе квартиры в жилых комплексах с развитой инфраструктурой имеют больший потенциал для роста цены».
«Ликвидная квартира имеет явные преимущества перед большинством других квартир в экспозиции, – высказывает свою точку зрения Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Если это студия – пусть в ней будет два окна или одно, но панорамное, и площадь не 18 кв. м, а 32. Если это однокомнатная квартира – обратите внимание на такой формат, как «однушки-распашонки», они стали появляться даже в некоторых проектах комфорт-класса. В этом случае окно кухни выходит на улицу, а спальни – во двор. Отличный вариант – двухкомнатные евроквартиры с просторной кухней-гостиной и небольшими спальнями, с двумя санузлами».
Действительно, захватывающий вид из окна при прочих равных существенно повышает и ликвидность, и цену объекта. Выигрывают у конкурентов и квартиры в домах, расположенных в 5-10 минутах ходьбы от метро. Притягивают покупателя жилые комплексы, которые находятся возле парка и/или реки, озера, пруда.
Как утверждает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», при оценке ликвидности важно иметь виду не только метраж жилья, локацию и транспортную доступность новостройки, но качество проекта – степень развития внутренней инфраструктуры, наличие торговых и социальных объектов поблизости, парковочных мест, пространств для прогулок и занятий спортом во дворах. В жилом комплексе с продуманной концепцией стоимость квартиры от этапа строительства до ввода может вырасти на 20-25%, даже в условиях переход на проектное финансирование.
«Вместо уплотняющихся спальных районов Петербурга есть смысл рассмотреть приобретение жилья в новых кварталах в ближайшей Ленобласти, – советует эксперт. – По мере развития социальной и транспортной инфраструктуры стоимость недвижимости в этих проектах стабильно растет. Это позитивный фактор как для тех, кто планирует перепродать квартиру после ввода дома в эксплуатацию. Например, в нашем голландском квартале «Янила» рост цен с начала года составил 10%».
Эксперты утверждают, что при сохранении своих сбережений недвижимость является одним из главных активов, в который следует вкладываться и сегодня это особенно актуально. Главное следует помнить, что не все квартиры являются ликвидными и выбирать такие жилые комплексы, в которых застройщик заботится о ликвидности возводимого жилья.
Подготовил Виталий Простаков
8 признаков квартир, которые опасно покупать
Покупка квартиры — событие в жизни любого человека, и к этому нужно подойти с тщательной подготовкой. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку. Например, тревожным сигналом может стать частая смена собственников, большое число прописанных в квартире и подозрительно низкая цена.
Риски могут возникнуть при покупке квартиры, которую унаследовали или где есть несовершеннолетние дети, отказники от приватизации, люди, злоупотребляющие алкоголем или ведущие асоциальный образ жизни.
Эксперты в этой статье
Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого может быть опасной.
1. Подозрительно низкая цена
Одним из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя и навести его на мысль о мошенничестве, является подозрительно низкая цена. По словам экспертов, речь идет о дисконте от 15–20% и выше по сравнению с аналогичными квартирами на рынке.
За низкой стоимостью могут скрываться многочисленные подводные камни. Чаще всего речь идет о проблемах с документами, предупредила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. К примеру, в квартире может быть прописан несовершеннолетний, выписывать которого можно будет только через суд, если его родители откажутся это делать самостоятельно. Кроме того, продавать квартиру дешево могут мошенники, воспользовавшись недееспособностью собственника.
Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка»), это тем более должно насторожить будущего владельца, добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
«Покупатель ни в коем случае не должен спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит его. Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком. Обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие», — добавил он.
Безусловно, бывают случаи, когда из-за жизненных обстоятельств (например, нужно срочно получить большую сумму на медицинскую операцию, планируется отъезд в другой город или за границу) людям приходится выставлять недвижимость на продажу гораздо ниже ее рыночной стоимости, чтобы ускорить процесс. Однако спрос на такие лоты весьма велик и отыскать их самостоятельно обычно сложно.
2. Недееспособный собственник
Еще один из признаков, о котором уже упоминалось выше, — недееспособный собственник. «Особенно внимательным нужно быть в том случае, когда владельцем продаваемого жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере. Сейчас одна из самых распространенных мошеннических схем на вторичном рынке жилья, когда недвижимость продается собственником, имеющим психическое расстройство (точнее, его родственниками или опекунами)», — отметил Михаил Куликов.
Впоследствии такая сделка расторгается, а покупатель остается без денег и без квартиры. Причем иногда родственники или опекуны в день заключения сделки намеренно обращаются в психдиспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры. А когда начинаются судебные разбирательства, продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки. В результате сделка признается недействительной. Что же касается выплаченных за жилье средств, то продавец может заявить, что не помнит факта передачи этой суммы. Истребовать у него потраченные на покупку жилья деньги, особенно когда у собственника инвалидность и он нигде не работает, довольно сложно.
Поэтому при заключении сделки с таким продавцом требуется выяснить возможность проведения медицинского освидетельствования собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора отчуждения жилплощади. Однако даже эта мера не может гарантировать полную безопасность соглашения.
3. Третьи лица
Иногда после покупки квартиры случается так, что появляются третьи лица, претендующие на жилье после продажи. Чаще всего подобные претензии поступают от бывших супругов, наследников, отказников и детей.
«Если с несовершеннолетними проблема заключается в самой процедуре сделки и «планов» родителей, то с остальным контингентом проблема может возникнуть как на самой сделке или при ее подготовке, так и после. Сделки с такими клиентами являются наиболее оспоримыми», — предупредил генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин.
Например, не получивший свою долю при разводе супруг вправе обратиться в суд. Поэтому здесь нужно нотариальное согласие супруга или фраза в договоре купли-продажи, что продавец на момент приобретения в браке не состоял. Либо можно отдельно оформить нотариальное заявление. Если супруги состояли в браке, но дезинформировали покупателей, то это считается мошенничеством, что уголовно наказуемо. Также следует обратить внимание на утерю паспорта перед сделкой и сроки брака. В том случае если квартира приобреталась до брака, а продается после развода, нормальная ситуация.
4. Скрытые наследники
С особым вниманием стоит покупать жилье у наследников, предупреждают эксперты. Несмотря на то что наследство по завещанию имеет приоритет перед наследством по закону, есть еще круг лиц, которым все равно полагается хоть и небольшая (в размере ½ того, что им полагалось бы по закону), но доля. К ним относятся нетрудоспособные лица, которые находились на иждивении наследодателя. Это не только наследники первой очереди (родители, дети и супруги), но и более дальние родственники (братья, сестры, бабушки, дедушки, дяди, тети и т. д.). Также право на обязательную долю имеют просто лица (не родственники), находившиеся на полном обеспечении умершего.
О наследниках можно узнать в беседе с собственником по косвенным фактам. «Также можно попросить нотариальное заявление от собственника в том, что он самостоятельно решит все вопросы в случае обнаружения других наследников и предъявления претензий к новому собственнику. Если такие лица проживали совместно с умершим, это будет отражено в выписке из домовой книги», — сказал Дмитрий Косьмин.
Помимо этого, нужно обращать внимание на наличие материнского капитала. Если квартира ранее покупалась с использованием данной субсидии, то у детей есть доля в квартире. Поэтому необходимо запросить выписку об использовании маткапитала.
5. Выписка из квартиры
Еще одна возможная проблема для новых собственников — выписка из квартиры. Бывают ситуации, когда владельцы недвижимости не выписываются из квартиры до ее продажи. Оформлением соответствующих документов они занимаются после заключения сделки и переезда на новое место жительства.
Порой это действительно связано с техническими особенностями сделки — документы еще не готовы, и оформление регистрации может задерживаться не из-за злого умысла продавца.
«Но иногда у продавцов нет четкого понимания, где они будут зарегистрированы после продажи своей квартиры. Подобная ситуация должна вызывать настороженность, особенно если собственники уклоняются от вопросов по поводу регистрации. В таком случае потенциальный покупатель вправе отказаться от сделки, и это будет, возможно, правильнее, чем разбираться с последствиями покупки недвижимости с прописанными в ней гражданами», — советует эксперт из «Инком-Недвижимости».
6. Странное поведение риелтора
Признаком «опасной» квартиры может стать странное поведение риелтора. Например, он говорит, что на квартиру уже несколько претендентов, и давит на покупателя в вопросе принятия решения. Либо устраивает просмотры в определенное время.
«Известен случай, когда брокер показывал квартиру только в определенный временной промежуток и категорически отказывался делать это в другое время, более удобное для клиента. В результате выяснилось, что именно над этим домом в определенное время и по определенному маршруту пролетает самолет, что и пытался скрыть риелтор», — рассказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Поэтому лучше стоит самостоятельно посетить объект уже дополнительно, оценив сам район, дом и подъезд.
7. Продажа по доверенности
Продажа по доверенности также может быть рискованной. Например, был случай продажи квартиры, когда продавец проживала не в России, приехать на сделку не могла. По доверенности за нее действовала дочь, вспоминает глава «Азбуки жилья». Люди купили квартиру, а дальше выяснилось, что пожилая мама страдает сильным психическим расстройством. Как была получена доверенность на продажу квартиры — непонятно. Вторая дочь, которая проживает с мамой, обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной.
«Мама никакие деньги не получала, о доверенности ничего не помнит. Дочь, продавшая квартиру, уехала из России, ее место проживания неизвестно. В итоге квартира по суду была возвращена собственнику. Покупатель остался без квартиры и без денег», — рассказал эксперт.
8. Приватизированная квартира
Проблемы могут возникнуть, если квартира была приватизирована, причем даже не текущим продавцом, а предыдущими собственниками. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних на тот момент проживающих. В результате уже совершеннолетний, обделенный много лет назад долей в квартире несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу и потребовать выделить долю в квартире. Поэтому стоит получить архивную выписку из домовой книги, чтобы быть уверенным в отсутствии лиц, претендующих на ваше жилье.
Резюме экспертов
Перед покупкой нужно тщательно проверить юридическую историю квартиры — нет ли каких-то обременений, долгов, недееспособных собственников или наследников. Необходимо проверить все правоустанавливающие документы — договор приватизации, купли-продажи, дарения и прочие, чтобы убедиться в том, что собственник имеет право на распоряжение имуществом. Если квартира приобретена в браке, то обязательно наличие согласия второго супруга на проведение сделки.
Также необходимо удостовериться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если долги есть, то обязательным условием совершения сделки становится их погашение до подписания договора купли-продажи либо покупателю дается скидка в размере суммы долга.
Потенциальным покупателям также лучше убедиться, что в понравившейся им квартире не было произведено неузаконенной перепланировки. В случае продажи объекта с неузаконенной перепланировкой собственник должен предоставить покупателю скидку — ее размер зависит от объема проведенных в квартире ремонтных работ и может доходить иногда до 1,5 млн руб.
Так ли страшен неликвид: как продать квартиру с недостатками
Неликвидным объектом на рынке недвижимости считается жилье с пониженными потребительскими характеристиками, срок продажи которого намного превышает средние показатели по району. Но здесь есть небольшой нюанс: в некоторых случаях отсутствие спроса объясняется не качеством квартиры, а неадекватной ценой. А ведь если сделать скидку, можно быстро выйти на сделку.
Эксперты рекомендуют обращаться к профессиональным оценщикам, чтобы повысить шансы на продажу. Специалист учтет понижающие стоимость факторы, выведет оптимальную цену и поможет сделать акцент на преимуществах квартиры. Грань между ликвидным и неликвидным жильем бывает довольно тонкой. Например, «однушка» на первом этаже «хрущевки» без капремонта стоит на 20-25% дешевле такой же квартиры, расположенной этажом выше. Но если в доме была проведена реновация, то разница составит уже 10-15%.
Какие квартиры не пользуются спросом
Критерии неликвидности жилья практически одинаковы для первичной и вторичной недвижимости:
В черном списке часто оказывается жилье с видом на окна соседей, маленькими кухнями и смежными комнатами. А вот мнения по поводу санузлов расходятся. Кто-то предпочитает просторные совмещенные варианты, а кому-то больше по душе отдельный туалет и ванная комната.
Далеко не все квартиры на последних этажах считаются неликвидными. В новых домах под крышами чаще всего располагается элитное жилье с отличными видовыми характеристиками. Да и в старом фонде есть свои преимущества — низкий уровень шума, отсутствие соседей сверху и более чистый воздух.
Особенности старого фонда в СПб
В Санкт-Петербурге к неликвидному жилью также относятся бывшие «дворницкие» на первых этажах и доли в коммуналках с крошечными кухнями и установленной сантехникой. Квартиры первого типа отличаются маленькой площадью, отсутствием ванных комнат и отдельным входом. Иногда такие варианты переоборудуют под небольшие магазинчики или художественные мастерские. Так называемые «комнаты по цене квартир» в объявлениях фигурируют как студии, но, по сути, являются выделенными частями коммуналок.
Неожиданный поворот
Качественное жилье в хорошем доме тоже может потерять ликвидность. Такое случается с квартирами на вторых этажах, когда внизу открывается кафе или ресторан. С этого момента жильцы будут вынуждены вдыхать ароматы готовящейся еды и слушать низкочастотный гул холодильных установок. А если хозяева заведения игнорируют санитарно-гигиенические нормы, то в квартирах могут появиться тараканы или грызуны. Но есть и плюсы — вы всегда сможете провести приятный вечер в уютном заведении и не думать о том, как добираться домой.
Собственникам проблемного жилья стоит помнить, что важную роль играет местоположение дома. Покупатели часто ищут квартиру в определенном районе; многие хотят жить в центре, но не располагают достаточным количеством средств. Нижние этажи пользуются спросом у пожилых, людей с ограниченными возможностями и семей с маленькими детьми. Неликвидное жилье с адекватной ценой продается порой быстрее стандартных предложений вторичного рынка.
Ниже представлены новостройки Центрального района Санкт-Петербурга:
От чего зависит уровень ликвидности недвижимости
Ликвидность недвижимости важна не только для инвесторов, этот вопрос волнует и простых покупателей жилья. Как купить квартиру и не прогадать? Критерии оценки — в нашем обзоре.
Советы по эффективной продаже квартиры
Решение о продаже квартиры зачастую связано с другими планами переустройства жизни: переездом к новому месту работы или возникшим шансом приобрести более удобное жилье. И во многих случаях требуется расстаться с недвижимостью как можно быстрее.
Волшебные слова, или как написать объявление о продаже квартиры
Объявления о продаже недвижимости почти полностью перекочевали со столбов в печатные СМИ и интернет. Появилась возможность прикреплять к объявлениям изображения и видео. Не стесняйтесь хвалить объект, который хотите продать.
Как продать квартиру за неделю по максимальной цене
Если вы хотите продать квартиру дорого и быстро — подготовьте ее. Квартира должна выглядеть ухоженной и комфортной и вызывать у покупателя желание поселиться здесь, как можно быстрее.
Как выгодно продать квартиру в новостройке
По данным исследования компании Infowave, проведенного в 2016 году, объем частного инвестирования в рынок первичного жилья Петербурга сократился в 5 раз. И все же перепродажа недвижимости по-прежнему является одним из самых быстрых способов обогатиться.
Как фотографировать квартиру для продажи
Что может быть хуже объявления без фотографий? Только объявление с плохими фотографиями. Если в первом случае у покупателя остается простор для догадок, то темные, пересвеченные, кривые, а главное, бессодержательные кадры гарантированно его отпугнут.