какие налоги в сша на недвижимость
Во сколько обойдется содержание жилья в США? Рассказываем про налог на недвижимость
Прежде чем стать счастливым обладателем квартиры или дома в Америке, стоит узнать о том, какие налоги на недвижимость существуют в этом государстве. Оказывается, величина пошлины здесь зависит не только от штата, но и от многих других нюансов. Попробуем разобраться в налоговых хитросплетениях вместе, а заодно – узнаем о том, как купить таунхаус в США, и сколько придется заплатить американскому дворнику и лифтеру за их услуги.
Покупаем дом или квартиру
С чего начинается покупка жилья в Америке? Поиск апартаментов своей мечты лучше начать с просмотра объявлений на нашем сайте. Внимательно рассмотрите предлагаемые объекты, почитайте информацию про район, в котором располагается помещение, изучите местные форумы, задайте вопросы собственнику или риэлтору в переписке. Затем стоит выезжать на место. В США сегодня работает достаточно русскоязычных квартирных агентов, которые помогут провести сделку от начала до победного конца. Профессиональный агент также сможет проконсультировать вас по налогообложению в этой стране.
Таунхаус, кондо и другие виды домов в США
Наверняка, по американским фильмам, клипам и сериалам вы знаете, что здешние жилые кварталы не очень похожи на наши. В Америке вы не найдете привычных иммигранту из СНГ «хрущевок» или панельных девятиэтажек. Так, где живут обычные американцы? Самая популярная недвижимость тут – частные коттеджи с тремя-четырьмя спальнями. Еще один распространенный вид проживания для семей – таунхаусы (блокированные 2-3 этажные квартиры с отдельным входом и небольшим внутренним двориком).
Аналог наших многоэтажек – это кондоминиумы, или «кондо». Они бывают совсем простыми и vip-класса: с приватными зонами отдыха, бассейнами и фитнес-залами. В крупных городах весьма распространены микроапартаменты (microflat) – небольшие квартирки-студии на 15-30 метров. Стоимость квадратного метра зависит от престижности района, общей площади и состояния жилого помещения.
Топ-10 штатов с самым высоким налогом на недвижимость
Каждый владелец недвижимого имущества в США обязан один раз в год уплачивать налог на собственность. В среднем его размер будет составлять 1-2% от стоимости объекта. При этом, значение имеет штат вашего обитания. Самый значительный сбор на жилье ожидает обладателей «квадратных» метров в Нью-Джерси. Здесь владельцы «квадратов» ежегодно отдают в казну около 3,5-4 тысяч долларов. Примерно в такую же сумму обойдется владение домом в Иллинойсе, Нью-Гемпшире и Висконсине. Пятерку штатов с самыми большими платежами замыкает Техас. Тут жильцы вносят в-среднем по 3-3,5 тысячи долларов «оброка». Довольно ощутима налоговая нагрузка будет в Коннектикуте, Небраске, Мичигане, Вермонте и Род-Айленде. В этих местах акциз на имущество составит около 2-3 тысяч “баксов”.
Ставки налога в Америке
Налоги – это то, за счет чего финансируется работа местного муниципалитета, школ, полиции, пожарных и медицинских служб. Ставка ежегодного платежа в различных городах может значительно отличаться. В Нью-Йорке она составляет 11%, в Лас-Вегасе – 3%, а во Флориде – 1%. В целом, чем выше уровень среды проживания (школы, дороги, безопасность), тем выше налоговая ставка. Порой для уменьшения выплат русскому, украинцу или белорусу будет достаточно переехать на соседнюю улицу. Неуплата налогового взноса грозит пеней, штрафом и даже арестом имущества с его последующей продажей.
Величина коммунальных услуг
В зависимости от площади помещения коммунальные траты (электричество, газ, вода) могут составлять около 200-300 долларов в месяц. Помимо «коммуналки», жильцы, проживающие в кондоминиумах, должны ежемесячно делать отчисления в местное «товарищество собственников». Чем больше общественных зон в вашей высотке, тем выше будет плата за их обслуживание. Жители частных владений также должны оплачивать вывоз мусора и стрижку газонов.
Не забудем о страховке
В американском государстве принято страховать свое жилище. Здесь фактически у всех есть страховка от пожаров (в жилых комплексах она включена в ежемесячный взнос). Кроме того, американцы страхуют свои дома от стихийных бедствий, землетрясений, затоплений и других форс-мажорных ситуаций. При желании человек может отдельно застраховать электропроводку, кондиционеры и сантехническое оборудование. В год на страхование уходит 1-5% стоимости объекта.
Разбираемся в ситуации с налоговыми реформами в США
Американский президент Джо Байден планирует провести в США масштабную программу реформ. Платить за осуществление этих реформ нужно будет как выпуском облигаций, так и новыми налогами. Мы решили разобраться в том, какие налоговые изменения ждут США и, самое главное, как это отразится на инвесторах.
Обычно мы не делаем разборы того, что еще не произошло: все может поменяться и реформы могут смягчить или вообще отменить — кто знает. Но на все события рынок реагирует заранее: если все укрепятся во мнении, что компании станут меньше зарабатывать, на рынке может случиться масштабная коррекция — на наш взгляд, это достаточно серьезный повод, чтобы отступиться от правил и посмотреть, что там придумал Байден, даже если половину из этого не реализуют.
Как победить выгорание
Список потенциальных налоговых изменений
Увеличение НДФЛ: сейчас в США максимальный размер НДФЛ — 37%. Байден планирует вернуть ставку 39,6%, которая была до налоговых реформ Трампа.
Людям с доходом выше 1 млн в год, возможно, придется платить налог 43,4% на прибыль с активов, в том числе с продажи акций — выше нынешних максимальных 23,8%.
Возможно, владельцам акций придется платить налог, даже если они не продали актив, при условии, что он вырос в цене, — вернее, не совсем владельцам, а их родственникам после смерти владельца. Это делается для борьбы с таким явлением, как пенсионеры с большим состоянием в акциях, которые, чтобы не платить налог с прибыли от продажи акций, занимают деньги под залог этих акций и живут на них.
Как это выглядит: человек, который купил много лет назад дом за 100 тысяч долларов и живет в нем сейчас, когда дом стоит 1 млн долларов, после смерти оставляет его наследникам, которые не будут за него платить. Но если налоговый план будет принят в том виде, как хочет Байден, то после смерти владельца дома наследники должны будут заплатить налог с 900 тысяч долларов «нереализованного дохода».
Мне кажется, что предложение «налогов с нереализованных активов, которые выросли в цене», Байден внес, чтобы продавить все остальные положения своей реформы в неизменном виде, пожертвовав именно этим в ходе обсуждений, — оно и вправду выглядит как людоедское.
Увеличение налога на прибыль корпораций: с нынешних 21 до 28%.
Здесь Байден также планирует ввести обязательный налог 15% для корпораций, зарабатывающих более 2 млрд в год, которые благодаря системе налоговых вычетов и юридических махинаций платят налоги гораздо меньше положенного или не платят их вообще.
Всего в Америке 55 крупных прибыльных компаний, которые не просто не платят налог на прибыль, но путем разных льгот в общей сложности получили из бюджета в 2020 году 3497 млрд. Среди них Nike, Salesforce, FedEx и множество других знакомых имен. Например, Nike, имея прибыль в прошлом году, получила вычет на 109 млн. Повышение налогов, конечно, проводится не только из-за таких компаний, но и из-за них тоже.
Еще для корпораций планируют увеличить налог на прибыль, полученную за рубежом, до 21%. Сейчас многие компании с крупными международными операциями платят налог 8,8% на свою зарубежную прибыль, что сильно меньше 15,8%, которые они платили еще в 2017 году. Денег в зарубежных подразделениях американских компаний копится очень много, так что инициативу Байдена можно понять.
Система налогообложения недвижимости США: основы
Особенности покупки и налогообложения недвижимости в США
1. Федеральное законодательство США позволяет иностранцам владеть недвижимостью: покупать ее, передавать права собственности и т.д. Ограничения на владение могут возникать в отдельных штатах, согласно местным законам. Все налоги на недвижимость выплачиваются владельцами жилья или земельного участка в том округе, в котором они расположены.
2. Многочисленные – и весьма серьезные требования предъявляются к иностранным инвесторам и лицам, продающим недвижимость иностранным гражданам. А объем налоговой документации весьма велик. Власти США стремятся к максимальной прозрачности сделок, поэтому на всех этапах четко контролируют процесс. Задержка отчетности и неуплата налогов может привести к наложению административного штрафа в размере до 25% от рыночной стоимости недвижимости. А также – привести к депортации из страны и даже тюремному заключению.
3. Владеть объектом недвижимости в Америке могут несколько человек.
Это могут быть инвесторы, не являющиеся членами одной семьи, которым принадлежат как равные, так и различные доли владения объектом. Всего в штатах существует около 10 видов договоров купли-продажи недвижимости – и их гибкая структура позволяет оговорить все тонкости будущего владения жильем несколькими инвесторами.
4. Ипотечное кредитование – реальный вариант финансирования покупки жилья для иностранцев в Америке. Для получения ипотеки в банке США потребуется подтверждение наличия стабильной работы, справка о доходах, а также документальное подтверждение благоприятной кредитной истории.
5. Во время заключения сделки купли-продажи стороны могут договориться о том, какая из них какие налоги выплачивает – это разрешено законодательством. Но все расходы по поиску жилья, его регистрации, страхованию, работе титульной компании и риэлторского агентства, оплате госпошлин берет на себя покупатель. Сумма, которую нужно добавить к бюджету при покупке жилья, составляет минимум 2%-5% от его стоимости.
Основные виды налогов на недвижимость в США
Налог на недвижимость (Property Tax) в зависимости от округа уплачивается один или два раза в год. Сумма налога на недвижимость рассчитывается на основе оценочной стоимости объекта – и, как правило, составляет 1%-2%. Также, в зависимости от штата, собственники недвижимости ежегодно выплачивают и другие – местные – налоги, которые используются для финансирования учебных заведений, больниц и иных объектов социальной инфраструктуры. Объем и суммы этих налогов утверждаются местными властями.
Налог на прирост капитала / налог на прибыль (Capital Gains Tax) выплачивается собственником при продаже недвижимости. Его сумма основана на размере прибыли: налогом на прирост капитала облагается разница между стоимостью объекта при его покупке и продаже. В том случае, если объект находился в собственности 12 месяцев и более, то ставка на долгосрочный прирост капитала составляет 20%. В том случае, если этот срок составлял менее 12 месяцев, то прибыль облагается стандартными налоговыми ставками, предельная ставка составляет 39,6%.
Удерживаемый налог (для иностранных инвесторов)
Согласно «Акту об иностранных инвестициях в рынок недвижимости США», иностранцы при продаже недвижимости должны заплатить дополнительный налог, который составляет 10% от стоимости продажи.
Налогообложение аренды
Прибыль от аренды в США облагается на уровне стандартного подоходного налога, предельной ставкой которого является 39,6%. Обычно ставка на доход с аренды находится на уровне 30% от суммы ренты. Но ее можно снизить, списав затраты на содержание жилья. Как это сделать, подскажет риэлтор.
Нововведения
С 2013 года повышены максимальные ставки налога на прирост капитала – с 15% до 20%, а также налогов на наследство и дарение – с 35% до 39,6%. Это, безусловно, сказывается и на владельцах недвижимости.
Три совета инвесторам
1. В каждом штате, а порой, и в каждом городе США существуют собственные налоги. Перед сделкой стоит подробно обсудить со своим риэлтором основные особенности муниципального налогообложения – и выявить все «подводные камни», которые могут возникнуть до, во время и после покупки.
2. Для снижения налогового бремени эксперты рекомендуют оформление американской недвижимости не на частное лицо, а на американскую компанию: Limited Liability Company (LLC) – аналог российского Общества с Ограниченной Ответственностью, траст или партнерскую организацию. У каждой из них есть свои плюсы и минусы, и профессионалы отмечают, что LLC является наиболее удобным вариантом. Его оформление занимает немного времени. Во всех случаях главной целью является структурирование собственности таким образом, чтобы предоставить нерезиденту возможность снизить ставки на прирост капитала от продажи имущества, а также защитить его от налогового бремени в случае смерти владельца.
3. Следует тщательно спланировать сделку. При грамотном подходе, с профессиональной помощью, суммы налоговых выплат можно заметно снизить.
Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Ирину Симонян, директора по маркетингу компании Henley&Partners и Джефри Рубинжера, специалиста по внутреннему и международному налогообложению юридической компании Bilzin Sumberg (США).
Налог на недвижимость в США
Система налогообложения недвижимости в Соединенных Штатах Америки имеет много нюансов, большой объем документов, необходимых к предоставлению, серьезную структуру контроля. Помимо этого у каждого штата существует собственная система методов по начислению сумм налогов на недвижимость. Поэтому всем желающим приобрести жилье в США лучше проконсультироваться со специалистами, знающими законодательство государства по налогообложению.
Покупка и налогообложение недвижимости в США
Каждый штат Америки, а иногда и город имеет собственные ставки налогов на недвижимость. Иностранному гражданину, желающему совершить ту или иную сделку, необходимо проконсультироваться у своего риэлтора по особенностям данного муниципалитета, чтобы избежать «подводных камней» в налогообложении, которые могут создать проблемы во время, до и после покупки или продажи жилья.
Налоговые полномочия федерального законодательства
Федеральным законодательством США иностранцам разрешается приобретать недвижимость и проводить процедуру передачи прав на собственность. Однако в отдельных штатах на владение собственностью может возникнуть ограничение в связи с действием местных законов. Это происходит потому, что налоги на земельный участок или недвижимость владелец жилья должен оплачивать в округе, по месту их нахождения.
О требованиях к продавцам и покупателям недвижимости в США
К иностранным инвесторам, решившим приобрести недвижимость в США, а также к ее продавцам предъявляется большое количество серьезных требований. Помимо этого для оплаты налогов потребуется оформление большого количества документов. В связи со стремлением американских властей к прозрачности налоговых сделок с их стороны обеспечивается полный контроль за ними. В случае задержки отчетности или неуплаты налогов на владельца недвижимости накладывается:
О праве владения недвижимостью в США несколькими иностранными гражданами
В США имеется 10 видов договоров о продаже и купле недвижимости. Гибкость их структуры предусматривает нюансы, позволяющие нескольким инвесторам владеть землей. Владельцами недвижимости могут быть:
Приобретение недвижимости через ипотечное кредитование
Для приобретения недвижимости через ипотечное кредитование иностранный гражданин получает шанс покупки жилья в Штатах. Для предоставления ипотечного кредитования банки США требуют следующий пакет документов:
Выплаты налогов противоположными сторонами при купле-продаже жилья
Законодательство США разрешает продавцу и покупателю жилья оплачивать те или иные налоги по договоренности между собой. Однако часть расходов должен оплатить покупатель. К ним относятся:
По закону Штатов при покупке жилья иностранные граждане должны добавить к бюджету во время его покупки от 2 % до 5 % от его стоимости.
Об основных видах налогов на недвижимость в Соединенных штатах
Не нужно слишком надеяться на собственные силы в вопросах налогообложения. Следует тщательно планировать любую сделку, связанную с оплатой налогов на недвижимость. Грамотно просчитывая размеры налоговых ставок с опорой на помощь специалистов можно значительно снизить суммы выплат по налогам.
Об оплате передаточного налога
О Налоге на недвижимость
(Property Tax) – Налог на недвижимость оплачивают 1 или 2 раза в течение года. В разных округах эта процедура проводится по-своему. Налогом на недвижимость называют сбор налогов, ежегодно выплачиваемый всеми владельцами недвижимости в Штатах. Его величина находится в прямой зависимости от цены на недвижимость (на стоимость земли и выстроенных на ней зданий). Налоги на недвижимость, взимаемые с владельцев недвижимость направляется в местные окружные управления, а не в казну штата. У каждого округа – собственные правила по взиманию налогов на недвижимость и ее ставки. Средства от налогов округ использует на собственные нужды. За счет них содержали:
Порядок выплаты налогов на недвижимость
В основе оплаты налогов в США лежит принцип задолженности. Это обозначает, что за 2018 год их будут оплачивать в 2019 году. В соответствии с этим, покупая недвижимость, производят tax proration, то есть, продающая сторона обязана заплатить покупателю налог в сумме, пропорциональной сроку владения недвижимостью. Оплату налогов производят в два приема (не позднее 1 июня и 1 сентября) в равных суммах.
Можно ли не оплачивать налог на недвижимость в США
Неплательщиков налогов в США или людей не очень пунктуально их оплачивающих ожидают не очень приятные последствия:
Чтобы избежать неприятностей и плачевных последствий лучше оплачивать налог на недвижимость в США своевременно.
О выплате налога на прибыль
(Capital Gains Tax) – налог на прибыль или прирост капитала выплачивает владелец недвижимости во время ее продажи. Его сумма исчисляется из размера прибыли: налог налагается на разницу, полученную между приобретением недвижимости и ее реализацией. В случаях нахождения недвижимости в собственности 12 и более месяцев размер ставки на прибыль будет составлять 20 %. Если же данный срок окажется меньше 12 месяцев, то на прибыль налагаются стандартные налоговые ставки, максимальная из которых составит 39,6 %. Налог не будет взиматься:
Об удерживаемом с иностранных инвесторов налоге
На основании «Акта о внесении иностранных инвестиций в рынок по недвижимости США» иностранные граждане во время продажи жилья оплачивают сумму дополнительного налога в размере 10 % от стоимости продажи.
О налогообложении аренды
Полученная в Америке прибыль за аренду жилья подлежит обложению стандартным подоходным налогом. Его максимальная ставка равна 39,6 %. Обычной ставкой на доходы от аренды равна 30 % от ренты. Разрешается снизить ее за счет списания затрат, использованных на содержание недвижимости. За консультацией по проведению данной процедуры владелец должен обратиться к риэлтору.
О нововведениях
На владельцах недвижимости сказываются веденные в 2013 году изменения в законодательство по налогообложению. Повышена налоговая ставка на дарение и наследство с 35 % до 39,6 %, а предельные ставка налога на прибыль повышены с 15 % до 20 %.
Чтобы снизить налоговое обременение специалисты советуют оформлять американскую недвижимость на американскую фирму Limited Liability Company (LLC). Она представляет собой траст или организацию партнеров, аналог Российских обществ с ограниченной ответственностью. Все эти организации имеют преимущества и недостатки. По мнению экспертов, самой подходящей считается LLC. На оформление не понадобится много времени. Деятельность организации направлена на помощь нерезиденту в снижении ставки на прибыль от проданного имущества.
Штаты США с самыми высокими и низкими налогами на недвижимость
Налог на недвижимость часто зависит от того, где именно вы проживаете внутри вашего округа, города или района. А если вы собираетесь купить дом в США в ближайшие месяцы, этот налог становится одним из важных факторов при выборе места для покупки.
Налоги на недвижимость в основном идут на финансирование государственных школ и местных служб – полиции, дорожной службы и так далее. Часть вашего ежемесячного платежа по ипотечному кредиту уходит на налог, поэтому, если у вас ограниченный бюджет, более высокая сумма налога на недвижимость может быть обременительной, пишет USA Today.
Например, в Баффало и Сиракузах в штате Нью-Йорк в ежемесячном платеже часть налога часто бывает выше кредитной части из-за высоких налоговых ставок, объясняет Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риэлторов.
Иногда налог на недвижимость взимается на уровне штата, но чаще всего – на уровне округов, городов или районов. Это значит, что у дома на соседней улице может быть более высокое или более низкое налоговое бремя, чем у вас.
Почему налоги на недвижимость различаются
Джоан Янгман, глава департамента оценки и налогообложения в Институте земельной политики Линкольна, приводит один исторический пример, который называет экстремальным. Тем не менее, он реален: два почти одинаковых дома, в одном и том же участке, охватывавшем городскую линию между Конкордом и Боу, штат Нью-Гемпшир, облагались совершенно различным налогом на недвижимость. Ставка налога в Конкорде была примерно в два раза выше, чем в Боу, хотя дети из обоих населенных пунктов учились в одной старшей школе.
Дело в том, что крупнейшим налогоплательщиком в Боу была электростанция, а не жители. В Конкорде домовладельцы несут большую долю налогового бремени. То, сколько владельцев коммерческой, промышленной и коммунальной недвижимости платят налоги в вашем населенном пункте, может повлиять на вашу ставку.
Стоимость жилья также имеет значение. Районы с более высокими ценами на недвижимость могут взимать меньше налогов, но все равно при этом получать большие суммы.
Возьмем Калифорнию и Огайо. В штате Огайо ставка налога на недвижимость является 12 по величине в стране и составляет 1,56%. Средний дом в Огайо, оцененный в 129 900 долларов, приносит 2032 доллара в виде налогов на недвижимость. Но в Калифорнии налоговая ставка намного ниже – 0,81% – 34 место в США – а вот средний дом (оцениваемый в 385 500 долларов) приносит 3104 доллара в виде налога.
Другие налоговые соображения
По словам Янгман, налоги на имущество – это не единственный фактор, который должны учитывать жители. Например, в Бриджпорте, штат Коннектикут, самая высокая ставка налога на недвижимость, но нет местных налогов с продаж или подоходного налога. Бирмингем, штат Алабама, напротив, имеет 11 самый низкий налог на недвижимость, но и множество других налогов, отмечает эксперт.
«Если сложить все вместе, налоговое бремя Бирмингема на самом деле выше, чем у Бриджпорта», – сказала она.
Налоги штата на недвижимость
В целом, эффективная ставка налога на недвижимость для домовладельцев в США составляет 1,2%. При средней стоимости жилья в 178 600 долларов это ежегодный налоговый счет в размере 2149 долларов. В восемнадцати штатах эффективные ставки такие же или выше, чем в целом по стране, а в 32 штатах и округе Колумбия ставки ниже.
Используя данные Института земельной политики Линкольна, USA Today оценили налоги на недвижимость в разных штатах по эффективной ставке налога для домовладельцев, а не по среднему уплаченному налогу, который зависит от общей стоимости жилья. Если вашего штата нет в списках ниже, зайдите на сайт Института Линкольна, чтобы узнать, как обстоят дела там, где вы живете.
Нью-Джерси. Фото: Depositphotos
Штаты с наименее выгодными налогами на недвижимость:
Гавайи. Фото: Depositphotos
Штаты с самыми выгодными налогами на недвижимость:
Вашингтон, округ Колумбия
Читайте также на ForumDaily:
stdClass Object ( [term_id] => 1 [name] => Разное [taxonomy] => category [slug] => no_theme )
stdClass Object ( [term_id] => 12 [name] => В США [taxonomy] => category [slug] => novosti-ssha )
stdClass Object ( [term_id] => 3870 [name] => ипотека [taxonomy] => post_tag [slug] => ipoteka )
stdClass Object ( [term_id] => 9382 [name] => жилье в США [taxonomy] => post_tag [slug] => zhile-v-ssha )
stdClass Object ( [term_id] => 18670 [name] => налог на недвижимость [taxonomy] => post_tag [slug] => nalog-na-nedvizhimost )
Давайте вместе противостоять кризису и поддерживать друг друга
Спасибо, что остаетесь с нами и доверяете! За последние 5 лет мы получили массу благодарных отзывов от читателей, которым наши материалы помогли устроить жизнь после переезда в США. У нас большие планы, мы не хотим останавливаться или замедлять темп работы. Даже сейчас…
Пандемия COVID-19 негативно повлияла на наши доходы, и чтобы продолжать оставаться на плаву, мы вынуждены просить ВАС о поддержке. Мы будем благодарны за любую сумму и приложим максимум усилий, чтобы продолжать так же оперативно публиковать новости и много полезной информации.
Спасибо, что вы с нами!
Всегда ваш, ForumDaily!
Безопасность взносов гарантируется использованием надежно защищенной системы Stripe.
Хотите больше важных и интересных новостей о жизни в США и иммиграции в Америку? Подписывайтесь на нашу страницу в Facebook. Выбирайте опцию “Приоритет в показе” – и читайте нас первыми. Кроме того, не забудьте оформить подписку на наш канал в Telegram – там много интересного. И присоединяйтесь к тысячам читателей ForumDaily Woman и ForumDaily New York – там вас ждет масса интересной и позитивной информации.